Wie lassen sich Untermietstreitigkeiten in der Schweiz Schritt für Schritt lösen?

Worin unterscheidet sich das Schweizer Mietrecht vom ungarischen?

Das Schweizer Mietrecht basiert auf dem Obligationenrecht (OR, Art. 253–274g) und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG). Im Vergleich zum ungarischen Zivilgesetzbuch gibt es mehrere wesentliche Unterschiede.

Die wichtigsten Unterschiede:

In der Schweiz ist eine Mietzinserhöhung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich — etwa bei einer Erhöhung des bundesweiten Referenzzinssatzes (Referenzzinssatz) oder nach nachgewiesenen Sanierungsinvestitionen. Das unterscheidet sich grundlegend von der ungarischen Praxis, in der die Parteien die Höhe der Erhöhung freier vereinbaren können.

Wichtiger Grundsatz: Als ungarische Staatsangehörige gelten Sie in der Schweiz aufgrund des Abkommens über die Freizügigkeit (Freizügigkeitsabkommen / FZA, 1999) als EU-Bürgerin bzw. EU-Bürger. Das bedeutet, dass Sie auf dem Mietmarkt die gleichen Rechte haben wie Schweizer Staatsangehörige.

Welche Arten von Untermietstreitigkeiten kommen am häufigsten vor?

Die Streitigkeiten lassen sich in zwei Hauptgruppen einteilen: Verfahren, die vom Mieter bzw. von der Mieterin eingeleitet werden, und Verfahren, die vom Vermieter bzw. von der Vermieterin eingeleitet werden.

Am häufigsten vom Mieter vorgebrachte Streitigkeiten

• Einbehaltung der Kaution: der Vermieter überweist die Kaution nach dem Auszug nicht oder nur teilweise zurück.

• Unberechtigte Mietzinserhöhung: die Erhöhung erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen nicht.

• Unterlassene Instandhaltung: der Vermieter behebt Mängel in der Wohnung nicht (Heizung, Wasser, Schimmel).

• Anfechtung der Kündigung: der Mieter bestreitet die Rechtmässigkeit der Kündigung.

• Streit über das Wohnungsübergabeprotokoll: die bei der Auszugsabnahme festgehaltenen Schäden werden in ihrer Echtheit oder ihrem Umfang bestritten.

Die vom Vermieter am häufigsten geltend gemachten Streitpunkte

• Nichtzahlung der Miete: der Mieter zahlt verspätet oder gar nicht.

• Unbefugte Untervermietung: der Mieter vermietet die Wohnung ohne Erlaubnis weiter.

• Wohnungsschäden: der Mieter hat Schäden verursacht, die über die normale Abnutzung hinausgehen.

• Verweigerung des Auszugs: der Mieter verlässt die Wohnung trotz Kündigung nicht.

Wie läuft die Streitbeilegung Schritt für Schritt ab?

In der Schweiz erfolgt die Beilegung von Mietstreitigkeiten auf drei aufeinanderfolgenden Stufen. Vor einer Klage ist das Schlichtungsverfahren obligatorisch.

1. Schritt: Direkte Einigung

Die erste und schnellste Möglichkeit ist eine schriftlich festgehaltene direkte Einigung mit der anderen Partei. Es wird empfohlen, die gesamte Kommunikation schriftlich zu führen (per E-Mail oder eingeschriebenem Brief) und alle Antworten aufzubewahren.

Wenn die andere Partei nicht reagiert oder die Einigung scheitert, ist der nächste Schritt die Schlichtungsbehörde.

2. Schritt: Schlichtungsbehörde (Schlichtungsbehörde)

Die Schlichtungsbehörde (Schlichtungsbehörde) ist die obligatorische erste Instanz, an die man sich bei einem Mietstreit wenden muss, bevor der Gang vor Gericht möglich ist. Sie arbeitet auf kantonaler Ebene — jeder Kanton hat seine eigene Behörde.

Die wichtigsten Merkmale des Verfahrens:

• Kostenlos in mietrechtlichen Angelegenheiten (gemäss Zivilprozessordnung / ZPO Artikel 113).

• Der Antrag kann schriftlich oder persönlich bei der Geschäftsstelle der zuständigen Behörde eingereicht werden.

• Die Verhandlung findet in der Regel innerhalb von 1–3 Monaten statt.

• Die Schlichtungsbehörde fällt kein verbindliches Urteil — sie sucht eine Einigung zwischen den Parteien.

• Kommt eine Einigung zustande, ist sie rechtskräftig und vollstreckbar.

• Kommt keine Einigung zustande, erteilt die Behörde die Klagebewilligung für das Gerichtsverfahren (Klagebewilligung).

Wo finden Sie die zuständige Behörde? Sie ist nach dem Kanton der Wohnung zu suchen — beispielsweise erfüllt im Kanton Zürich das Mietgericht diese Funktion, in anderen Kantonen ist die Schlichtungsbehörde eine eigenständige Behörde.

3. Schritt: Gerichtsverfahren

Wenn die Einigung scheitert, muss innerhalb von 30 Tagen ab Erhalt der Klagebewilligung Klage beim Gericht erhoben werden, andernfalls verjährt der Anspruch für dieses Verfahren.

Das Gerichtsverfahren kann bereits kostspielig sein (siehe Abschnitt Kosten), und die Beiziehung einer Rechtsvertretung ist in diesem Stadium dringend zu empfehlen.

Was sind die Auszugsregeln in der Schweiz?

Kündigungsfristen

Das schweizerische Mietrecht enthält detaillierte Regeln zu den Kündigungsfristen. Die genauen Bedingungen können auch im Vertrag festgehalten werden, doch bestimmte Mindestfristen sind gesetzlich geschützt.

Die Kündigung muss per Einschreiben zugestellt werden, und die Kündigungsfrist richtet sich in der Regel nach dem Monatsende (z. B. mit Wirkung per 31. März, wenn die Kündigung bis Ende Februar eingegangen ist).

Wohnungsübergabe und Zustandsprüfung

Beim Auszug muss eine gemeinsame Wohnungsabnahme (Wohnungsabgabe) stattfinden, über die ein schriftliches Protokoll (Übergabeprotokoll) erstellt werden muss. Beide Parteien müssen es unterschreiben, und beide erhalten ein Exemplar.

Der Mieter haftet für Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen. Der Begriff der normalen Abnutzung (normaler Verschleiß) wurde durch die schweizerische Rechtsprechung detailliert entwickelt — etwa ist das Streichen von Wänden nach einer bestimmten Anzahl von Jahren Sache des Vermieters und nicht des Mieters.

Die kantonalen Behörden und Mieterorganisationen veröffentlichen detaillierte Leitfäden dazu, was als normale Abnutzung gilt. Im Kanton Zürich gibt beispielsweise die Paritätische Lebensdauertabelle Orientierung.

Wie kann die Kaution zurückgefordert werden?

Regeln zur Kaution

Im schweizerischen Mietrecht beträgt die Kaution (Mietzinskaution oder Mietkaution) bei Wohnraummiete maximal 3 Monatsnettomieten (Art. 257e OR). Der Vermieter darf die Kaution nicht für sich behalten —auf einem gesperrten, auf den Namen des Mieters eröffneten Bankkonto zu hinterlegen (gesperrtes Kautionskonto, Sperrkonto).

Der Ablauf der Rückforderung

1. Nach dem Auszug ist der Vermieter berechtigt, die Kaution zurückzubehalten, wenn er Schadensersatzansprüche oder ausstehende Mietforderungen hat.

2. Wenn er keine Ansprüche hat, muss er die Kaution unverzüglich freigeben. Das Gesetz legt keine genau in Tagen festgelegte Frist fest, nach der Rechtsprechung muss dies jedoch innerhalb weniger Wochen geschehen.

3. Behält der Vermieter die Kaution zurück, leitet aber kein Verfahren ein, kann sich der Mieter an die Bank wenden, um die Freigabe zu verlangen — die Bank gibt den gesperrten Betrag nur aufgrund eines Gerichtsbeschlusses oder mit Zustimmung beider Parteien frei.

4. Im Streitfall ist die Schlichtungsbehörde anzurufen.

Typische strittige Positionen

• Malfkosten (wenn der Mieter den im Vertrag festgelegten Malzyklus nicht eingehalten hat)

• Reinigungskosten (wenn die Wohnung nicht in ordnungsgemäß gereinigtem Zustand übergeben wurde)

• Beschädigungen an Einrichtungsgegenständen

• Kosten für den Ersatz verlorener Schlüssel

Welche Dokumente sollten aufbewahrt werden?

Die Aufbewahrung von Beweismitteln ist für beide Parteien von grundlegender Bedeutung. Folgendes sollte systematisch abgelegt werden:

• Mietvertrag (Mietvertrag) und alle Änderungen daran

• Einzugs- und Auszugsprotokoll (Einzugs- und Auszugsprotokoll) — zusammen mit Fotos

• Alle Zahlungsbelege (Überweisungsbestätigungen, Kontoauszüge)

• Korrespondenz mit der anderen Partei — Einschreibebelege, E-Mails

• Instandhaltungsanfragen und Antworten schriftlich

• Unterlagen zum Kautionskonto (Bankbestätigung über die Hinterlegung)

• Kündigungsschreiben und deren Zustellungsnachweise

In schweizerischen Verfahren ist es schwierig, sich auf mündliche Vereinbarungen zu berufen — die Schriftlichkeit ist grundlegend.

Wie viel kostet ein Mietstreit in der Schweiz?

Das Schlichtungsverfahren

Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde kostenlos in Mietangelegenheiten (Art. 113 ZPO). Eine anwaltliche Vertretung ist auf dieser Stufe nicht obligatorisch, und viele vertreten sich selbst.

Das Gerichtsverfahren

Kommt der Fall vor Gericht, hängen die Kosten vom Streitwert und vom Kanton ab.

Die Anwaltskosten in der Schweiz liegen in der Regel bei 200–400 CHF/Stunde, je nach Kanton und Anwalt. Einige Mieterorganisationen bieten ihren Mitgliedern vergünstigte Rechtsberatung an.

Grundsätzlich trägt die unterliegende Partei die Prozesskosten, doch der Richter kann nach Ermessen davon abweichen.

Wo können Sie in der Schweiz Hilfe erhalten?

Mieterorganisationen

In der Schweiz sind aktive und gut organisierte Mietervertretungen tätig, die Beratung, rechtliche Unterstützung und Vertretung anbieten — in der Regel gegen einen Mitgliederbeitrag (etwa 30–80 CHF pro Jahr).

• Mieterinnen- und Mieterverband (MV) — die größte Schweizer Mieterorganisation, mit Büros in allen größeren Kantonen.

• Asloca — der Mieterverband in der französischsprachigen Schweiz.

• Associazione Inquilini della Svizzera Italiana — die Organisation für die italienischsprachige Schweiz im Tessin.

Vermieterorganisationen

• Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) — der größte Schweizer Immobilien- und Vermieterverband, der seinen Mitgliedern Rechtsberatung anbietet.

Rechtshilfe für Personen mit niedrigem Einkommen

Wenn Sie sich die Anwaltskosten nicht leisten können, kann bei den kantonalen Gerichten unentgeltliche Rechtspflege beantragt werden, sofern die Einkommensvoraussetzungen erfüllt sind.

Sprache

Die Verfahren finden in der Amtssprache des Kantons statt (Deutsch, Französisch oder Italienisch). Wenn Sie die jeweilige Sprache nicht sprechen, können Sie einen Dolmetscher in Anspruch nehmen, deren Kosten Sie in der Regel selbst tragen müssen, außer wenn Sie unentgeltliche Rechtshilfe erhalten haben. Einige Mieterorganisationen können auch auf Englisch helfen, doch offizielle Eingaben müssen immer in der Sprache des Kantons verfasst werden.

Ungarischsprachige Rechtsberatung ist in der Schweiz nicht in allen Kantonen verfügbar — auf der Community-Plattform von svajc.com lohnt es sich nachzufragen, welche Erfahrungen andere Ungarn in der jeweiligen Region gemacht haben.

Quellen

• ch.ch — Offizielles Informationsportal der Schweiz (Bereich Mietrecht): https://www.ch.ch/en/housing/rent/

• Schweizerisches Obligationenrecht (OR), Art. 253–274g — Schweizerische Eidgenossenschaft, admin.ch

• Schweizerische Zivilprozessordnung (ZPO), Art. 113 — admin.ch

• Mieterinnen- und Mieterverband (MV) — Schweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband: mieterverband.ch

• Hauseigentümerverband Schweiz (HEV) — Schweizerischer Hauseigentümerverband: hev-schweiz.ch

• Asloca — Mieterverband der Romandie: asloca.ch

• ch.ch allgemeines Portal: https://www.ch.ch/en/

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