Wie hoch darf die maximale Mietkaution in der Schweiz sein?

Laut Artikel darf die Kaution höchstens drei Monatsnettomieten betragen, also das Dreifache der Grundmiete ohne Nebenkosten. Der Vermieter ist verpflichtet, sie auf einem gesperrten Bankkonto auf den Namen des Mieters zu hinterlegen.

Wann zahlt die Bank die Kaution zurück?

Die Bank überweist das Geld, sobald sie die von Vermieter und Mieter unterzeichnete Freigabeerklärung erhält. Laut Artikel trifft der Betrag danach innerhalb weniger Werktage ein.

Kann die Kaution auch dann zurückgefordert werden, wenn die betroffene Person bereits in die Schweiz zurück nach Hause gezogen ist?

Ja, laut Artikel kann eine Schweizer Bank auch eine internationale Überweisung auf Basis einer IBAN auf ein ungarisches Konto ausführen. Dafür können die IBAN des ungarischen Bankkontos und der BIC-/SWIFT-Code der Bank erforderlich sein.

Wann darf der Vermieter Geld von der Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf einen Betrag einbehalten, wenn Mietrückstände bestehen, ein dokumentierter Schaden durch den Mieter vorliegt, eine Nebenkostenabrechnung noch offen ist oder vertragliche Pflichten nicht erfüllt wurden. Laut Artikel darf er die Sperre nicht auf unbestimmte Zeit aufrechterhalten, sondern höchstens ein Jahr lang, wenn eine offene Forderung besteht.

Muss auf die zurückerhaltene Kaution Steuern gezahlt werden?

Nein, laut Artikel gilt die Rückzahlung der Kaution nicht als Einkommen und löst daher weder in der Schweiz noch in Ungarn eine Steuerpflicht aus. Die Zinsen auf die Kaution können grundsätzlich steuerpflichtig sein, sind im derzeitigen Niedrigzinsumfeld jedoch in der Regel vernachlässigbar.

Was ist bei einer gemeinsamen Mietwohnung zu tun?

Bei einer gemeinsamen Mietwohnung muss die Freigabeerklärung von allen Mietern unterzeichnet werden. Ist einer der Mieter nicht erreichbar, kann das Dokument auch per Post oder durch einen Bevollmächtigten unterzeichnet werden; in Streitfällen kommt auch der Rechtsweg in Betracht.

Wie erhalten Sie Ihre Kaution zurück, wenn Sie aus der Schweiz zurück nach Hause ziehen?

Q: Was passiert, wenn der Vermieter die Freigabeerklärung nicht unterschreibt?

Zunächst sollte eine schriftliche Aufforderung per Einschreiben mit einer Frist von in der Regel 10–14 Tagen versendet werden. Führt das nicht zum Erfolg, können der Mieterverband, die Schlichtungsbehörde und im letzten Schritt ein Gerichtsverfahren folgen.

Was ist die rechtliche Grundlage für die Mietkaution in der Schweiz?

Die Grundlage des Schweizer Mietrechts bilden das Zivilgesetzbuch (ZGB) und das Obligationenrecht (OR). Die detaillierten Regeln zur Mietkaution finden sich in OR 257e. Artikel.

Laut Gesetz:

Die maximale Höhe der Kaution beträgt drei Monatsnettomieten (netto = Grundmiete ohne Nebenkosten).
Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem gesperrten Bankkonto (Sperrkonto) auf den Namen des Mieters zu hinterlegen. Dieses Konto ist vom Vermögen weder des Vermieters noch des Mieters getrennt.
Für die Freigabe der Kaution ist die schriftliche Zustimmung beider Parteien oder ein Gerichtsurteil erforderlich.

Wichtig: Die Kaution gehört nicht dem Vermieter. Er ist lediglich ihr Verwalter. Wenn der Vermieter es versäumt, ein gesperrtes Konto zu eröffnen, und die Kaution auf sein eigenes Konto einzahlt, verstößt er laut OR gegen das Gesetz.

Wann und wie muss der Mietvertrag gekündigt werden?

Voraussetzung für die Rückforderung der Kaution ist eine ordnungsgemäße Kündigung des Mietvertrags. Die Kündigungsfristen und -bedingungen können je nach Kanton und Vertrag unterschiedlich sein, daher ist immer der individuelle Mietvertrag maßgeblich.

Allgemeine Regeln:

Aspekt	Typische Regel
Kündigungsfrist	Bei Wohnungen in der Regel 3 Monate (in einzelnen Kantonen und Verträgen abweichend)
Kündigungstermin	Meist nur zu vertraglich festgelegten Terminen (z. B. 31. März, 30. Juni, 30. September)
Form	Verpflichtend schriftlich, empfohlen per Einschreiben
Vorzeitiger Auszug	Möglich, wenn der Mieter einen geeigneten Nachmieter findet

Wenn Sie vor dem vorgeschriebenen Kündigungstermin ausziehen möchten, sprechen Sie mit dem Vermieter. Das Schweizer Recht gibt dem Mieter die Möglichkeit, einen zumutbaren Nachmieter vorzuschlagen — wenn der Vermieter diesen akzeptiert, kann das Mietverhältnis früher enden.

Wie läuft die Wohnungsübergabe und -kontrolle ab?

Der kritischste Punkt bei der Rückforderung der Kaution ist die Wohnungsabgabe (Wohnungsabgabe / remise du logement). Bei der Übergabe prüfen der Vermieter oder sein Beauftragter sowie der Mieter (oder dessen Vertreter) gemeinsam den Zustand der Wohnung.

Schritte der Übergabe:

Terminvereinbarung mit dem Vermieter — möglichst tagsüber bei natürlichem Licht.
Wohnung vorbereiten: Reinigung, kleinere Mängel beheben, Einrichtungsgegenstände wieder an ihren Platz stellen.
Gemeinsame Besichtigung: Der Vermieter dokumentiert allfällige Schäden und Mängel.
Übergabeprotokoll (Übergabeprotokoll / procès-verbal de remise)Unterzeichnung: Darin werden der Zustand der Wohnung, die abgelesenen Verbrauchswerte und allfällige Forderungen festgehalten.
Schlüsselrückgabe: alle Schlüssel, inklusive Briefkastenschlüssel und Zugang zum Keller.

Praktischer Tipp: Machen Sie bei der Übergabe zur Dokumentation Fotos und unterschreiben Sie kein Protokoll, in das nachträglich noch Positionen eingetragen werden können. Verlangen Sie eine Kopie des unterzeichneten Dokuments.

Was muss vor dem Auszug in Ordnung gebracht werden?

Das Schweizer Mietrecht unterscheidet zwischen normalem Verschleiss (normaler Verschleiss / usure normale) und vom Mieter verursachtem Schaden. Für normalen Verschleiss haftet der Mieter nicht — das ist das Risiko des Vermieters.

Was in der Regel in die Verantwortung des Mieters fällt:

Wände streichen, wenn der Mieter in eine dunklere Farbe als erlaubt gestrichen hat oder der Zustand des Anstrichs über den normalen Verschleiss hinausgeht.
Tiefere Kratzer im Boden, Brandspuren.
Fehlende oder beschädigte Einrichtungsgegenstände.
Nicht entfernte Möbel, Abfall.
Schimmelbildung, wenn sie auf unzureichendes Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Was nicht in die Verantwortung des Mieters fällt:

Natürliche Verfärbung oder Rissbildung der Farbe im Laufe der Zeit.
Normaler Verschleiss des Bodens.
Kleinere Kratzer an den Wänden, die durch den üblichen Gebrauch der Wohnung entstehen.

Die Schweizer Mieterverbände (z. B. Mieterinnen- und Mieterverband / MV) veröffentlichen detaillierte Leitfäden dazu, was als normaler Verschleiss gilt — diese können je nach Kanton leicht variieren.

Wie erhalten Sie die Kaution Schritt für Schritt zurück?

Die Freigabe der Kaution erfolgt nicht automatisch. Sie müssen folgendes Vorgehen einhalten:

Schritt 1 — Wohnungsübergabe und Protokoll Bei der Übergabe unterschreiben beide Parteien das Übergabeprotokoll. Wenn der Vermieter keine Forderungen hat, ist der Ablauf unkompliziert.

Schritt 2 — Freigabeerklärung (Freigabeerklärung) Wenn es keinen Streit gibt, unterzeichnen Vermieter und Mieter gemeinsam eine Freigabeerklärung, die bei der Bank eingereicht werden muss. Anschliessend überweist die Bank die Kaution auf das Konto des Mieters.

3. Schritt — Überweisung Die Bank überweist den Betrag innerhalb weniger Werktage nach Eingang der Freigabeerklärung. Auch die auf der Kaution aufgelaufenen Zinsen stehen dem Mieter zu.

4. Schritt — Überweisung auf ein ausländisches Konto Wenn Sie bereits in die Schweiz zurückgekehrt sind, kann die Schweizer Bank in der Regel eine internationale Überweisung auf IBAN-Basis ausführen. Dafür benötigen Sie die IBAN Ihres ungarischen Bankkontos sowie den BIC-/SWIFT-Code der Empfängerbank. Es lohnt sich, vorab mit der Schweizer Bank abzuklären, ob es dafür ein besonderes Verfahren gibt und ob Überweisungsgebühren anfallen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter ist berechtigt, einen Teil oder die gesamte Kaution einzubehalten, wenn:

Ausstehende Mietschulden bestehen.
Vom Mieter verursachter Schaden in der Wohnung, dessen Instandsetzungskosten dokumentiert sind.
Nebenkostenabrechnung noch nicht abgeschlossen ist (z. B. die Heizkostenabrechnung, die sich wegen des jährlichen Abrechnungszyklus verzögern kann).
Vertragliche Pflicht nicht erfüllt (z. B. die Wohnung nicht gestrichen wurde, obwohl der Vertrag dies vorsah).

Der Vermieter darf die Kaution nicht unbegrenzt einbehalten. Nach Artikel 257e OR darf er die Sperre nach Beendigung des Mietverhältnisses höchstens ein Jahr lang aufrechterhalten, wenn er offene Forderungen hat. Darüber hinaus darf er die Kaution ohne gerichtliches Verfahren nicht zurückbehalten.Worauf sollten Sie bei der Nebenkostenabrechnung achten?

Die Heiz- und Warmwasserabrechnung (Heizkostenabrechnung) kommt in der Regel einmal pro Jahr und kann sich auch mehrere Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums verzögern. Endet das Mietverhältnis mitten im Abrechnungszeitraum, kann sich die Schlussabrechnung hinausziehen. In diesem Fall darf der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Abschluss der Abrechnung rechtmäßig einbehalten — allerdings nur in Höhe der voraussichtlichen Forderung, nicht die gesamte Kaution.

Wie sieht es bei einer gemeinsamen Mietwohnung und einem gemeinsamen Konto aus?

Wenn die Wohnung von mehreren Mietern gemeinsam gemietet wurde (z. B. von einem Paar oder von Mitbewohnern), kann die Rückforderung der Kaution komplizierter sein.

Das Sperrkonto lautet in der Regel auf den Namen aller Mieter.

Für die Freigabeerklärung
müssen alle Mieter unterschreiben.Wenn einer der Mieter bereits im Ausland lebt, kann die Erklärung auch per Post oder über einen Bevollmächtigten unterzeichnet werden.
Wenn einer der Mieter nicht erreichbar ist oder nicht mitwirkt, kann der andere Mieter die Freigabe der Kaution auf dem Rechtsweg verlangen.
Bei einer Vollmacht muss der Bevollmächtigte schriftlich nachweisen, dass er berechtigt ist, im Namen des Mieters zu handeln. Einige Banken verlangen eine beglaubigte Vollmacht.

Was können Sie tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Wenn der Vermieter die Freigabeerklärung nicht unterschreiben will oder die Kaution unrechtmäßig einbehält, stehen Ihnen folgende Schritte offen:

1. Schriftliche Mahnung (Mahnschreiben)

Senden Sie ein eingeschriebenes Schreiben mit einer schriftlichen Mahnung, in der Sie eine Frist zur Erfüllung setzen (in der Regel 10–14 Tage) und auf Artikel 257e OR verweisen.

2. Mieterinnen- und Mieterverband (Mieterinnen- und Mieterverband / MV) In der Schweiz gibt es in den meisten größeren Kantonen einen Mieterinnen- und Mieterverband, der rechtliche Beratung anbietet und vermitteln kann. Der Jahresbeitrag liegt typischerweise bei 40–80 CHF, eine einmalige Beratung ist aber ebenfalls möglich.

3. Schlichtungsbehörde In der Schweiz ist bei mietrechtlichen Streitigkeiten vor einer Klage ein Schlichtungsverfahren obligatorisch. Die Schlichtungsbehörde in Mietsachen arbeitet auf kantonaler Ebene, und das Verfahren ist in der Regel kostenlos oder kostengünstig. Das Schlichtungsgesuch kann auch eingereicht werden, wenn Sie nicht mehr in der Schweiz leben — es empfiehlt sich jedoch, eine lokale Vertretung zu beauftragen (Anwalt, Mieterinnen- und Mieterverband).

4. Gerichtsverfahren Führt die Schlichtung zu keinem Ergebnis, kann eine Zivilklage eingereicht werden. Das ist teurer und zeitaufwendiger, daher lohnt es sich nur, wenn der einbehaltene Betrag dies rechtfertigt.

Welche Fristen sollten Sie beachten?

Der Anspruch auf Rückforderung der Kaution kann innerhalb der Verjährungsfrist geltend gemacht werden. Nach den allgemeinen Verjährungsregeln des OR können Geldforderungen in der Regel innerhalb von 10 Jahren geltend gemacht werden — dennoch ist es immer ratsam, die aktive Durchsetzung so früh wie möglich zu beginnen.

Sonderfälle: für ungarische Leserinnen und Leser im Ausland

Wenn Sie bereits nach Ungarn zurückgezogen sind oder die Schweiz während des Rückforderungsverfahrens verlassen, sind die folgenden Punkte relevant:

Schweizer Bankkonto schließen Schließen Sie Ihr Schweizer Bankkonto nicht, bevor die Rückforderung der Kaution abgeschlossen ist. Die Rückzahlung der Kaution erfolgt zwischen der Bank, die das Sperrkonto führt, und Ihrem Konto — wenn kein aktives Schweizer Konto vorhanden ist, kann die Bank in der Regel auf ein ausländisches Konto überweisen, das kann jedoch langsamer und gebührenpflichtig sein.

Postadresse Der Schweizer Vermieter und die Bank können Dokumente auch per Post zusenden. Geben Sie eine zuverlässige Schweizer Postadresse an (z. B. bei einem Bekannten oder ehemaligen Arbeitgeber) oder bitten Sie, wenn möglich, um Kommunikation per E-Mail.

Bevollmächtigten benennen Wenn Sie bei der Übergabe oder bei der Abwicklung nicht persönlich anwesend sein können, benennen Sie einen Bevollmächtigten. Das kann ein Schweizer Bekannter, ein Anwalt oder eine Vertretung des Mieterinnen- und Mieterverbandes sein.

Steuerlicher Aspekt Die Rückzahlung der Kaution gilt nicht als Einkommen und löst daher weder in der Schweiz noch in Ungarn eine Steuerpflicht aus. Die auf die Kaution aufgelaufenen Zinsen können grundsätzlich in der Schweiz steuerpflichtig sein — im derzeitigen Niedrigzinsumfeld ist dieser Betrag jedoch in der Regel vernachlässigbar. Falls es dennoch relevant wird, informiert die Schweizer Bank über den Abzug der Quellensteuer.

Quellen

ch.ch — das offizielle Informationsportal der Schweizer Bundesverwaltung: https://www.ch.ch
Schweizerisches Obligationenrecht (OR), Artikel 257e — Regeln zur Mietkaution (Gesetzessammlung auf admin.ch)
Mieterinnen- und Mieterverband (MV) — Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband: https://www.mieterverband.ch
Schlichtungsbehörden in Mietsachen — Liste der kantonalen Schlichtungsbehörden (auf den kantonalen Justizportalen)