Wohnungsübergabe Schweiz: Protokoll und Mängel

Kurzantwort: Wie dokumentiert man den Wohnungszustand?

Gehen Sie die Wohnung bei Ein- und Auszug Raum für Raum durch, erfassen Sie Mängel, Zählerstände und Schlüssel, machen Sie datierte Fotos und verlangen Sie eine Protokollkopie. Melden Sie Anfangsmängel unverzüglich. Beim Auszug ist vertragsgemässe Abnutzung nicht mit einem neuen Zustand gleichzusetzen.

Einzug und Auszug haben unterschiedliche Ziele

• Das Einzugsprotokoll beweist bereits vorhandene Mängel und Abnutzung.

• Das Rückgabeprotokoll erfasst Zustand, Schlüssel und strittige Positionen.

• Beschreiben Sie Tatsachen; unterschreiben Sie keine leere oder unverständliche Haftungsanerkennung.

• Fotografieren Sie Übersicht, Detail und Grössenvergleich und behalten Sie Originaldateien.

• Lassen Sie Vorbehalte vor der Unterschrift in das Protokoll aufnehmen.

1. Einzug: Anfangszustand

1. Wände, Böden, Fenster, Sanitäranlagen, Geräte, Nebenräume und Balkon prüfen.

2. Zählerstände und sämtliche Schlüssel erfassen.

3. Mängel mit Ort, Ausmass und Funktionsproblem beschreiben.

4. Fotos und kurze Videos mit Originaldaten sichern.

5. Übersehene Mängel schriftlich melden und den Versandnachweis behalten.

Art. 258 und 259a–259i OR können Rechte bei Anfangsmängeln und späteren Mängeln begründen. Wasser, Schimmel, Elektrik oder andere erhebliche Probleme sollten sofort gemeldet werden.

2. Auszug: Rückgabe und Haftung

Nach Art. 267 OR ist die Sache in dem Zustand zurückzugeben, der sich aus vertragsgemässem Gebrauch ergibt. Art. 267a verpflichtet den Vermieter zur Prüfung bei Rückgabe und zur sofortigen Meldung jener Mängel, für die der Mieter einstehen soll; verdeckte Mängel bleiben vorbehalten.

Ein vom BWO veröffentlichter Mietrechtsentscheid stellt klar, dass die Unterschrift auf einem Abgabeformular allein nicht automatisch die Haftung für alle Positionen begründet. Tatsachenfeststellung, Haftung und Kosten sind getrennt zu prüfen.

3. Bei einem strittigen Protokoll

1. Nicht akzeptierte Positionen ausdrücklich als bestritten markieren.

2. Originalfotos unverändert und mehrfach sichern.

3. Protokoll und Beilagen am selben Tag verlangen.

4. Den Widerspruch kurz mit Vertrags- und Fotohinweisen schriftlich senden.

5. Für Depotabzüge oder Verfahren den passenden Spezialleitfaden nutzen.

4. Nächste Schritte

Lesen Sie zur Bankfreigabe die Anleitung zur Kautionsrückgabe, bei Mängeln oder Schadenforderungen den Leitfaden zu Mietstreitigkeiten und vor einem neuen Vertrag die Vertragsprüfung.

Letzte fachliche Prüfung: 4. August 2026. Protokollform und lokale Praxis können variieren; daraus folgt keine automatische Haftung.