Wie erhält man die Schweizer Mietkaution beim Auszug zurück?

Welche Regeln gelten für die Höhe und Hinterlegung der Mietkaution?

Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens eine Sicherheit in Höhe von drei Monatsmieten verlangen.

Dies ist eine einheitliche Regelung des schweizerischen Obligationenrechts (OR), die in der ganzen Schweiz gilt. In der Praxis erreicht die Kaution in den meisten Mietverträgen diesen Höchstbetrag von drei Monatsmieten, kann aber auch niedriger sein.

Eine in Geld geleistete Kaution darf der Vermieter nicht auf seinem eigenen Konto behalten. Er ist verpflichtet, die Kaution bei einer Bank auf einem gesperrten Sparkonto auf den Namen des Mieters zu hinterlegen (Mietzinsdepot).

Daraus ergeben sich für den Mieter zwei wichtige Konsequenzen:

• Das Geld läuft auf den Namen des Mieters, daher stehen auch die Zinsen dem Mieter zu.

• Der Vermieter kann nicht allein auf das Konto zugreifen; für die Freigabe sind in der Regel die Unterschriften beider Parteien erforderlich.

Diese Regelung schützt den Mieter: Die Kaution geht beim Vermieter nicht «verloren» und kann am Ende des Mietverhältnisses nachweislich zurückgefordert werden.

Wann und wie kann die Kaution nach dem Auszug zurückgezahlt werden?

Die Auszahlung der Kaution erfolgt auf Grundlage einer gemeinsamen, unterzeichneten Freigabeerklärung von Mieter und Vermieter. Diese Abrechnung erfolgt in unkomplizierten Fällen innerhalb von 30 Tagen nach dem Auszug.

Das Rückgrat des Verfahrens ist das Übergabeprotokoll (Wohnungsabgabeprotokoll, auch Mängelprotokoll genannt). Bei der Wohnungsübergabe besichtigen die Parteien die Immobilie gemeinsam und halten allfällige Mängel und Schäden in einem Protokoll fest.

Drei typische Szenarien:

1. Kein beanstandenswerter Schaden. Die Parteien unterzeichnen die Freigabeerklärung, und die Bank zahlt dem Mieter die gesamte Kaution aus.

2. Es liegt ein anerkannter Schaden vor. Die Parteien vereinbaren die Höhe des Abzugs, und der Mieter erhält den Rest zurück.

3. Es besteht ein Streitfall. Der Vermieter unterzeichnet die Freigabe nicht – dann kommen die Einjahresregel und die Schlichtung (siehe unten).

Ein Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses kann der Mieter auch auf einseitigen Antrag hin die Auszahlung der Mietkaution verlangen, sofern der Vermieter bis dahin kein Verfahren gegen ihn eingeleitet hat (OR Art. 257e Abs. 3).

Dieser Schutzmechanismus verhindert, dass der Vermieter das Geld untätig und ohne Begründung unbegrenzt lange zurückbehält. Wird innerhalb eines Jahres kein Gerichtsverfahren oder keine Schlichtung eingeleitet, kann die Bank den Betrag auf Antrag des Mieters auszahlen.

Was gilt als normale Abnutzung, und wann haftet der Mieter?

Der Mieter haftet nicht für die natürliche Abnutzung, die sich aus dem vertragsgemässen Gebrauch der Wohnung ergibt. Dabei handelt es sich um normale Abnutzung, die bereits durch den Mietzins abgegolten ist.

Gemäss den Quellen des Dossiers können zum vertragsgemässen Gebrauch beispielsweise gehören:

• Spuren, die Möbel an der Wand hinterlassen,

• fachgerecht verschlossene Dübellöcher (Bohrlöcher in der Wand).

Diese dürfen dem Mieter nicht in Rechnung gestellt werden, da sie bei einem länger dauernden Mietverhältnis auf natürliche Weise entstehen.

Die finanzielle Haftung des Mieters entsteht hingegen bei übermässiger, nicht vertragsgemässer Abnutzung. Das Dossier nennt dazu folgende Beispiele:

• tiefe Kratzer im Parkett,

• von Haustieren verursachte Schäden,

• beschmierte Tapeten.

Entscheidend ist also nicht, ob «eine Spur vorhanden ist», sondern ob sie aus der üblichen Nutzung oder aus Fahrlässigkeit beziehungsweise Beschädigung entstanden ist. Diese Unterscheidung bildet den Kern der meisten Streitigkeiten um die Mietkaution.

Wie wird der Zeitwert eines Schadens anhand der Lebensdauertabelle berechnet?

Bei übermässiger Abnutzung erstattet der Mieter nicht den vollen Preis eines neuen Gegenstands, sondern den gemäss Lebensdauertabelle verbleibenden Wert, also den Zeitwert.

Die Logik dahinter ist, dass eine Einrichtung auch ohne Beschädigung im Laufe der Jahre an Wert verliert. Beschädigt der Mieter etwas, muss er nur den noch verbleibenden Wert ersetzen, den die Einrichtung gehabt hätte.

Das Dossier veranschaulicht dies mit folgendem Beispiel: Eine Geschirrspülmaschine hat eine angenommene Lebensdauer von 15 Jahren. Wird sie im Alter von fünf Jahren beschädigt, kann die Belastung des Mieters im Verhältnis zur verbleibenden Lebensdauer berechnet werden – also nicht anhand des Preises eines Neugeräts, sondern anhand des Restwerts für die verbleibenden Jahre.

Dieses Beispiel dient ausschliesslich der Veranschaulichung. Bei einem konkreten Schadenersatzanspruch sind stets die tatsächliche Lebensdauer und der effektive Zustand der jeweiligen Einrichtung ausschlaggebend, nicht die oben genannten gerundeten Zahlen.

Wichtige Folge: Ist die Lebensdauer eines Gegenstands bereits abgelaufen, trägt der Vermieter die gesamten Kosten für den Ersatz. Für eine veraltete, bereits «abgeschriebene» Einrichtung muss der Mieter auch dann keinen Ersatz bezahlen, wenn sie beim Auszug defekt wird oder beschädigt wird.

Deshalb empfiehlt es sich, die Auszugsprotokoll darin detailliert festzuhalten, wann und zu welchem Preis die beanstandete Einrichtung eingebaut wurde. Ohne diese Angaben lässt sich der Zeitwert nur schwer beurteilen.

Was ist der Unterschied zwischen einem Mietzinsdepot und einer Mietkautionsversicherung?

Das Mietzinsdepot und die Mietkautionsversicherung sind zwei unterschiedliche Wege zum selben Ziel: dem Vermieter eine Sicherheit zu bieten. Ihre finanzielle Logik unterscheidet sich jedoch grundlegend.

Mietzinsdepot: Der Mieter zahlt den gesamten Kautionsbetrag tatsächlich auf ein gesperrtes Bankkonto ein, das auf seinen Namen lautet. Das Geld bleibt sein Eigentum, er erhält es am Ende des Mietverhältnisses zurück (abzüglich berechtigter Abzüge) und es wird verzinst.

Mietkautionsversicherung: Hier hinterlegt der Mieter kein Bargeld. Es handelt sich nicht um eine klassische Versicherung, sondern um eine Bürgschaft, die eine Bankgarantie ersetzt — der Anbieter übernimmt gegenüber dem Vermieter eine Bürgschaft.

Die jährliche Prämie einer Mietkautionsversicherung liegt laut Dossier in der Regel zwischen 240 und 300 CHF.

Hier liegt der am häufigsten missverstandene Punkt: Die Mietkautionsversicherung zahlt Schäden nicht dauerhaft anstelle des Mieters.

Der Mietkautionsversicherer kann dem Vermieter eine Entschädigung für Schäden oder ausstehende Mieten vorschiessen und diesen Betrag — gegebenenfalls zuzüglich Administrationsgebühren — anschliessend vom Mieter zurückfordern.

Zwei weitere Punkte, die Sie berücksichtigen sollten:

• Die gezahlten Jahresprämien erhält der Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht zurück. Die jährliche Prämie von rund 240–300 CHF ist somit ein verlorener Kostenaufwand und keine Ersparnis.

• Bei einem mehrjährigen Mietverhältnis können die aufgelaufenen Prämien den Zinsverlust, der durch die gebundene Kaution entstehen würde, leicht übersteigen.

Der Hauptvorteil einer Mietkautionsversicherung liegt in der Liquidität: Es müssen nicht auf einmal mehrere tausend Franken hinterlegt werden. Im Gegenzug zahlt der Mieter laufende Prämien, und die endgültige finanzielle Belastung für Schäden trägt er dennoch selbst.

Wie kann die Privathaftpflichtversicherung bei strittigen Schäden helfen?

Die Privathaftpflichtversicherung erfüllt eine andere Funktion als die Kaution oder eine Mietkautionsversicherung: Sie dient nicht als Sicherheit für den Vermieter, sondern kann Schäden decken, die der Mieter verursacht.

Die Privathaftpflichtversicherung kann Schäden an der Mietwohnung (Mieterschäden) decken, die der Mieter versehentlich verursacht hat. Dazu kann beispielsweise ein unbeabsichtigter Schaden gehören, der in der Mietwohnung entstanden ist.

Sie hat zudem eine weniger bekannte, aber wertvolle Funktion: den passiven Rechtsschutz. Dabei kann der Versicherer rechtlich unbegründete oder überhöhte Schadenersatzforderungen des Vermieters zurückweisen.

In der Praxis bedeutet dies, dass der Versicherer auf Seiten des Mieters tätig werden kann, wenn der Vermieter einen unangemessen hohen Betrag von der Kaution abziehen möchte, um die Berechtigung der Forderung zu prüfen.

Der genaue Umfang des Versicherungsschutzes variiert je nach Vertrag. Die Bedingungen der konkreten Police müssen stets individuell geprüft werden, da nicht jeder Schaden und nicht jede Situation automatisch gedeckt sind.

An wen kann man sich wenden, wenn es Streit über das Protokoll oder die Kaution gibt?

Kommt keine Einigung über das Übergabeprotokoll oder die Aufteilung der Kaution zustande, kann man sich an die kantonale Schlichtungsbehörde wenden.

Laut Dossier ist dieses Verfahren für Mieter kostenlos. Das senkt die Hürde: Die Einleitung einer Streitbeilegung ist für Mieter nicht mit Gerichtskosten verbunden.

Die Schlichtungsbehörde ist speziell für die Beilegung mietrechtlicher Streitigkeiten zuständig. Ihre Aufgabe besteht darin, zwischen den Parteien eine Einigung zu vermitteln, bevor der Fall vor Gericht kommt.

Da die Beilegung von Mietstreitigkeiten in der Schweiz kantonal organisiert ist, richtet sich die zuständige Behörde nach dem Kanton, in dem sich die Wohnung befindet. Kontaktinformationen und den genauen Ablauf des Verfahrens erhalten Sie daher bei der örtlichen kantonalen Schlichtungsbehörde.

Einige praktische Hinweise zur Vermeidung von Streitigkeiten:

• Lesen Sie das Übergabeprotokoll immer sorgfältig durch und unterschreiben Sie nur, womit Sie einverstanden sind.

• Lassen Sie Ihre Vorbehalte schriftlich im Protokoll festhalten, nicht nur mündlich.

• Fotos vom Zustand der Wohnung beim Auszug können später als Beweismittel dienen.

Quellen

• admin.ch (Fedlex, Obligationenrecht) —

• ch.ch — https://www.ch.ch/en/housing/moving/checklist-for-moving-home/

• comparis.ch — https://www.comparis.ch/immobilien/wohnungsbewerbung/mietkaution-rueckzahlung

• comparis.ch — https://www.comparis.ch/immobilien/umzug/vor-dem-umzug/mieterschaeden-versicherung-haftung

• comparis.ch — https://www.comparis.ch/immobilien/mietrecht/reparaturen-mietwohnung

• comparis.ch — https://www.comparis.ch/immobilien/wohnungsbewerbung/mietkautionsversicherung-info

• moneyland.ch — https://www.moneyland.ch/de/mietkautionsversicherungen-schweiz-tipps

• moneyland.ch — https://www.moneyland.ch/de/mietkaution-konto-versicherung-schweiz

• moneyland.ch — https://www.moneyland.ch/de/mieten-schaden-versicherung

• comparis.ch (Vergleich von Mietkautionsversicherungen, Medienmitteilung, 2018) —

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