Wie kauft man in der Schweiz sicher eine Immobilie?

Was macht den Schweizer Immobilienmarkt so besonders?

Der Schweizer Immobilienmarkt gehört zu den teuersten und am stärksten regulierten Märkten Europas. Die Wohneigentumsquote liegt nur bei rund 36–38 % — damit zählt sie zu den niedrigsten Werten in Westeuropa. Die Schweizerinnen und Schweizer wohnen traditionell zur Miete, teils wegen der hohen Immobilienpreise, teils wegen des guten Mieterschutzes.

Die Regulierung des Immobilienmarkts erfolgt auf föderaler Ebene und auf kantonaler Ebene zugleich. Das Bundesrecht legt den Grundrahmen fest (z. B. das Lex Koller für ausländische Käufer, die Hypothekarregeln), während die Kantone eigene Gebührenordnungen, Registerverfahren und in manchen Fällen lokale Einschränkungen anwenden. Das bedeutet: Was im Kanton Zürich gilt, kann in Valais oder Genève anders sein.

Kann ein ungarischer Staatsbürger in der Schweiz eine Immobilie kaufen?

Ja, aber unter bestimmten Voraussetzungen. Als ungarischer Staatsbürger sind Sie EU-Bürger, daher gelten für Sie aufgrund des Abkommens über die Freizügigkeit (Freizügigkeitsabkommen / FZA, 1999) günstigere Bedingungen als für Staatsangehörige aus Drittstaaten.

Lex Koller und EU-Bürger

Das Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) schränkt den Immobilienerwerb durch ausländische Personen in der Schweiz ein. Als EU-Bürger sind Sie jedoch vom Lex Koller befreit, wenn Sie in der Schweiz leben und über eine gültige Aufenthaltsbewilligung verfügen (B-Bewilligung / Ausländerausweis B oder C-Bewilligung / Niederlassungsbewilligung C).

Wichtiger Unterschied: Wenn Sie nicht in der Schweiz leben (also als im Ausland ansässiger EU-Bürger kaufen möchten), können die Einschränkungen des Lex Koller bereits gelten — insbesondere bei Ferienimmobilien. In diesem Fall ist ein kantonales Bewilligungsverfahren erforderlich, und in einigen Kantonen ist ein Kauf überhaupt nicht möglich.

Wie viel kostet eine Immobilie in der Schweiz?

Die Preise variieren je nach Kanton und Region in einer sehr breiten Spanne. Auf Grundlage der Daten des Bundesamts für Statistik (BFS) und des UBS Swiss Real Estate Bubble Index:

• Zürich, Genf, Zug: gehören zu den teuersten Regionen. Eine durchschnittliche 4,5-Zimmer-Wohnung (Eigentumswohnung) kann zwischen 1,2 und 2,5 Mio. CHF kosten, in Premiumlagen auch deutlich mehr.

• Bern, Basel, Luzern: durchschnittliche Preise von rund 700 000–1 300 000 CHF.

• Kleinere Kantone (z. B. Jura, Thurgau, einzelne Gebiete in Uri/Glarus): Preise zwischen 400 000 und 800 000 CHF kommen ebenfalls vor.

Diese Angaben dienen nur zur Orientierung; die aktuellen Marktpreise verändern sich laufend.

Wie wird der Kauf von Immobilien in der Schweiz finanziert?

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Die Schweizer Finanzregulierung (auf Grundlage der FINMA-Richtlinien und der Selbstregulierung der Banken) verlangt mindestens 20% Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis. Davon:

• Mindestens 10% müssen sogenanntes „hartes" Eigenkapital sein, das nicht aus dem obligatorischen zweiten Pfeiler (BVG-Guthaben)) stammen darf.

• Die verbleibenden 10% können über einen BVG-Vorbezug (Vorbezug) oder eine Verpfändung (Verpfändung) aus dem zweiten Pfeiler gedeckt werden.

Beispiel: Bei einer Immobilie im Wert von 1 000 000 CHF sind mindestens 200 000 CHF Eigenkapital erforderlich, davon dürfen mindestens 100 000 CHF nicht aus BVG-Mitteln stammen.

Wie ist die Hypothek aufgebaut?

Die Schweizer Hypothek (Hypothek) besteht in der Regel aus zwei Teilen:

• Erste Hypothek (erste Hypothek): bis maximal 65–67% des Immobilienwerts. Dieser Teil muss in der Regel nicht zwingend amortisiert werden.

• Zweite Hypothek (zweite Hypothek): der Bereich zwischen 65 und 80%. Dieser muss innerhalb von 15 Jahren (oder bis zum Rentenalter) zurückbezahlt werden.

Welche Zinsrisiken gibt es?

Der Schweizer Hypothekarmarkt erlebte 2022–2023 einen deutlichen Zinsanstieg, woraufhin die Schweizerische Nationalbank (Schweizerische Nationalbank / SNB) 2024–2025 mehrere Zinssenkungen vorgenommen hat. Die Arten von Hypothekarzinsen sind:

• Festhypothek: planbare Raten, jedoch besteht bei Ablauf der Laufzeit ein Refinanzierungsrisiko.

• SARON-Hypothek mit variablem Zinssatz (SARON-Hypothek): orientiert sich am Marktzins, kann günstiger sein, ist aber weniger vorhersehbar.

• Variable Hypothek: flexibel, aber in der Regel teurer.

Hinweis: Die Banken berechnen die Tragbarkeit nicht mit dem tatsächlichen Zinssatz, sondern mit einem kalkulatorischen Zinssatz (typischerweise 4,5–5%). Das bedeutet, dass die kalkulierten jährlichen Wohnkosten (Zins + Amortisation + fenntartás",). Ez a szabály sok vásárlót kizár, akik a tényleges alacsony kamat alapján fizetőképesnek gondolnák magukat.Welche Schritte umfasst der Kaufprozess?

1. Vorbereitung und Finanzierungszusage

Bevor Sie gezielt nach einer Immobilie suchen, sollten Sie bei der Bank eine Finanzierungszusage (Finanzierungszusage oder Hypothekarzusage) einholen. Sie zeigt, bis zu welchem Betrag Sie einen Kredit erhalten können, und verschafft Ihnen in Verhandlungen eine starke Käuferposition.

2. Immobiliensuche und Angebotsabgabe

Immobilien werden in der Regel über Immobilienmakler oder Online-Plattformen (z. B. Homegate, ImmoScout24, Comparis) gefunden. Die Angebotsabgabe (Kaufangebot oder Reservationsvereinbarung) erfolgt meist schriftlich und zusammen mit einer Anzahlung.

3. Notarieller Vertrag

In der Schweiz wird der Immobilienkaufvertrag von einem

Notar (Notar) beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Das ist obligatorisch — ein privater Vertrag allein reicht für die rechtliche Übertragung der Immobilie nicht aus. Der Notar ist ein kantonaler Beamter; seine Gebühren unterscheiden sich je nach Kanton.4. Grundbucheintrag

Das Eigentum geht erst mit dem Grundbucheintrag (Grundbucheintrag) über. Die Kosten für den Eintrag und die damit verbundenen Gebühren variieren je nach Kanton.

5. Schlüsselübergabe und Einzug

Die Schlüsselübergabe (Schlüsselübergabe) erfolgt in der Regel nach dem Grundbucheintrag und der vollständigen Zahlung des Kaufpreises.

Welche Steuern und Abgaben fallen beim Kauf an?

Handänderungssteuer

Die meisten Kantone erheben eine Handänderungssteuer auf Basis des Kaufpreises der Immobilie. Die Höhe variiert je nach Kanton:

Kanton Zürich:

• keine Handänderungssteuer (das ist eine seltene Ausnahme).Kanton Bern: ca. 1,8%.

• Kanton Genève: ca. 3%.

• Kanton Valais: ca. 2,5–3%.

• ⚠️ Die jeweiligen kantonalen Sätze sollten vor der Veröffentlichung überprüft werden, da sie sich ändern können.

Notar- und Grundbuchgebühren

Auch diese unterscheiden sich je nach Kanton und liegen typischerweise zwischen 0,1–0,5% des Kaufpreises.

Liegenschaftssteuer

In einigen Kantonen fällt jährlich eine Liegenschaftssteuer an, die den Eigentümer auf Grundlage des Immobilienwerts belastet. In anderen Kantonen gibt es diese Steuer nicht oder sie erscheint in anderer Form.

Eigenmietwert

Dies ist eine der wichtigsten und zugleich am wenigsten bekannten Besonderheiten des Schweizer Steuersystems. Die Nutzung der eigenen Wohnung wird im Schweizer Steuerrecht als

fiktives Einkommen besteuert: Ein Teil des marktüblichen Mietwerts der Immobilie wird dem steuerbaren Einkommen hinzugerechnet. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und bestimmte Unterhaltskosten abziehbar. Dieses System ist politisch umstritten, und in den letzten Jahren standen auch Reformvorschläge auf der Agenda, doch Anfang 2026 gilt es weiterhin.Welche typischen Fehler und Risiken sollten Sie vermeiden?

Finanzielle Überlastung

Der häufigste Fehler: Die Immobilie ist zwar kaufbar, stellt langfristig aber eine nicht tragbare Belastung dar. Genau dem soll die Kalkulationszins-Regel der Schweizer Banken vorbeugen, dennoch werden die Unterhaltskosten oft unterschätzt (Wartung, Renovationen, Nebenkosten bei Eigentumswohnungen).

Faustregel: Die jährlichen Wohnkosten sollten ein Drittel des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen.

Versteckte Kosten

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie mit Folgendem rechnen:

• Handänderungssteuer und Notariatskosten (insgesamt ca. 1–5 %, je nach Kanton)

• Maklerprovision (in der Regel vom Verkäufer zu tragen, aber nicht immer)

• Renovations- und Einzugskosten

• Jährlicher Unterhalt: als Faustregel rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr

Lage und Verkehrsanbindung

In der Schweiz wird der Immobilienwert stark von der Anbindung an den öffentlichen Verkehr, der Qualität der Schulen und dem lokalen Steuersatz beeinflusst. In einigen Kantonen mit niedrigen Steuersätzen (z. B. Zug, Schwyz) gehen diese mit hohen Immobilienpreisen einher, die den Steuervorteil teilweise oder ganz ausgleichen.

Kantonale Vorschriften ignorieren

Was in einem Kanton als übliche Vorgehensweise gilt, kann in einem anderen anders ablaufen. Besonders das Grundbuchverfahren, die Gebühren und das Notariatssystem können sich unterscheiden.

Was ist der Unterschied zwischen einer selbst genutzten und einer Anlageimmobilie?

Selbstnutzung

Im Sinne von Lex Koller gilt als selbst genutzte Wohnimmobilie eine Immobilie, in der der Eigentümer tatsächlich wohnt. Als EU-Staatsangehöriger mit einer Schweizer Aufenthaltsbewilligung ist dies die am wenigsten eingeschränkte Kategorie.

Anlageimmobilie und Ferienimmobilie

Der Kauf einer Anlageimmobilie (zur Vermietung bestimmter Wohnung, Gewerbeimmobilie) und einer Ferienimmobilie unterliegt strengeren Regeln. Lex Koller kann hier auch für EU-Staatsangehörige anwendbar sein, insbesondere wenn die Immobilie nicht Ihr ständiger Wohnsitz ist. In einigen Kantonen (vor allem in Tourismusregionen, z. B. Valais, Graubünden) ist der Kauf von Ferienimmobilien aufgrund eines Quotensystems eingeschränkt (Weber-Initiative, seit 2012 in Kraft).

Welche Rolle spielen Rechtsberatung und Fachgutachten?

Wann ist ein Anwalt erforderlich?

In der Schweiz wird der Kaufprozess von einem Notar geleitet, doch der Notar vertritt die Interessen beider Parteien gleichermaßen — er ist nicht Ihr Rechtsberater. In komplexen Fällen (z. B. Grundbuchbelastungen, dingliche Rechte an einem Gebäude, Lex Koller-Fragen, Miteigentum, geerbte Immobilien) lohnt es sich, einen spezialisierten Anwalt für Immobilienrecht hinzuzuziehen.

Technischer Zustand der Immobilie: Fachgutachten und Besichtigung vor Ort

In der Schweiz gibt es für den Kauf und Verkauf kein obligatorisches Energiezertifikat (in einigen Kantonen schon, z. B. Genf), doch die energetische Einstufung des Gebäudes (GEAK — Gebäudeenergieausweis der Kantone) wird zunehmend zu einem wichtigen Wertfaktor. Vor dem Kauf empfiehlt es sich, einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Prüfung des Gebäudezustands zu beauftragen — insbesondere bei älteren Gebäuden.

Quellen

• Schweizer Informationsportal des Bundes: https://www.ch.ch/en/

• Wohnen und Mieten in der Schweiz: https://www.ch.ch/en/housing/rent/

• Bundesamt für Justiz (EJPD) — Lex Koller: https://www.bj.admin.ch (mit dem Suchbegriff Lex Koller / BewG)

• Bundesamt für Statistik (BFS): https://www.bfs.admin.ch

• Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA): https://www.finma.ch

• GEAK (kantonales Energiezertifikat): https://www.geak.ch

• Kantonale Grundbuchämter: über die kantonalen Regierungsseiten erreichbar

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