Immobilienkauf als Ausländer: Wie funktioniert das in der Schweiz?

Wer darf in der Schweiz Immobilien kaufen – und wer nicht?

Das Schweizer Recht unterscheidet aus Sicht von Immobilienkäufern drei Grundkategorien.

1. Schweizer Staatsangehörige und Personen mit ständigem Wohnsitz in der Schweiz (C-Bewilligung / Niederlassungsbewilligung C): Für sie gelten keine besonderen Einschränkungen. Ein ungarischer Staatsangehöriger mit C-Bewilligung kann zu denselben Bedingungen kaufen wie ein Schweizer.

2. EU/EFTA-Staatsangehörige mit einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B-Bewilligung / Ausländerausweis B): Sie dürfen eine Immobilie zum Zweck ihres persönlichen Hauptwohnsitzes (Hauptwohnsitz / résidence principale) erwerben, sofern sie tatsächlich in der Schweiz leben und arbeiten. Der Kauf einer Ferienimmobilie, einer Anlageimmobilie oder einer Wohnung in einer Ferienzone fällt jedoch unter die Lex Koller und ist bewilligungspflichtig – in vielen Fällen sogar ausdrücklich verboten.

3. Ausländische Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz (Nicht-Residenten): Sie sind die am strengsten eingeschränkte Kategorie. Der Kauf von Ferienimmobilien ist für sie an kantonale Kontingente gebunden, der Erwerb von Wohnimmobilien ist grundsätzlich nicht möglich.

Wo steht ein in der Schweiz lebender Ungar in diesem System?

Wenn Sie über eine gültige B-Bewilligung verfügen und in der Schweiz leben, können Sie eine Wohnung oder ein Haus zum Zweck Ihres Hauptwohnsitzes kaufen – ohne Bewilligung. Wenn Sie jedoch ein Ferienhaus im Wallis oder eine Wohnung in Engelberg zu Anlagezwecken erwerben möchten, greifen bereits die Regeln der Lex Koller.

Was ist die Lex Koller, und warum ist sie wichtig?

Die Lex Koller (LFAIE) ist ein 1983 eingeführtes und seither mehrfach geändertes Bundesgesetz, das verhindern soll, dass der Schweizer Immobilienmarkt durch ausländisches Kapital „verfremdet" wird (Überfremdung des einheimischen Bodens). Die wichtigsten Bestimmungen des Gesetzes sind:

• Wohnimmobilie: Ein nicht in der Schweiz ansässiger Ausländer darf grundsätzlich keine Wohnimmobilie erwerben. Ausnahme: Wenn die Immobilie dem Käufer als Hauptwohnsitz in der Schweiz dient und er über eine gültige Aufenthaltsbewilligung verfügt.

• Ferienimmobilie (résidences secondaires / Ferienwohnungen): Nur mit Bewilligung und nur in Kantonen, in denen die bundesrechtliche Quote dies zulässt. Der Bund vergibt jährlich insgesamt rund 1500 Bewilligungen an die dafür berechtigten Kantone – das ist ein äußerst enger Rahmen.

• Gewerbeimmobilie: Sie fällt grundsätzlich nicht unter die Lex Koller, doch die Details sind komplex und vom Einzelfall abhängig.

• Landwirtschaftliche Grundstücke: Sie werden durch ein eigenes Gesetz (LDFR / Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht) geregelt und sind für ausländische Käufer nahezu unerreichbar.

Ein Verstoss gegen die Lex Koller hat schwerwiegende Folgen: Der Vertrag ist nichtig, der Käufer kann das investierte Geld verlieren, und es kann auch ein Strafverfahren eingeleitet werden.

Welche kantonalen Unterschiede gibt es?

In der Schweiz unterscheidet sich die Regulierung des Immobilienmarkts auch auf kantonaler Ebene erheblich. Drei Aspekte sind dabei besonders wichtig:

Wo kann man mit Bewilligung eine Ferienimmobilie kaufen?

Bewilligungen für Ferienimmobilien (contingents cantonaux) gibt es nur in bestimmten Tourismuskantonen: vor allem in Valais (Wallis), Graubünden (Grischun), Bern (Region Berner Oberland), Vaud (Waadtland) und Ticino (Tessin). In den Kantonen Zürich, Genf, Basel oder Zug ist der Kauf einer Ferienimmobilie durch Ausländer nach der Lex Koller nicht möglich.

Die Wirkung der Weber-Initiative (2012)

Die 2012 angenommene Weber-Initiative (Zweitwohnungsinitiative) hat die Lage weiter verschärft: In Gemeinden, in denen der Anteil der Zweitwohnungen über 20 % liegt, dürfen keine neuen Bewilligungen für Ferienimmobilien erteilt werden. Das betrifft zahlreiche klassische Tourismusorte (z. B. Zermatt, Verbier, Saas-Fee) und verknappt das Angebot zusätzlich.

Immobiliensteuer und Gebühren je nach Kanton

Die mit dem Immobilienkauf verbundenen Steuern und Gebühren unterscheiden sich von Kanton zu Kanton. Die Handänderungssteuer / droits de mutation liegt in der Regel zwischen 1–3,3 % des Kaufpreises, in einigen Kantonen (z. B. Zürich) gibt es diese Steuer jedoch nicht, in anderen (z. B. Valais) beträgt sie rund 3 %.

⚠️ Die genauen kantonalen Sätze muss die Redaktion vor der Veröffentlichung auf den aktuellen Seiten der kantonalen Steuerbehörden überprüfen.

Wie läuft der Immobilienkauf Schritt für Schritt ab?

1. Schritt: Anspruchsberechtigung klären

Bevor Sie sich irgendeine Immobilie ansehen, sollten Sie Ihren rechtlichen Status klären:

• Verfügen Sie über eine gültige Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B oder C)?

• Soll die Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Ferienobjekt dienen?

• In welchem Kanton und in welcher Zone befindet sich die Immobilie?

Diese Fragen bestimmen, ob eine Bewilligung erforderlich ist und ob der Kauf überhaupt möglich ist.

Schritt 2: Immobiliensuche

In der Schweiz ist der Immobilienmarkt transparent und digitalisiert. Die wichtigsten Portale sind: Homegate, ImmoScout24, Comparis. Die Beiziehung eines Immobilienmaklers (Immobilienmakler / agent immobilier) ist nicht obligatorisch, aber sehr empfehlenswert – insbesondere für ausländische Käufer, die mit den lokalen Gepflogenheiten und den kantonalen Besonderheiten nicht vertraut sind.

Schritt 3: Finanzierung im Voraus klären

Schweizer Banken vergeben auch an ausländische Käufer Hypotheken (Hypothek / hypothèque), allerdings zu strengeren Bedingungen. Dazu mehr im nächsten Abschnitt.

Schritt 4: Angebot und Vorvertrag

Im Schweizer Immobilienkauf kann nach Annahme des Kaufangebots (Kaufangebot / offre d'achat) ein Vorvertrag (Vorvertrag / avant-contrat) abgeschlossen werden, der vor dem Notar unterzeichnet werden muss. Dieser ist bereits rechtlich verbindlich.

Schritt 5: Kaufvertrag beim Notar

Die Übertragung einer Immobilie ist in der Schweiz ausschließlich mit einem vor dem Notar (Notar / notaire) unterzeichneten und beglaubigten Kaufvertrag (Kaufvertrag / acte de vente) möglich. Die Rolle des Notars unterscheidet sich in der Schweiz von der in Ungarn: Er veranlasst zugleich auch die Umschreibung beim staatlichen Register (Grundbuch / registre foncier).

Schritt 6: Eintrag ins Grundbuch

Das Eigentumsrecht wird erst mit dem Eintrag ins Grundbuch (Grundbucheintrag / inscription au registre foncier) vollständig wirksam. Dies erfolgt in der Regel einige Wochen nach der Unterzeichnung.

Gesamtdauer des Verfahrens: vom Beginn der Suche bis zum Eintrag ins Grundbuch dauert es typischerweise 3–6 Monate, bei bewilligungspflichtigen Käufen kann sich dies jedoch auf 6–12 Monate verlängern.

Wie kann die Immobilie finanziert werden: Hypothek als Ausländer

Bedingungen für eine Schweizer Hypothek

Schweizer Banken vergeben Hypotheken, die Bedingungen sind jedoch streng:

Bankkredit aus Ungarn für eine Schweizer Immobilie

Einen Hypothekarkredit bei einer ungarischen Bank für eine Schweizer Immobilie aufzunehmen, ist in der Praxis äußerst schwierig und in den meisten Fällen keine realistische Lösung. Die Schweizer Immobilie kann bei einer ungarischen Bank nicht als Sicherheit akzeptiert werden, das Währungsrisiko (CHF/HUF) wäre unkontrollierbar hoch, und das Schweizer Notarverfahren lässt sich auch nicht in den ungarischen Kreditprozess integrieren. Diese Lösung ist nicht zu empfehlen.

2. Säule (berufliche Vorsorge / BVG) verwenden

Ein in der Schweiz beschäftigter ungarischer Arbeitnehmer hat die Möglichkeit, sein obligatorisches berufliches Vorsorgeguthaben (2. Säule) für den Kauf seines Hauptwohnsitzes zu verwenden – jedoch ausschließlich für den Hauptwohnsitz und nur für eine Schweizer Immobilie. Diese Möglichkeit kann bei einer Rückkehr mit einer Rückzahlungspflicht verbunden sein.

Steuern und Abgaben: Was ist beim Kauf und danach zu bezahlen?

Einmalige Kaufkosten

• Handänderungssteuer: je nach Kanton 0–3,3 % (in einigen Kantonen, z. B. Zürich, gibt es sie nicht)

• Notariatsgebühr: in der Regel 0,1–0,5 % des Kaufpreises, kantonal unterschiedlich

• Grundbucheintragungsgebühr: in der Regel 0,1–0,3 % des Kaufpreises

• Maklerprovision: meist 2–3 % + MwSt. (in der Schweiz wird die Maklergebühr in der Regel vom Verkäufer bezahlt, dies ist jedoch Verhandlungssache)

Laufende Steuerbelastungen

• Liegenschaftssteuer / impôt foncier: existiert nicht in allen Kantonen; wo sie erhoben wird, beträgt sie in der Regel jährlich 0,1–0,3 % des steuerlichen Immobilienwerts

• Eigenmietwert / valeur locative: In der Schweiz wird für Eigentümer, die in ihrer selbst bewohnten Wohnung leben, ein fiktives Mieteinkommen als Steuerbemessungsgrundlage angesetzt – ein spezielles Element des Schweizer Steuersystems, das den meisten Ausländern nicht bekannt ist. Die Höhe variiert je nach Kanton und liegt typischerweise bei 60–70 % des marktüblichen Mietwerts.

⚠️ Das System des Eigenmietwerts ist politisch umstritten, und für 2025–2026 sind Reformvorschläge in Arbeit. Die Redaktion sollte vor der Veröffentlichung die aktuelle Rechtslage prüfen.

Praktische Hinweise: Welche Fachleute sollten Sie hinzuziehen?

Der Immobilienkauf in der Schweiz – insbesondere als Ausländer – ist kein Fall für die Eigenregie. Die Einbindung der folgenden Fachleute wird dringend empfohlen:

Schweizer Immobilienanwalt (Immobilienanwalt / avocat immobilier): Für die Prüfung des Vertrags und die Klärung von Lex Koller-Fragen unverzichtbar. Besonders wichtig, wenn die Immobilie nicht eindeutig einzuordnen ist (z. B. gemischt genutztes Gebäude, erbrechtliche Fragen).

Lokaler Immobilienmakler (Immobilienmakler): Der Schweizer Immobilienmarkt ist stark lokal geprägt. Ein Makler aus Zürich kennt die Besonderheiten des Ferienimmobilienmarkts im Wallis nicht zwingend.

Steuerberater (Steuerberater / conseiller fiscal): Kann im Hinblick auf den Eigenmietwert, die Optimierung der Handänderungssteuer und das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Ungarn und der Schweiz (1981, mit Änderungen) erforderlich sein.

Ungarischsprachiger Fachspezialist: In der Schweiz – vor allem in Zürich, Bern und Genf – sind ungarischsprachige oder auf ungarische Kunden spezialisierte Immobilien- und Steuerrechtsexperten verfügbar. Eine Liste finden Sie nach der Registrierung in der Community-Datenbank von svajc.com.

Häufige Fehler und Missverständnisse bei ungarischen Käufern

1. „Mit einer B-Bewilligung kann ich alles kaufen" Das stimmt nicht. Mit einer B-Bewilligung kann eine Immobilie als Hauptwohnsitz gekauft werden – Ferienimmobilien, Anlageobjekte oder Immobilien, die im Status eines Nichtansässigen gekauft werden, sind jedoch bewilligungspflichtig oder verboten.

2. „Lex Koller gilt nur für Nicht-EU-Bürger" Teilweise richtig, aber irreführend. Als EU-Bürger ist der Kauf eines Hauptwohnsitzes tatsächlich frei – beim Kauf von Ferienimmobilien gilt Lex Koller jedoch auch für EU-Bürger.

3. „Ich finanziere über eine ungarische Bank" Siehe oben: Diese Lösung ist in der Praxis nicht umsetzbar.

4. „Der Makler erledigt alles" Der Immobilienmakler ist weder Jurist noch Steuerberater. Für rechtliche und steuerliche Fragen braucht es einen separaten Fachspezialisten.

5. „Wenn die Immobilie günstiger ist, ist die Bewilligung einfacher" Der Preis hat keinen Einfluss auf die Bewilligungspflicht. Ein Ferienobjekt im Wert von 200 000 CHF ist genauso bewilligungspflichtig wie eines im Wert von 2 000 000 CHF.

6. „Meine 2. Säule kann ich bei der Rückkehr jederzeit beziehen" Wenn die 2. Säule für den Immobilienkauf eingesetzt wurde, muss das Kapital bei der Rückkehr in die Pensionskasse zurückbezahlt werden – oder über den Verkauf der Immobilie ausgeglichen werden. Das ist ein kritischer Punkt für Rückkehrpläne.

Quellen

• Bundesamt für Justiz und Polizei (EJPD/FDJP) – LFAIE/Lex Koller: https://www.bj.admin.ch

• Bundesamt für Statistik (BFS/OFS) – Daten zum Immobilienmarkt: https://www.bfs.admin.ch

• ch.ch – offizielles Schweizer Verwaltungsportal: https://www.ch.ch

• Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV/AFC) – Immobilienbesteuerung: https://www.estv.admin.ch

• Zweitwohnungsgesetz (ZWG) – Ausführungsgesetz zur Weber-Initiative: https://www.are.admin.ch