Magyar állampolgár vásárolhat-e saját használatra ingatlant Svájcban engedély nélkül?

Igen, ha érvényes svájci tartózkodási engedéllyel rendelkezik, és az ingatlant saját főlakóhelyként használja. A cikk szerint B és C engedéllyel ez engedély nélkül lehetséges. Ha ez a két feltétel nem teljesül, a Lex Koller szerinti engedélyezési eljárás válhat szükségessé.

Mennyi önerő kell svájci ingatlanvásárláshoz?

A vételár legalább 20%-át saját forrásból kell fedezni. Ebből legalább 10%-nak „kemény” saját tőkéből kell származnia, például megtakarításból, örökségből, ajándékból vagy értékpapír-portfólióból. A fennmaradó rész legfeljebb a második pillérből előrehozott összeggel egészíthető ki.

Elfogadnak-e magyarországi jövedelmet vagy ingatlanfedezetet svájci jelzáloghitelhez?

A cikk szerint önmagában nem. A bankok általában svájci jövedelmet, svájci munkabérlevelet, adóbevallást és a tartózkodási engedély másolatát kérik. Magyarországi megtakarítás felhasználható lehet, de az összeg eredetét igazolni kell.

Miért fontos az előzetes banki finanszírozási jóváhagyás?

Mert az eladók sok esetben nem veszik komolyan az ajánlatot nélküle. A bank előzetes hitelképességi nyilatkozata megmutatja, mekkora összegre jogosult a vevő, így az ajánlattétel megalapozottabb lesz.

Milyen szerepe van a közjegyzőnek a svájci ingatlanvásárlásban?

A közjegyző nemcsak hitelesít, hanem aktívan részt vesz a szerződés szerkesztésében, ellenőrzi a telekkönyvi helyzetet, és gondoskodik a vételár letéti kezeléséről is. A végleges adásvételi szerződést előtte kell aláírni. A közjegyző semleges fél, nem kizárólag a vevő érdekeit képviseli.

Milyen pluszköltségekkel kell számolni vásárláskor?

A cikk szerint közjegyzői díj, telekkönyvi bejegyzési díj, esetenként ingatlan-átruházási adó, jelzálog-bejegyzési díj és akár közvetítői díj is felmerülhet. Ezek mértéke kantononként eltér, ezért a konkrét kanton díjszabását vásárlás előtt ellenőrizni kell.

Milyen folyamatos adóteher van saját svájci lakás esetén?

A tulajdonosnak a kiszámított bérleti értéket, azaz az Eigenmietwertet jövedelemként kell bevallania. Ezzel szemben a jelzálogkamat és a karbantartási költségek levonhatók. Emellett a legtöbb kantonban ingatlanadó is létezik.

Hogyan vásárolhatok ingatlant saját használatra Svájcban?

Grundlagen des Schweizer Immobilienmarkts: Eigentum und Regulierung

In der Schweiz bewegt sich das Immobilieneigentum (Grundeigentum / propriété foncière) in einem stabilen rechtlichen Rahmen. Die Liegenschaften werden im Grundbuch / registre foncier erfasst, das auf kantonaler Ebene geführt wird. Die Übertragung des Eigentums ist nur mit einem vor dem Notar / notaire unterzeichneten und im Grundbuch eingetragenen Kaufvertrag rechtswirksam.

Der Schweizer Immobilienmarkt unterscheidet sich vom ungarischen durch drei Merkmale:

Hohe Einstiegshürde: In den Grossstädten (Zürich, Genf, Basel, Bern) liegt der Quadratmeterpreis zwischen 10 000 und 20 000 CHF, in Premiumlagen kann er auch darüber liegen. Auf Basis der Daten von 2024–2025 sind die Schweizer Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren nominal um 30–50% gestiegen.
Niedrige Eigentumsquote: Nur rund 36–38% der Schweizer Haushalte sind Eigentümer (gemäss den Daten des Bundesamts für Statistik, BFS), im Vergleich zu über 90% in Ungarn. Die Mietwohnung ist kulturell wie finanziell eine akzeptierte Alternative.
Strenge Finanzierungsregeln: Für die Aufnahme einer Hypothek / hypothèque sind mindestens 20% Eigenmittel erforderlich, wovon mindestens 10% aus „hartem" Eigenkapital stammen müssen (nicht aus der zweiten Säule).

Rechte und Einschränkungen ausländischer Käufer in der Schweiz

Was bedeutet die Lex Koller für ungarische Käufer?

Die Lex Koller (offiziell: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) ist das Bundesgesetz, das den Immobilienerwerb durch Ausländer regelt. Grundsätzlich dürfen ausländische Staatsangehörige in der Schweiz nur mit behördlicher Bewilligung Immobilien kaufen.

Ungarische Staatsangehörige geniessen jedoch als EU-Bürger eine Ausnahme, wenn die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Sie verfügen über eine gültige Schweizer Aufenthaltsbewilligung (B-Bewilligung / Ausländerausweis B oder C-Bewilligung / Niederlassungsbewilligung C).
Die Immobilie wird als eigener Hauptwohnsitz (Hauptwohnsitz / domicile principal) genutzt — das heisst, Sie wohnen tatsächlich dort und kaufen sie nicht zu Anlage- oder Ferienzwecken.

Wenn eine der Voraussetzungen nicht erfüllt ist — etwa wenn die Immobilie als Ferienwohnung genutzt werden soll oder keine Schweizer Aufenthaltsbewilligung vorliegt —, ist das Bewilligungsverfahren nach Lex Koller obligatorisch, und die Erteilung der Bewilligung ist keineswegs automatisch.

Mit welcher Bewilligung können Sie kaufen?

Art der Bewilligung	Kauf für den eigenen Wohnsitz	Hinweis
B-Bewilligung (EU/EFTA)	Ja, ohne Bewilligung	Nur als Hauptwohnsitz möglich
C-Bewilligung	Ja, ohne Bewilligung	Keine Nutzungsbeschränkung
L-Bewilligung (kurzfristig)	Nein, oder nur mit Bewilligung	Lex-Koller-Verfahren erforderlich
Keine Schweizer Bewilligung	Nur mit Bewilligung	Ferienwohnung: in der Regel nicht erlaubt

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Immobilie suchen und reservieren

Immobilien finden Sie vor allem über Online-Portale (Homegate, ImmoScout24, Comparis) und mit Unterstützung von Immobilienmaklern (Makler / agent immobilier). Die Maklerprovision wird in der Schweiz in der Regel vom Verkäufer bezahlt, kann jedoch je nach Kanton und Vereinbarung abweichen.

Wenn Sie eine passende Immobilie gefunden haben, können Sie sie mit einer Kaufabsichtserklärung oder durch Unterzeichnung eines Reservationsvertrags sichern. Die Reservationsgebühr beträgt in der Regel 1–2% des Kaufpreises und kann verfallen, wenn Sie vom Kauf zurücktreten.

2. Vorabgenehmigung der Finanzierung

Es empfiehlt sich, die Hypothekaranfrage bereits vor der Angebotsabgabe zu starten. Die vorläufige Bonitätsbestätigung der Bank (Finanzierungszusage / accord de financement) bestätigt, auf welchen Betrag Sie Anspruch haben. Ohne diese nehmen Verkäufer Angebote in vielen Fällen nicht ernst.

3. Kaufvertrag und Notar

Der endgültige Kaufvertrag (Kaufvertrag / acte de vente) muss vor einem Notar unterzeichnet werden. Die Rolle des Notars unterscheidet sich in der Schweiz von der ungarischen Praxis: Er beglaubigt nicht nur, sondern wirkt aktiv an der Vertragsgestaltung mit, prüft die Grundbuchsituation und sorgt auch für die treuhänderische Abwicklung des Kaufpreises.

Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer; die Höhe variiert je nach Kanton, liegt aber meist bei 0,1–0,5% des Kaufpreises.

4. Grundbucheintrag

Das Eigentum wird erst mit dem Grundbucheintrag (Grundbucheintrag / inscription au registre foncier) endgültig. Die Eintragungsgebühr (Grundbuchgebühr) variiert ebenfalls je nach Kanton.

5. Übergabe und Schlüsselübergabe

Der Übergabetermin wird im Vertrag festgehalten. Dann erfolgen die tatsächliche Schlüsselübergabe, die Ablesung der Zählerstände und gegebenenfalls die Unterzeichnung des Inventarverzeichnisses.

Finanzierung und Hypothek: aus ungarischer Sicht

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Nach Schweizer Regelung müssen mindestens 20% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. Davon:

Mindestens 10% müssen aus ausschließlich „hartem" Eigenkapital stammen: Ersparnisse, Erbschaften, Schenkungen, Wertpapierportfolio.
Die verbleibenden höchstens 10% können mit einem vorbezogenen Betrag aus der zweiten Säule (berufliche Vorsorge / BVG) gedeckt werden — dies nennt man Vorbezug.

Der Vorbezug aus der zweiten Säule reduziert die Rente im Alter und sollte daher finanziell sorgfältig abgewogen werden.

Wie wird die Kreditwürdigkeit berechnet?

Schweizer Banken wenden bei der Beurteilung der Kreditwürdigkeit nicht nur den Marktzins, sondern einen kalkulatorischen Zinssatz (in der Regel 4,5–5%) an. Das bedeutet: Die Bank prüft, ob Sie den Kredit auch dann noch tragen könnten, wenn die Zinsen so stark steigen würden.

Die allgemeine Regel lautet: Die gesamten Wohnkosten (Hypothekarzinsen, Amortisation, Unterhalt) dürfen 33% des Bruttoeinkommensmit dem kalkulatorischen Zinssatz gerechnet.

Kann eine ungarische Staatsangehörige bzw. ein ungarischer Staatsangehöriger eine Hypothek erhalten?

Ja, wenn Sie über eine gültige Schweizer Aufenthaltsbewilligung und ein nachgewiesenes Schweizer Einkommen verfügen. Die Banken verlangen in der Regel Schweizer Lohnabrechnungen, die Steuererklärung und eine Kopie der Aufenthaltsbewilligung. Einkommen aus Ungarn oder eine dortige Immobilie allein reichen für eine Schweizer Hypothek nicht aus.

Aus Sicht der Eigenmittel ist in der Schweiz angespartes Vermögen am einfachsten; Ersparnisse aus Ungarn können ebenfalls verwendet werden, die Bank verlangt jedoch einen Nachweis über die Herkunft des Geldes (gemäss den Geldwäschereivorschriften).

Steuern und Abgaben: Kosten des Kaufs und des Eigentums

Einmalige Kosten beim Kauf

Posten	Höhe	Hinweis
Notariatsgebühr	~0,1–0,5%	Je nach Kanton unterschiedlich
Grundbucheintragungsgebühr	~0,1–0,3%	Je nach Kanton unterschiedlich
Handänderungssteuer	0–3,3%	Nicht in allen Kantonen vorhanden
Gebühr für den Hypothekeneintrag	~0,1–0,3%	Bei Kauf mit Hypothek
Maklerprovision	2–3% (wenn der Käufer zahlt)	Verhandlungssache

Wichtig: In den Kantonen Zürich und Zug gibt es keine Handänderungssteuer. In Genf und Waadt gehört sie zu den höchsten Kostenpositionen. Prüfen Sie vor dem Kauf immer die Gebührenordnung des jeweiligen Kantons.

Laufende Steuern auf das Eigentum

In der Schweiz müssen Immobilienbesitzer den berechneten Mietwert (Eigenmietwert / valeur locative) als Einkommen deklarieren. Das bedeutet: Wenn Sie in Ihrer eigenen Immobilie wohnen, setzt der Staat einen fiktiven Mietzins als Einkommen an, der in der jährlichen Einkommenssteuererklärung angegeben werden muss. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten abzugsfähig.

Das System des Eigenmietwerts ist politisch umstritten, und es gab mehrere Reformversuche zu seiner Abschaffung; Anfang 2026 gilt es jedoch weiterhin.

Ausserdem gibt es in den meisten Kantonen eine Liegenschaftssteuer / impôt foncier, deren Höhe 0,05–0,3% des Steuerwerts der Immobilie pro Jahr beträgt — je nach Kanton unterschiedlich.

Kantonale und kommunale Unterschiede: Was Sie wissen sollten

Die Regeln, Gebühren und Steuern beim Immobilienkauf in der Schweiz unterscheiden sich je nach Kanton und teilweise sogar je nach Gemeinde in folgenden Punkten:

Handänderungssteuer: in einigen Kantonen gibt es sie nicht (z. B. Zürich, Zug, Schwyz), in anderen liegt sie bei rund 1–3 % (z. B. Genf, Fribourg, Valais).
Notariatswesen: in einigen Kantonen handelt der staatliche Notar (Staatsnotar), in anderen kann ein freiberuflicher Notar gewählt werden.
Grundbuchgebühren: ihre Höhe und Berechnungsmethode unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.
Liegenschaftssteuer: sie existiert nicht in allen Kantonen; wo sie erhoben wird, variiert auch ihr Satz.
Wohnsitzmeldung und Steuerpflicht: der Kanton, in dem sich die Immobilie befindet, bestimmt die Steuerpflicht – besonders wichtig, wenn Sie Einkommen oder Vermögen in mehreren Kantonen haben.

Bevor Sie eine konkrete Immobilie kaufen, lohnt es sich, beim Steueramt des betreffenden Kantons (Steueramt / administration fiscale) die lokalen Gebühren zu erfragen.

Rechtsberatung und die Rolle von Fachpersonen bei der Transaktion

Wann ist ein Anwalt erforderlich?

In der Schweiz wird der Kaufvertrag vom Notar ausgearbeitet, daher ist die Beiziehung eines Anwalts nicht obligatorisch — in komplexen Fällen jedoch sehr zu empfehlen. Solche Situationen sind etwa:

Miteigentum (z. B. eine Eigentumswohnung, bei der auch die Gründungsurkunde ausgelegt werden muss).
Grundbuchbelastungen (Hypothek, Dienstbarkeit, Vorkaufsrecht) auf der Immobilie.
Kauf einer im Bau befindlichen oder sanierungsbedürftigen Immobilie.
Erforderlichkeit eines Bewilligungsverfahrens nach Lex Koller.
Einbezug ausländischer Finanzierung.

Verfügbarkeit ungarischsprachiger Fachpersonen

In Zürich, Bern, Basel und Genf sind Immobilienanwälte und Steuerberater mit ungarischer Muttersprache oder ungarischen Sprachkenntnissen erreichbar. Eine Liste empfohlener Fachpersonen ist im Wissensbereich von svajc.com nach der Registrierung verfügbar.

Der Notar vertritt nicht Ihre Interessen

Wichtig zu wissen: Der Schweizer Notar ist eine neutrale Partei, die die Interessen beider Seiten gleichermassen wahrt. Wenn Sie einen spezifischen rechtlichen Schutz benötigen (z. B. vertragliche Garantien, Rücktrittsrecht, mangelhafte Leistung), müssen Sie diesen gesondert mit einem Anwalt durchsetzen.