Wie erhalten Sie Ihre Schweizer Mietkaution schnell zurück?

Welche Regeln gelten für das Sperrkonto der Mietkaution in der Schweiz?

Die Mietkaution wird häufig auf einem Mietkautionskonto, also einem Sperrkonto (das Mietkautionskonto, das Sperrkonto) hinterlegt. Die Freigabe des Kontos ist in der Praxis in der Regel unkompliziert, wenn Mieter und Vermieter schriftlich dieselbe Abrechnung akzeptieren.

Die Rückerstattung der Kaution wird auf Deutsch häufig als Freigabe des Mietzinsdepots bezeichnet, die Rückforderung der Kaution als Mietkaution zurückfordern. Es ist auch sinnvoll, diese Begriffe im Betreff einer E-Mail oder in einem Schreiben an die Bank zu verwenden, da sie in den deutschsprachigen Kantonen der Schweiz die übliche Verwaltungsterminologie sind.

Die genauen Bankbedingungen für das Sperrkonto, das Unterschriftsformular, die erforderliche Identifikation und allfällige Gebühren können je nach Bank unterschiedlich sein. Eine allfällige Gebührenbefreiung bei der Zürcher Kantonalbank (ZKB) sollte gesondert geprüft werden, da die Bedingungen vom Kundentyp, Wohnort und jeweiligen Kontoprodukt abhängen können.

Welche Unterlagen sollten Sie sinnvollerweise zusammenstellen?

Für die Freigabe der Kaution oder für einen späteren Streitfall kann das folgende Unterlagenpaket einen praktischen Schutz bieten:

• Mietvertrag: Der Vertrag enthält die grundlegenden Angaben zum Beginn und Ende des Mietverhältnisses sowie zur Verwaltung der Kaution.

• Kündigung und Nachweis darüber: Der Posteinlieferungsbeleg, die E-Mail-Bestätigung oder die Empfangsbestätigung helfen dabei, festzuhalten, wann die Kündigung mitgeteilt wurde.

• Übergabeprotokoll: Das bei der Wohnungsübergabe erstellte Protokoll (Übergabeprotokoll) zeigt, welche Mängel oder Bemerkungen festgehalten wurden.

• Datierte Fotos und Videos: Es empfiehlt sich, Sauberkeit, Wände, Böden, Küchengeräte, Bad, Fenster und Zählerstände jeweils separat zu dokumentieren.

• Korrespondenz mit dem Vermieter: Sämtliche schriftlichen Mitteilungen zu Abzügen, Reparaturen und der Freigabe der Kaution können als Beweismittel dienen.

• Bankangaben und Freigabeerklärung: Das von der Bank verlangte Formular sollte nur unterzeichnet werden, wenn sein Inhalt genau der Vereinbarung entspricht.

Bei einem Umzug nach Ungarn ist es besonders wichtig, vor der Deaktivierung der Schweizer Telefonnummer eine dauerhaft erreichbare E-Mail-Adresse und eine Korrespondenzadresse anzugeben. Überweisung auf ein ungarisches Bankkonto müssen die technischen Voraussetzungen und Gebührenbedingungen der Überweisung vorab mit der betreffenden Bank geklärt werden.

Innerhalb welcher Frist muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?

Die verfügbaren, überprüften Quellen enthalten keine konkrete gesetzliche Auszahlungsfrist, aufgrund derer allgemein festgestellt werden könnte, innerhalb wie vieler Tage der Vermieter die Kaution zurückzahlen muss. Die praktische Bearbeitungszeit darf daher nicht als automatische gesetzliche Frist behandelt werden.

Bei einer unbeschädigten Wohnung, einer geklärten Mietabrechnung und einer von beiden Parteien unterzeichneten Freigabeerklärung sollten die Parteien schriftlich festhalten, welchen Betrag sie zur Freigabe beantragen und auf welches Bankkonto die Überweisung erfolgen soll. So bleibt nicht unklar, ob die Verzögerung auf den Vermieter, die Bank oder fehlende Unterlagen zurückzuführen ist.

Bei einer strittigen Reparatur, einem fehlenden Schlüssel, einer Beanstandung der Reinigung oder einer ausstehenden Abrechnung kann sich das Verfahren erheblich verlängern. Eine vom Vermieter genannte Wartezeit von einigen Monaten zeigt für sich allein noch nicht, ob die Zurückbehaltung rechtmässig ist; die Begründung, die Höhe der Forderung und die Beweismittel müssen gesondert geprüft werden.

Was sollten Sie vom Vermieter schriftlich verlangen?

Wenn die Freigabe der Kaution nicht erfolgt, empfiehlt sich eine kurze, sachliche schriftliche Anfrage. Diese sollte folgende Angaben enthalten:

• die Adresse des Mietobjekts und das Datum des Mietvertrags;

• das Datum der Wohnungsübergabe;

• die zur Identifizierung des Kautionskontos oder des Mietzinsdepot erforderlichen Angaben;

• die Aufforderung zur Unterzeichnung der Freigabeerklärung;

• die Forderung nach einer genauen, detaillierten Begründung der strittigen Abzüge;

• ein angemessenes, konkretes Datum für die Antwort;

• eine E-Mail- und Postadresse für die weitere Korrespondenz.

Erkennen Sie in dem Schreiben keinen Schaden oder Betrag an, dessen Rechtsgrundlage Ihnen nicht bekannt ist. Es kann auch später hilfreich sein, den unstrittig zu zahlenden Betrag vom strittigen Betrag zu trennen.

Was sollten Sie tun, wenn der Vermieter nicht bereit ist, die Freigabeerklärung zu unterzeichnen?

Wenn der Vermieter die Erklärung nicht unterzeichnet, verlangen Sie zunächst eine schriftliche Antwort dazu, aufgrund welcher konkreten Forderung die Freigabe der Mietkaution unterbleibt. Bitten Sie statt mündlicher Mitteilungen um eine detaillierte Aufstellung, Daten, Fotos, einen Kostenvoranschlag oder eine Rechnung, sofern der Vermieter sich darauf beruft.

Dokumentieren Sie auch Beanstandungen, die bei der Wohnungsübergabe nicht festgehalten wurden, gesondert. Wenn Sie das Übergabeprotokoll unterzeichnet haben, ändern Sie es nicht nachträglich eigenmächtig. Sie können jedoch Ihren eigenen Standpunkt schriftlich mitteilen und Ihre Fotos beifügen.

Die Auseinandersetzung mit dem Vermieter lässt sich sinnvoll in drei Fragen gliedern:

Im schweizerischen Mietrecht bezeichnet Abnützung den durch die Nutzung entstandenen Verschleiss, während Beschädigung einen Schaden bezeichnen kann. Der Unterschied zwischen beiden kann entscheidend sein; lassen Sie sich daher die vom Vermieter verwendeten Begriffe und die Begründung für den Abzug genau erläutern.

Was sollten Sie tun, wenn Sie sich bereits in Ungarn befinden?

Die Rückkehr nach Ungarn schliesst die Abwicklung nicht aus, doch Fristen, Zustellungen und persönliche Verhandlungen können schwieriger sein. Führen Sie sämtliche Kommunikation schriftlich und bewahren Sie Zustellnachweise auf.

Bei der für Mietangelegenheiten zuständigen Schlichtungsbehörde (die Schlichtungsbehörde in Mietsachen) kann das persönliche Erscheinen grundsätzlich erwartet werden. Gemäss einer Darstellung des Beobachter kann in Ausnahmefällen – etwa bei Aufenthalt im Ausland oder Krankheit – davon abgewichen werden; auch eine Vertretung kann möglich sein. Die genauen lokalen Voraussetzungen sollten stets bei der zuständigen Behörde abgeklärt werden.

Wie funktioniert die Rückforderung der Mietkaution nach Ablauf eines Jahres ohne Zustimmung des Vermieters?

Art. 257e Abs. 3 OR wird häufig erwähnt, wenn ein Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Freigabe der gesperrten Mietkaution ohne Zustimmung des Vermieters beantragen möchte. Die Voraussetzungen für seine Anwendung und die von der Bank verlangten Nachweise werden jedoch in den bereitgestellten, durch URLs belegten Quellen nicht näher erläutert.

Daher ist es auch nach Ablauf eines Jahres nicht ratsam, sich ausschliesslich auf mündliche Auskünfte der Bank zu verlassen. Ersuchen Sie die Bank, welche das Mietkautionskonto führt, schriftlich um Auskunft darüber, welche Formulare, Nachweise und Erklärungen sie gemäss Art. 257e Abs. 3 OR verlangt.

Von Bedeutung kann auch sein, ob der Vermieter ein offizielles Verfahren eingeleitet hat. Um dies zu beurteilen, kann es angezeigt sein, die Bankabwicklung, die zuständige Schlichtungsbehörde und gegebenenfalls eine Rechtsberatung gemeinsam einzubeziehen.

Welche Fragen sollten Sie der Bank stellen?

In Ihrer Anfrage an die Bank sollten Sie die folgenden Punkte klar ansprechen:

• Unter welchen Voraussetzungen kann die Freigabe der Mietkaution gemäss Art. 257e Abs. 3 OR beantragt werden?

• Welche Unterlagen sind für den Antrag erforderlich?

• Welcher Nachweis ist erforderlich, ob der Vermieter ein offizielles Verfahren eingeleitet hat?

• In welcher Form akzeptiert die Bank eine ausländische Korrespondenzadresse und Bankverbindungsdaten?

• Wie lange dauert die Bearbeitung voraussichtlich nach Eingang der vollständigen Unterlagen?

• Fallen Bankgebühren oder Kosten für internationale Überweisungen an?

Bewahren Sie die Antwort der Bank auf. Wenn Sie telefonisch informiert werden, senden Sie anschliessend eine zusammenfassende E-Mail und bitten Sie um eine schriftliche Bestätigung.

Welche Abzüge darf der Vermieter anhand der Lebensdauertabelle rechtmässig geltend machen?

Bei Streitigkeiten über Abzüge kann die Lebensdauertabelle (die paritätische Lebensdauertabelle) ein relevanter Bezugspunkt sein. Die Namen des Mieterverband (MV) und des Hauseigentümerverband (HEV) werden in Informationen zum Mietrecht häufig genannt. Das für diesen Artikel verfügbare geprüfte Quellenmaterial erlaubt jedoch keine verlässliche, konkrete Auflistung der Lebensdauern oder Abzugssätze.

Die zentrale praktische Frage ist nicht, wie viel ein beschädigter Gegenstand neu kosten würde, sondern in welchem Zustand er sich befindet, wie alt er ist und welchen Zeitwert er hat. Eine unter Berufung auf die Abnutzung vorgenommene Abrechnung sollte daher stets einzeln und zusammen mit den entsprechenden Unterlagen verlangt werden.

Wie lässt sich eine Abzugsforderung überprüfen?

Fordern Sie vom Vermieter Folgendes an:

• die genaue Bezeichnung des angeblich beschädigten Gegenstands oder der angeblich beschädigten Oberfläche;

• eine detaillierte Beschreibung des Schadenereignisses;

• den Zeitpunkt des Einbaus, der Anschaffung oder der letzten Renovation des Gegenstands;

• die Rechnung für die Reparatur oder den Ersatz;

• die Methode zur Berechnung der Abnutzung;

• eine Begründung für den dem Mieter belasteten Betrag.

Akzeptieren Sie nicht automatisch die Argumentation, dass ein altes Ausstattungsstück zum Preis eines vollständig neuen Geräts ersetzt werden müsse. Stützen Sie sich jedoch auch nicht ausschliesslich darauf, dass jeder Mangel als ordnungsgemässe Nutzung gilt: Massgeblich sind die konkrete Situation bei der Wohnungsübergabe und die Beweise.

An wen können Sie sich für kostenlose Rechtsberatung wenden, wenn der Streit eskaliert?

Bei Mietstreitigkeiten kann die zuständige Schlichtungsbehörde in Mietsachen die erste offizielle Anlaufstelle sein. Die Zuständigkeit der Schlichtungsbehörde kann je nach Kanton und Ort unterschiedlich sein. Deshalb muss anhand der Adresse des betreffenden Mietobjekts geprüft werden, welche Stelle zuständig ist.In der Stadt Zürich kann die für Mietangelegenheiten zuständige Organisationseinheit des Bezirksgericht Zürich eine relevante Institution sein. Das bedeutet jedoch nicht, dass jedes Mietobjekt im Kanton Zürich oder in der Region Zürich derselben Stelle zugeordnet ist; die genaue Zuständigkeit muss anhand des Standorts der Wohnung geklärt werden.Die Bestimmung von ZPO Art. 113 Abs. 2 wird häufig mit der Kostenfrage in mietrechtlichen Schlichtungsverfahren in Verbindung gebracht. Das für diesen Artikel bereitgestellte geprüfte Quellenmaterial enthält jedoch keine detaillierte, mit URLs belegte Erläuterung dazu, ob das jeweilige Verfahren in jedem Fall kostenlos ist und welche Ausnahmen, Vertretungskosten oder sonstigen Ausgaben anfallen können. Klären Sie dies vor Einreichung des Gesuchs schriftlich bei der zuständigen Behörde.

Welche Unterstützung können Sie vor einem Streit in Anspruch nehmen?

Vor dem Schlichtungsverfahren sollten folgende risikoarme Schritte unternommen werden:

• fordern Sie eine vollständige, detaillierte Abrechnung der Mietkaution an;

• ordnen Sie Ihre Unterlagen und Fotos chronologisch;

• erstellen Sie eine einseitige Chronologie der Kündigung, der Wohnungsübergabe und des Streits;

• halten Sie separat fest, welchen Betrag Sie anerkennen und welche Abzüge Sie bestreiten;

• prüfen Sie die Kontaktdaten der zuständigen Schlichtungsbehörde in Mietsachen;

• erkundigen Sie sich bei einem Aufenthalt im Ausland rechtzeitig nach der Möglichkeit einer ausnahmsweisen Vertretung.

Entscheide des Bundesgericht können in Mietangelegenheiten richtungsweisend sein, doch die Lösung eines konkreten Streits um die Mietkaution hängt häufig vom Vertrag, dem Protokoll, dem Zustand der Wohnung und den lokalen Verfahrensregeln ab.

Quellen

• ch.ch

• ch.ch – Besteuerung

• Beobachter – Schlichtungsverfahren und ausnahmsweise Vertretung

• Art. 257e Abs. 3 OR

• ZPO Art. 113 Abs. 2

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