Untermietstreitigkeiten und Auszug: Welche Fehler sollten vermieden werden?

Was sollten Sie vor der Unterzeichnung des Mietvertrags wissen?

Das schweizerische Mietverhältnis wird in erster Linie durch das Obligationenrecht (OR, Art. 253–274) geregelt. Es handelt sich um eine bundesrechtliche Rahmenregelung, die die Kantone in einzelnen Bereichen ergänzen können – etwa bei der Organisation und dem Verfahren der Schlichtungsbehörden für Mietstreitigkeiten.

Worauf sollten Sie im Vertrag achten?

Mietzins und Indexierung. Der Vertrag muss den Nettomietzins, die Nebenkosten und die Frage enthalten, ob diese als Pauschale oder nach effektivem Verbrauch abgerechnet werden. In der Schweiz kann der Mietzins an die Entwicklung des Referenzzinssatzes gekoppelt sein – sinkt der Zinssatz, hat der Mieter das Recht, eine Mietzinsreduktion zu verlangen; steigt er, kann der Vermieter eine Erhöhung geltend machen. Der Referenzzinssatz wird vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) vierteljährlich veröffentlicht.

Prüfung des Anfangsmietzinses. Wenn der Vormieter einen tieferen Mietzins bezahlt hat und Ihr Mietzins deutlich höher ist, können Sie ihn innerhalb von 30 Tagen nach dem Einzug bei der Schlichtungsbehörde anfechten. Nach Ablauf dieser Frist kann dieses Recht nicht mehr geltend gemacht werden.

Kaution (Mietzinskaution / Mietkaution). Nach dem Gesetz darf die Kaution höchstens drei Monatsnettomieten betragen. Der Vermieter muss sie auf ein gesperrtes Bankkonto (Sperrkonto) eröffnen, das auf Ihren Namen lautet – er darf sie nicht auf seinem eigenen Konto behalten. Prüfen Sie, ob der Vertrag den Betrag und die Kontodaten genau festhält.

Nebenräume und Gemeinschaftsflächen. Halten Sie genau fest, was zur Mietwohnung gehört: Keller, Parkplatz, Nutzungszeiten der Waschküche. Was nicht im Vertrag steht, lässt sich im Nachhinein nur schwer beweisen.

Was sind die häufigsten Streitpunkte?

Die überwiegende Mehrheit der Mietstreitigkeiten in der Schweiz dreht sich um drei Themen: Zurückbehaltung der Kaution, Verteilung der Unterhaltspflichten und Abrechnung der Nebenkosten.

Zurückbehaltung der Kaution

Der Vermieter darf die Kaution nur bei einem tatsächlichen, dokumentierten Schaden zurückbehalten, und der einbehaltene Betrag muss in einem angemessenen Verhältnis zum Schaden stehen. Normale Abnutzung (normaler Verschleiss / usure normale) – etwa verblasste Farbe oder kleine Kratzer im Boden – darf dem Mieter nicht belastet werden. Die Streitigkeit entsteht meist dort, wo die Parteien unterschiedlich auslegen, was als „normale Abnutzung“ und was als „Schadenverursachung“ gilt.

In der Schweiz veröffentlichen die kantonalen Mieterverbände (z. B. Mieterinnen- und Mieterverband / MV, Asloca) detaillierte Tabellen zur erwarteten Lebensdauer einzelner Elemente (Lebensdauertabellen). Diese sind rechtlich nicht verbindlich, werden von den Schlichtungsbehörden und Mietgerichten aber in der Regel berücksichtigt.

Unterhaltspflichten

Kleinreparaturen (Kleinreparaturen) gehen zulasten des Mieters, aber nur, wenn dies im Vertrag ausdrücklich vorgesehen ist und nur bis zu einer bestimmten Betragsgrenze. Nach Bundesrecht darf dieser Betrag 10 % des Jahresmietzinses nicht übersteigen; im Einzelfall liegt er typischerweise bei rund 150–200 CHF.

⚠️ Die genaue Betragsgrenze wird durch die kantonale Praxis und den individuellen Vertrag bestimmt – das ist einer der am häufigsten missverstandenen Bereiche.

Abrechnung der Nebenkosten (Nebenkosten)

Wenn Sie die Nebenkosten pauschal (Pauschale) bezahlen, muss der Vermieter darüber nicht abrechnen. Wurde jedoch eine Akontozahlung (Akonto) vereinbart, müssen Sie jährlich eine detaillierte Abrechnung erhalten. Wenn Sie diese nicht erhalten, können Sie sie schriftlich verlangen – und wenn der Vermieter nicht reagiert, können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.

Wie läuft der Auszug in der Schweiz ab?

Kündigungsfristen und Kündigungstermine

In der Schweiz sind die Kündigungsfristen und die Kündigungstermine gesetzlich geregelt, der Vertrag kann sie jedoch strenger ausgestalten.

Die Kündigung muss per Einschreiben versandt werden, und zwar mindestens mit der gesetzlichen Frist vor dem Kündigungstermin. Wenn Sie kündigen, bedeutet die Versäumnis der Frist, dass Sie die Miete bis zum nächsten gesetzlichen Kündigungstermin weiterzahlen müssen.⚠️ Die konkreten Kündigungstermine können je nach Kanton und Ort unterschiedlich sein. Prüfen Sie den örtlichen Brauch (Ortsgebrauch), bevor Sie den Vertrag unterschreiben.

Vorschlag eines Ersatzmieters (Nachmieter)

Wenn Sie vor dem vertraglichen Kündigungstermin ausziehen möchten, haben Sie das Recht, einen zahlungsfähigen, geeigneten

Ersatzmieter (Nachmieter) vorzuschlagen. Wenn der Vermieter die vorgeschlagene Person ohne triftigen Grund ablehnt, können Sie von der Pflicht zur weiteren Mietzahlung befreit werden. Der Vorschlag muss schriftlich erfolgen, und über die Kandidatin oder den Kandidaten sind ausreichende Informationen anzugeben (Einkommen, Referenzen).Wie läuft die Wohnungsrückgabe ab?

Die Abnahme der Wohnung (Wohnungsabnahme / état des lieux de sortie)

Beim Auszug muss gemeinsam mit dem Vermieter oder dessen Vertreter eine Besichtigung stattfinden. Dabei müssen

alle festgestellten Schäden und Mängel schriftlich festgehalten werden in einem Übergabeprotokoll (Übergabeprotokoll). Beide Parteien müssen es unterschreiben, und beide sollten je ein Exemplar erhalten.Was Sie vor der Besichtigung tun sollten:

Fotografieren Sie alle Wände, Böden, Einrichtungsgegenstände und Geräte.

• Führen Sie kleinere Reparaturen aus (Entfernen von Nägeln, kleinere Mängel beim Anstrich), die der Vertrag als Pflicht des Mieters festhält.

• Prüfen Sie, ob alle Schlüssel, Fernbedienungen und Zugangsmittel vorhanden sind.

• Wenn der Vermieter bei der Besichtigung einen Schaden festhält, von dem Sie der Ansicht sind, dass er nicht in Ihrer Verantwortung liegt,

unterschreiben Sie das Protokoll nicht vorbehaltlos. Vermerken Sie: „Unterzeichnet, jedoch mit Vorbehalt bezüglich [konkreter Punkt]" (unterzeichnet unter Vorbehalt bezüglich…).Rückerstattung der Kaution

Der Vermieter muss die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses innerhalb einer angemessenen Frist zurückerstatten. Gibt es strittige Positionen, darf der Vermieter den Gesamtbetrag nicht auf unbestimmte Zeit ohne vorgängige gerichtliche Bewilligung zurückbehalten – den unbestrittenen Teil muss er zurücküberweisen.

Wenn die Rückerstattung der Kaution auch nach 30 Tagen nicht erfolgt ist und Sie keine schriftliche Begründung erhalten haben, wenden Sie sich an die Bank, bei der das Sperrkonto geführt wird, und verlangen Sie Auskunft über die Bedingungen für die Freigabe.

Wie lässt sich ein Mietstreit lösen?

Verpflichtendes Schlichtungsverfahren (Schlichtungsverfahren)

In der Schweiz müssen Sie sich in Mietangelegenheiten vor einer Klage an die kantonale Schlichtungsbehörde (Schlichtungsbehörde / autorité de conciliation) wenden. Dieses Verfahren ist kostenlos, und die Behörde versucht, die Parteien zu einer Einigung zu bewegen. Gelingt das nicht, erlässt sie eine sogenannte Klagebewilligung (Klagebewilligung), mit der Sie vor Gericht gehen können.

Die Frist für die Einreichung eines Schlichtungsgesuchs ist in bestimmten Fällen verbindlich – etwa bei der Anfechtung einer Kündigung 30 Tage.

Mietgericht (Mietgericht / tribunal des baux)

Scheitert die Schlichtung, wird das Verfahren vor dem kantonalen Mietgericht fortgesetzt. In einigen Kantonen (z. B. Zürich, Genf) gibt es ein eigenes spezialisiertes Mietgericht; in anderen Kantonen ist das ordentliche Zivilgericht zuständig.

Unterstützung durch Mieterverbände

Die Schweizer Mieterverbände (Mieterinnen- und Mieterverband / MV, Asloca in den frankophonen Kantonen) bieten ihren Mitgliedern Rechtsberatung und Vertretung. Der jährliche Mitgliederbeitrag liegt in der Regel bei rund 50–100 CHF und kann sich schon bei einem einzigen Streitfall auszahlen.

Rechtliche Hilfe in ungarischer Muttersprache ist in der Schweiz nur eingeschränkt verfügbar; in den meisten Fällen reicht eine Beratung durch den Mieterverband auf Deutsch, Französisch oder Italienisch aus, bei komplexen Fällen lohnt sich jedoch die Suche nach einem zweisprachigen Anwalt.

Worin unterscheiden sich die Kantone?

Das Bundes-Obligationenrecht (OR) schafft einen einheitlichen Rahmen, doch in vielen Bereichen gibt es kantonale Unterschiede:

Praktischer Tipp: Besuchen Sie vor dem Einzug die Website des örtlichen kantonalen Mieterverbands (MV oder Asloca) und informieren Sie sich über die lokalen Kündigungstermine sowie die Kontaktdaten der Schlichtungsbehörde.

Aspekte aus ungarischer Sicht, die Sie beachten sollten

Sprachbarrieren. Schweizer Mietverträge werden in der Regel auf Deutsch, Französisch oder Italienisch erstellt. Vor der Unterzeichnung sollten Sie jede Klausel verstehen – notfalls mit einem Übersetzungstool oder mit Hilfe einer zweisprachigen Vertrauensperson. Was Sie nicht verstehen, fragen Sie den Vermieter schriftlich; die Antwort sollte ebenfalls schriftlich erfolgen.

Referenzen und Nachweis der Zahlungsfähigkeit. In der Schweiz verlangen Vermieter in der Regel eine Kopie des Betreibungsregisterauszugs und eine Arbeitgeberbestätigung. Als ungarische Staatsangehörige oder ungarischer Staatsangehöriger, die oder der erst kürzlich angekommen ist, kann es sein, dass Sie noch keine Schweizer Betreibungshistorie haben – das sollten Sie im Voraus mitteilen und mit anderen Unterlagen ersetzen (z. B. Kontoauszug, Referenz des früheren Vermieters).

Meldepflicht. In der Schweiz müssen Sie sich innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug bei der örtlichen Einwohnerkontrolle / contrôle des habitants anmelden. Das ist nicht nur eine rechtliche Pflicht, sondern auch Voraussetzung für den Erhalt der Aufenthaltsbewilligung (Bewilligung B / Ausländerausweis B).

Bei Rückkehr nach Hause. Wenn Sie nach Ungarn zurückkehren, müssen Sie den Mietvertrag unter Einhaltung der Kündigungsfristen beenden. Die Rückerstattung der Kaution kann auch auf ein ausländisches Bankkonto verlangt werden, der Prozess kann jedoch langsamer sein – es lohnt sich, rechtzeitig zu handeln.

Praktische Checkliste: Schritte zur Vermeidung von Streitigkeiten

Vor dem Einzug:

1. Lesen Sie den gesamten Vertrag; fragen Sie schriftlich nach allem, was Sie nicht verstehen.

2. Prüfen Sie, ob die Kaution auf einem gesperrten Bankkonto (Sperrkonto) hinterlegt ist.

3. Nehmen Sie an der Wohnungsübergabe bei Einzug teil und unterschreiben Sie das Einzugsprotokoll nur dann, wenn alle bereits vorhandenen Schäden darin aufgeführt sind.

4. Fotografieren Sie alle Räume, Einrichtungsgegenstände und Geräte mit Datumsangabe.

Während der Mietdauer:

1. Halten Sie die gesamte Kommunikation schriftlich fest (E-Mail genügt, bei wichtigeren Angelegenheiten ist ein eingeschriebener Brief empfehlenswert).

2. Melden Sie Mängel unverzüglich und schriftlich.

3. Bewahren Sie die Belege über die Mietzinszahlungen auf.

4. Wenn der Vermieter die notwendigen Reparaturen nicht ausführt, setzen Sie ihm schriftlich eine angemessene Frist und weisen Sie auf die Möglichkeit hin, sich an das Mietgericht zu wenden.

Vor dem Auszug:

1. Prüfen Sie die Kündigungsfrist und den Kündigungstermin – kündigen Sie per eingeschriebenem Brief.

2. Führen Sie die kleineren Reparaturen aus, die laut Vertrag dem Mieter obliegen.

3. Verlangen Sie eine schriftliche Bestätigung für die Übergabe der Schlüssel und Geräte.

4. Nehmen Sie an der Wohnungsübergabe bei Auszug teil und unterschreiben Sie das Protokoll nur unter Vorbehalt, wenn strittige Punkte bestehen.

Quellen

• Bundesamt für Justiz – Mietrecht im Obligationenrecht (OR): https://www.admin.ch/opc/de/classified-compilation/19110009/index.html

• ch.ch – Mieten und Wohnen: https://www.ch.ch/en/housing/rent/

• ch.ch – Allgemeines Informationsportal: https://www.ch.ch/en/

• Mieterinnen- und Mieterverband (MV): https://www.mieterverband.ch

• Asloca (französischsprachige Kantone): https://www.asloca.ch

• Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) – Referenzzinssatz: https://www.bwo.admin.ch

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