Immobilienkauf als Ausländer

Wie kann ein Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen?

In der Schweiz ist der Kauf einer Immobilie als Ausländer möglich, jedoch nur unter strengen Voraussetzungen. Erfahren Sie, für wen das Lex Koller gilt, welche Bewilligungen erforderlich sind und mit welchen tatsächlichen Kosten zu rechnen ist.

10 Min. LesezeitZuletzt geprüft: 3.7.2026Für registrierte Nutzer

Ausländischer Immobilienkauf in der Schweiz — wie sieht der rechtliche Rahmen aus?

Der Schweizer Immobilienmarkt wird aus Sicht ausländischer Käufer von einem einzigen Gesetz geprägt: dem Lex Koller (offiziell: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, kurz BewG, 1983, mehrfach geändert). Dieses Bundesgesetz legt fest, wer ohne Bewilligung Immobilien erwerben darf, wer vorab eine Genehmigung beantragen muss und wer einem vollständigen Verbot unterliegt.

Ziel des Lex Koller war es, eine „Übernahme" des Schweizer Immobilienmarkts durch ausländisches Kapital zu verhindern. Das Gesetz ist seit Jahrzehnten Gegenstand politischer Debatten — zeitweise waren Lockerungen geplant, 2025 stehen jedoch auch parlamentarische Vorstösse in Richtung einer Verschärfung auf der Agenda.

Kantonale Unterschiede: Das Lex Koller ist eine bundesrechtliche Rahmenregelung, doch die Kantone können mit eigenen Verordnungen das Bewilligungsverfahren, die Quoten und die Bearbeitungsfristen präzisieren. In den Kantonen Graubünden, Valais (Wallis) und Ticino — wo es viele Ferienimmobilien gibt — unterscheiden sich Praxis und Quoten von den städtischen Kantonen (Zürich, Bern, Genf).

Wer darf kaufen? Berechtigung von EU- und Nicht-EU-Staatsangehörigen

Situation ungarischer Staatsangehöriger (EU-Staatsangehörige)

Ungarn ist EU-Mitgliedstaat, daher fallen ungarische Staatsangehörige unter das FZA. In der Praxis bedeutet das:

Ein ungarischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Aufenthaltsbewilligung (B-, C- oder L-Bewilligung) kann Immobilien zu denselben Bedingungen erwerben wie ein Schweizer Staatsangehöriger — das Lex Koller gilt für ihn nicht.
Ein ungarischer Staatsangehöriger ohne Wohnsitz in der Schweiz (z. B. wenn er von Ungarn aus ein Ferienhaus kaufen möchte) fällt unter das Lex Koller, und benötigt eine vorgängige behördliche Bewilligung — die für Ferienimmobilien nur im Rahmen eines begrenzten Kontingents erteilt wird.

Die Verbindung zwischen Bewilligungsarten und Immobilienkauf:

Bewilligungsart	Möglichkeit des Immobilienkaufs
C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung)	Unbeschränkt, einem Schweizer Staatsangehörigen gleichgestellt
B-Bewilligung (Aufenthaltsbewilligung B)	Kauf des Hauptwohnsitzes ohne Bewilligung möglich; Immobilien zu Anlagezwecken nur eingeschränkt
L-Bewilligung (Kurzaufenthaltsbewilligung)	Eingeschränkt; in der Regel nur Hauptwohnsitz
EU-Staatsangehörige ohne Wohnsitz in der Schweiz	Fällt unter das Lex Koller; bewilligungspflichtig

Situation von Drittstaatsangehörigen

Für Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs (seit dem Brexit), der USA, Chinas und anderer Nicht-EU/EFTA-Staatsangehöriger gilt das Lex Koller in vollem Umfang. Auch Drittstaatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz und gültiger Aufenthaltsbewilligung können eine Hauptwohnung erwerben; für Anlageobjekte und Ferienwohnungen gelten jedoch strenge Einschränkungen.

Welche Unterlagen werden benötigt, und wie läuft die Bewilligung ab?

Erforderliche Unterlagen bei bewilligungspflichtigen Käufen

Wenn Sie unter das Lex Koller fallen (z. B. als EU-Staatsangehöriger ohne Wohnsitz in der Schweiz), ist der Bewilligungsantrag bei der zuständigen kantonalen Behörde (Grundbuchamt — Grundbuchamt, oder Bewilligungsbehörde) einzureichen. Die erforderlichen Unterlagen sind in der Regel:

Ausgefülltes Antragsformular (kantonal unterschiedlich)
Der Kaufvorvertrag für die Immobilie (Kaufvorvertrag)
Identitätsnachweis des Käufers (Reisepass, Aufenthaltsbewilligung)
Unterlagen zum Nachweis der finanziellen Situation des Käufers (Bankbestätigung, Einkommensnachweis)
Nachweis über die vorgesehene Nutzung der Immobilie (Hauptwohnung, Ferienwohnung, gewerbliche Nutzung)
Erklärung, dass die Immobilie nicht vermietet wird (bei Ferienwohnungen)

Ablauf des Bewilligungsverfahrens

Den Bewilligungsantrag reicht in der Regel der Notar (Notar) oder der Anwalt vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags ein. Die Dauer des Verfahrens variiert je nach Kanton: 4–12 Wochen. Über die Erteilung oder Verweigerung der Bewilligung wird der Antragsteller schriftlich informiert.

Wird die Bewilligung verweigert, besteht die Möglichkeit der Beschwerde beim kantonalen Verwaltungsgericht und letztinstanzlich beim Bundesgericht (Bundesgericht).

Immobilienkauf Schritt für Schritt — vom ersten Angebot bis zur Eigentumsregistrierung

Der Ablauf eines Immobilienkaufs in der Schweiz besteht in der Regel aus den folgenden Schritten:

Immobiliensuche und Marktanalyse. Die wichtigsten Immobilienportale: Homegate, ImmoScout24, Comparis. Immobilienmakler (Immobilienmakler) hinzuziehen ist nicht verpflichtend, in komplexen Fällen jedoch empfehlenswert.

Vorläufige Klärung der Finanzierung. Schweizer Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 % des Kaufpreises über eine Hypothek (Hypothek). Die verbleibenden 20 % müssen aus Eigenmitteln gedeckt werden. Es empfiehlt sich, die bankseitige Vorprüfung (Finanzierungsbestätigung) vor der Angebotsabgabe einzuholen.

Angebot und Vorvertrag. Der mit dem Verkäufer geschlossene Vorvertrag (Kaufvorvertrag oder Reservationsvertrag) hält Preis und Bedingungen fest. Er ist noch nicht endgültig — rechtsverbindlich ist erst der endgültige Vertrag vor dem Notar (öffentlich beurkundeter Kaufvertrag).

Einreichung des Bewilligungsgesuchs (falls erforderlich, siehe oben).

*Notarielle Beurkundung (öffentliche Beurkundung).* In der Schweiz muss der Immobilienkaufvertrag vor dem Notar unterzeichnet werden. Die Person des Notars und die Gebühren unterscheiden sich je nach Kanton — in einigen Kantonen (z. B. Zürich) übernimmt der Staat die notariellen Aufgaben, andernorts ist ein privater Notar zuständig.

*Eintragung des Eigentumsrechts ins Grundbuch (Grundbuch).* Nach der notariellen Beurkundung trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer ein. Dieser Schritt macht den Kauf rechtlich endgültig.

Übergabe und Schlüsselübergabe. Gemäß Vereinbarung der Parteien, in der Regel nach der Grundbucheintragung.

Der gesamte Ablauf von der ersten Angebotsabgabe bis zur Schlüsselübergabe dauert 2–6 Monate; in bewilligungspflichtigen Fällen kann es auch länger dauern.

Was kostet es tatsächlich? Kaufpreis, Steuern und Nebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen zahlreiche Nebenkosten einkalkuliert werden. Deren Höhe unterscheidet sich je nach Kanton erheblich, die folgende Tabelle bietet jedoch einen orientierenden Rahmen:

Kostenposition	Höhe (ungefähr)	Hinweis
Grundstücksübertragungssteuer (Handänderungssteuer)	0,5–3,3%	Je nach Kanton unterschiedlich; in einigen Kantonen (z. B. Zürich) gibt es keine
Gebühr für den Grundbucheintrag (Grundbuchgebühr)	0,1–0,5%
Notariatsgebühr (Notariatsgebühr)	0,1–0,5%
Gebühr für die Eintragung des Grundpfandrechts	0,1–0,3%	Falls auch eine Hypothek beteiligt ist
Maklerprovision	2–3% + MwSt.	Beim Kauf über einen Vermittler
Rechtsberatung	Individuell	Empfohlen bei komplexen Fällen
Gesamt (ohne Makler)	~1–3%
Gesamt (mit Makler)	~3–5%

Der Kanton Zürich erhebt beispielsweise keine Grundstücksübertragungssteuer, während sie in den Kantonen Fribourg und Valais bis zu 3% betragen kann.

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Finanzierung und Hypothek — Möglichkeiten für ausländische Käufer

Schweizer Banken gewähren auch ausländischen Käufern Hypotheken (Hypothek) , allerdings sind die Bedingungen strenger als bei Schweizer Staatsangehörigen.

Grundregeln:

Die Bank finanziert in der Regel höchstens 80% des Kaufpreises (die erste Hypothek / erste Hypothek bis zu 65%, die zweite / zweite Hypothek für den Anteil zwischen 65 und 80%).
Das erforderliche Eigenkapital beträgt somit mindestens 20%, wovon mindestens die Hälfte (10%) nicht aus der zweiten Säule (berufliche Vorsorge / BVG) stammen darf — sondern nur aus liquiden Ersparnissen, Wertschriften oder einer Schenkung.
Die Bank prüft das Einkommen: Die jährlichen Hypothekarbelastungen (Zinsen + Amortisation + Unterhalt) dürfen 33% des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen (die sogenannte Tragbarkeitsregel — Tragbarkeit). Dabei rechnen die Banken in der Regel mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% und nicht mit dem aktuellen Marktzins.

Besondere Situation ausländischer Käufer:

Für Käufer mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz setzen die Banken in der Regel strengere Bedingungen an: Sie verlangen ein höheres Eigenkapital (30–40%) und einen ausführlicheren Einkommensnachweis.
Einige Schweizer Banken (z. B. UBS, UBS als Nachfolgerin der Credit Suisse, Raiffeisen, Zürcher Kantonalbank) gewähren auch Käufern mit ausländischem Wohnsitz Hypotheken, das Produktangebot ist jedoch eingeschränkter.
Eine Hypothek für eine Schweizer Immobilie bei einer ungarischen Bank aufzunehmen, ist unüblich und praktisch nicht möglich.

Besteuerung — auf Bundes-, Kantons- und Gemeindeebene

Mit der Immobilie verbundene Steuern fallen in der Schweiz auf drei Ebenen an:

Beim Kauf

*Handänderungssteuer (Handänderungssteuer):* je nach Kanton unterschiedlich (siehe Tabelle oben). In Zürich gibt es keine, in Bern ca. 1,8%, im Wallis ca. 3,3%.

Eigentumserwerb

*Liegenschaftssteuer (Liegenschaftssteuer):* in einzelnen Kantonen jährlich rund 0,05–0,3 % des Marktwerts der Immobilie. Nicht alle Kantone erheben sie.
*Eigenmietwert (Eigenmietwert):* Nach dem in der Schweiz geltenden System muss für die selbst bewohnte Immobilie ein fiktiver Mietwert als Einkommen deklariert und darauf Steuern bezahlt werden. Dieser Betrag variiert je nach Kanton und liegt ungefähr bei 60–70 % des marktüblichen Mietwerts der Immobilie. Im Gegenzug können Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dieses System ist politisch umstritten — über seine Abschaffung wird seit Jahren im Parlament diskutiert, 2025 gilt es jedoch weiterhin.
*Vermögenssteuer (Vermögenssteuer): der Steuerwert der Immobilie (Steuerwert*, in der Regel 70–80 % des Marktpreises) wird in die Bemessungsgrundlage der Vermögenssteuer einbezogen.

Beim Verkauf

*Grundstückgewinnsteuer (Grundstückgewinnsteuer):* sie wird auf die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis erhoben. Die Höhe sinkt mit der Besitzdauer — je länger die Immobilie im Eigentum war, desto niedriger ist die Steuer. In einigen Kantonen gibt es bereits nach 5 Jahren einen deutlichen Rabatt, nach mehr als 20 Jahren ist die Steuerlast minimal.

Ungarisch-schweizerisches Doppelbesteuerungsabkommen: Nach dem 1981 zwischen Ungarn und der Schweiz geschlossenen und seither mehrfach geänderten Abkommen fallen Einkünfte und Kapitalgewinne aus Immobilien in die Besteuerungskompetenz des Landes, in dem die Immobilie liegt. Bei einer Schweizer Immobilie besteuert also die Schweiz, und in Ungarn muss derselbe Betrag nicht nochmals deklariert werden — gegenüber der ungarischen Steuerbehörde kann jedoch eine Informationspflicht bestehen.

Typische Fehler und Tipps für einen erfolgreichen Kauf

Die folgenden Fehler sind bei ausländischen Käufern am häufigsten:

Die Genehmigungspflicht zu übersehen. Ein ohne Bewilligung abgeschlossener Vertrag ist nichtig. Klären Sie immer im Voraus, ob Ihre Situation bewilligungspflichtig ist.
Die Nebenkosten zu unterschätzen. Die 3–5 % zusätzlich zum Kaufpreis sind ein erheblicher Betrag — bei einer Immobilie für 800 000 CHF bedeutet das 24 000–40 000 CHF an Mehrkosten.
Die Tragbarkeit falsch zu verstehen. Viele rechnen mit dem aktuell niedrigen Zinssatz, die Bank prüft die Tragbarkeit jedoch mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 %. Dadurch fallen viele aus der Finanzierung, die sich selbst eigentlich für zahlungsfähig halten.
Die kantonalen Unterschiede zu ignorieren. Was in Zürich gilt, muss in Valais nicht zwingend ebenso gelten. Es sind immer die Regeln des jeweiligen Kantons zu prüfen.
Die Überraschung des Eigenmietwerts. Viele neue Eigentümer rechnen nicht damit, dass sie auch für die eigene Wohnung Steuern auf ein fiktives Mieteinkommen zahlen müssen.
Entscheidungsdruck unter Zeitdruck. Der Schweizer Immobilienmarkt — insbesondere rund um Zürich, Genf und Zug — ist äusserst wettbewerbsintensiv. Verkäufer drängen mitunter auf eine schnelle Entscheidung. Die Unterschrift vor dem Notar bedeutet jedoch eine unwiderrufliche Verpflichtung.

Quellen

Schweizer Bundesportal: https://www.ch.ch/en/
Wohnen und Mieten in der Schweiz: https://www.ch.ch/en/housing/rent/
Eidgenössisches Justiz- und Polizeidepartement (EJPD/FDJP) — Lex Koller: https://www.bj.admin.ch (zum Thema Lex Koller / BewG)
Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV/AFC): https://www.estv.admin.ch
Bundesamt für Statistik (BFS): https://www.bfs.admin.ch
Schweizer Grundbuchamt (Grundbuchamt): auf kantonaler Ebene verfügbar, über die Suche nach dem Kantonsnamen + „Grundbuchamt"

Kurz gesagt

In der Schweiz regelt das Lex Koller den Immobilienkauf durch Ausländer: Ein ungarischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in der Schweiz und einer gültigen Aufenthaltsbewilligung kann in der Regel ebenso kaufen wie ein Schweizer; ein ungarischer Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz kann hingegen bewilligungspflichtig sein. Der gesamte Ablauf unterscheidet sich je nach Kanton, erfordert eine notarielle Beurkundung und einen Eintrag im Grundbuch; zusätzlich zum Kaufpreis sollten in der Regel 1–5% Nebenkosten sowie strenge bankseitige Finanzierungsvorgaben einkalkuliert werden.

Wichtige Punkte

Es muss geprüft werden, ob der Käufer unter das Lex Koller fällt, da ein ohne Bewilligung geschlossener Vertrag nichtig sein kann.
Ein ungarischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in der Schweiz und einer gültigen B-, C- oder L-Bewilligung kann in der Regel ohne Bewilligung eine Hauptwohnung kaufen.
Vor dem Kauf sollte die Finanzierung geklärt werden: Die Bank deckt in der Regel höchstens 80% des Kaufpreises, und mindestens 20% Eigenmittel sind erforderlich.
Die Bank prüft die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%; die jährlichen Hypothekarkosten dürfen 33% des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen.
Zusätzlich zum Kaufpreis ist je nach Kanton in der Regel mit 1–5% Nebenkosten zu rechnen, einschließlich Abgaben, Gebühren und gegebenenfalls Maklerprovision.
Nach der Unterzeichnung vor dem Notar wird der Eigentumserwerb erst mit dem Eintrag im Grundbuch rechtswirksam; eine schnelle Entscheidung kann daher besonders riskant sein.

Häufige Fragen

Wer kann in der Schweiz ohne Bewilligung eine Immobilie kaufen?

Ein ungarischer Staatsangehöriger mit Wohnsitz in der Schweiz und einer gültigen Aufenthaltsbewilligung kann in der Regel ebenso kaufen wie ein Schweizer Staatsangehöriger. Mit einer C-Bewilligung ist der Kauf grundsätzlich unbeschränkt möglich, mit einer B-Bewilligung kann eine Hauptwohnung ohne Bewilligung erworben werden, und mit einer L-Bewilligung ist die Möglichkeit eingeschränkt. Ein Käufer ohne Wohnsitz in der Schweiz fällt hingegen meist unter das Lex Koller.

Braucht man für ein aus Ungarn gekauftes Ferienhaus in der Schweiz eine Bewilligung?

Ja, wenn der Käufer nicht in der Schweiz wohnt, ist nach dem Lex Koller eine vorgängige behördliche Bewilligung erforderlich. Für Ferienimmobilien kann die Bewilligung nur im Rahmen eines begrenzten Kontingents erteilt werden. Die Bewilligungspraxis ist je nach Kanton unterschiedlich.

Wie lange dauert ein Immobilienkauf in der Schweiz?

Der gesamte Ablauf vom ersten Angebot bis zur Schlüsselübergabe dauert in der Regel 2–6 Monate. Bei bewilligungspflichtigen Fällen kann es länger dauern, da das Bewilligungsverfahren je nach Kanton 4–12 Wochen in Anspruch nehmen kann. Für die endgültige Abwicklung sind zudem eine notarielle Beurkundung und der Eintrag im Grundbuch erforderlich.

Wie viel Eigenkapital braucht man für einen Immobilienkauf in der Schweiz?

Schweizer Banken finanzieren eine Immobilie in der Regel mit einer Hypothek von höchstens 80% des Kaufpreises. Das bedeutet, dass mindestens 20% Eigenmittel erforderlich sind. Mindestens die Hälfte davon darf nicht aus der zweiten Säule stammen, sondern muss aus liquiden Ersparnissen, Wertschriften oder einer Schenkung kommen.

Mit welchen Zusatzkosten muss man neben dem Kaufpreis rechnen?

Die Nebenkosten unterscheiden sich je nach Kanton, liegen insgesamt aber ohne Makler meist bei etwa 1–3%, mit Makler bei 3–5%. Dazu können die Handänderungssteuer, Grundbuchgebühren, Notariatskosten, Gebühren für die Eintragung des Grundpfandrechts und die Maklerprovision gehören. In Zürich gibt es beispielsweise keine Handänderungssteuer, während sie in anderen Kantonen erheblich sein kann.

Wie wird eine Immobilie in der Schweiz steuerlich behandelt?

Im Zusammenhang mit dem Eigentum können eine Liegenschaftssteuer, Vermögenssteuer und die Besteuerung des sogenannten Eigenmietwerts anfallen. Letzteres bedeutet, dass auch für die selbst bewohnte Immobilie ein fiktives Mieteinkommen versteuert werden muss, während Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abziehbar sind. Beim Verkauf betrifft die Grundstückgewinnsteuer die Differenz zwischen Verkaufspreis und Kaufpreis.

Kann man für eine Schweizer Immobilie einen Kredit bei einer ungarischen Bank aufnehmen?

Laut Artikel ist das nicht üblich und praktisch nicht realistisch. Schweizer Banken können jedoch auch ausländischen Käufern Hypothekarkredite gewähren, allerdings unter strengeren Bedingungen. Bei Käufern ohne Wohnsitz in der Schweiz werden häufig ein höherer Eigenmittelanteil und detailliertere Einkommensnachweise verlangt.

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