Wohnungssuche mit Familie oder Haustier: Wie funktioniert das in der Schweiz?

Wie ist der Schweizer Wohnungsmarkt, und warum ist es dort so schwierig, eine Wohnung zu finden?

Der Schweizer Mietmarkt gehört zu den am stärksten umkämpften in Europa. Laut dem Bundesamt für Statistik (BFS) lag die landesweite durchschnittliche Leerstandsquote 2023 bei rund 1,15 % — in einigen Städten, etwa in Zürich und Genf, war sie sogar noch tiefer. Das bedeutet, dass auf eine ausgeschriebene Wohnung typischerweise 20 bis 80 Bewerbungen eingehen können.

Der weitaus grösste Teil der Wohnungen in der Schweiz ist gemietet: Rund 60 % der Haushalte leben in einer Mietwohnung. Das Mietverhältnis wird auf Bundesebene durch das Obligationenrecht (OR) geregelt, insbesondere durch die Artikel 253–274. Das schafft eine einheitliche Grundlage, doch die lokalen Gepflogenheiten und die kantonale Umsetzung können sich deutlich unterscheiden.

Was Sie zu Beginn wissen sollten:

• Die Mietzinse (Mietzins / loyer) unterscheiden sich je nach Region stark. In Zürich, Genf und Basel liegt die monatliche Miete für eine 3,5-Zimmer-Wohnung im Jahr 2025 typischerweise zwischen 2 200 und 4 000 CHF; in kleineren Städten und auf dem Land können es auch 1 200 bis 2 200 CHF sein.

• Zur Miete kommen in der Regel Nebenkosten (akontierte Nebenkosten) hinzu, die monatlich zwischen 100 und 300 CHF liegen.

• Die durchschnittliche Suchdauer für eine Wohnung kann in stark nachgefragten Grossstädten 3 bis 6 Monate betragen.

Welche Rechte haben Familien mit Kindern?

Das Schweizer Recht lässt es nicht zu, dass ein Vermieter (Vermieter / bailleur) eine Mietbewerbung allein wegen der Anwesenheit von Kindern ablehnt. Nach dem OR und den bundesrechtlichen Grundsätzen gegen Diskriminierung darf die Anzahl der Kinder für sich allein kein Ablehnungsgrund sein.

In der Praxis ist die Lage jedoch differenzierter. Vermieter dürfen rechtmässig Folgendes berücksichtigen:

• Die Eignung der Wohnungsgrösse: Wenn sich eine sechsköpfige Familie für eine Zweizimmerwohnung bewirbt, kann der Vermieter darauf verweisen, dass die Wohnung für so viele Personen nicht geeignet ist. Das ist keine Diskriminierung, sondern eine Beurteilung der bestimmungsgemässen Nutzung der Wohnung.

• Die finanzielle Leistungsfähigkeit: Nach der Schweizer Faustregel sollte das monatliche Bruttoeinkommen mindestens das Dreifache der monatlichen Miete betragen. Bei Familien mit Kindern setzt dies höhere Ausgaben voraus, weshalb Vermieter die Zahlungsfähigkeit besonders sorgfältig prüfen.

• Die Referenzen: Positive Rückmeldungen früherer Vermieter haben oft grosses Gewicht.

Praktischer Tipp: Wenn Sie mit mehreren Kindern eine Wohnung suchen, legen Sie der Bewerbung eine Bestätigung bei, dass die Kinder tagsüber betreut sind (Kita, Schule). Das ist nicht պարտ, signalisiert aber Organisation und verringert das wahrgenommene Risiko für den Vermieter.

Schulkreise und Wohnungswahl

In der Schweiz funktioniert die Volksschule / école primaire nach Einzugsgebieten: Das Kind besucht die Schule, die seinem Wohnort zugeordnet ist. Wenn Ihnen die Schulwahl wichtig ist — etwa wegen der Erreichbarkeit einer ungarischen Wochenendschule oder der Qualität einer bestimmten Schule —, sollten Sie das vor der Wohnungssuche abklären und das Suchgebiet entsprechend festlegen.

Welche Regeln gelten in der Schweiz für Haustiere?

Die Haltung von Haustieren (Tierhaltung) ist in der Schweiz eine der häufigsten Konfliktquellen zwischen Mietern und Vermietern.

Was sagt das Gesetz?

Gestützt auf Artikel 256a OR darf der Vermieter die Haltung kleiner Haustiere nicht pauschal verbieten, sofern diese keine Schäden, Lärm oder Belästigungen für die übrigen Bewohner verursachen. Das gilt zum Beispiel für Aquarienfische, kleine Nagetiere und Vögel.

Bei Hunden und Katzen ist die Lage komplexer:

• Der Vermieter kann im Mietvertrag (Mietvertrag / contrat de bail) eine schriftliche Zustimmungspflicht für die Haltung von Hunden und Katzen festlegen.

• Wenn eine solche Klausel im Vertrag enthalten ist, kann der Vermieter die Zustimmung verweigern — jedoch nur, wenn dafür ein triftiger Grund vorliegt (z. B. die Grösse der Wohnung, die Art des Gebäudes, frühere Schadensfälle).

• Wenn der Vertrag zu dieser Frage schweigt, kann der Mieter die Bewilligung beantragen, und der Vermieter darf sie nur aus sachlichen Gründen ablehnen.

Kantonale und kommunale Vorschriften

Die Tierhaltung kann auch durch kantonale und kommunale Verordnungen geregelt werden, insbesondere in den folgenden Bereichen:

• Hundesteuer: In fast allen Kantonen obligatorisch; der jährliche Betrag liegt je nach Kanton zwischen 50 und 200 CHF.

• Lizenz und Chip: In der Schweiz muss jeder Hund obligatorisch in der AMICUS-Datenbank registriert werden (dem System des Bundesamts für Lebensmittelsicherheit und Veterinärwesen, BLV). Der Mikrochip und die Impfungen müssen auf dem aktuellen Stand gehalten werden.

• Gefährliche Hunderassen: In einigen Kantonen (z. B. Genf, Waadt) ist die Haltung bestimmter Rassen bewilligungspflichtig oder verboten.

Wie erschwert ein Haustier die Suche?

In der Praxis bewegen sich Mietinteressenten mit Hund oder Katze in einem deutlich kleineren Bewerberfeld. Viele Inserate schliessen Haustiere ausdrücklich aus (Keine Haustiere / pas d'animaux), und das ist rechtlich zulässig, wenn dies in den Vertragsbedingungen im Voraus festgelegt ist.

Bewährter Ansatz: Fügen Sie der Bewerbung ein kurzes „Haustier-Profil“ bei — Foto, Rasse, Alter, nachgewiesene Impfungen und gegebenenfalls eine Erklärung des früheren Vermieters, dass das Tier keinen Schaden verursacht hat. Das garantiert keinen Erfolg, hinterlässt aber einen professionellen Eindruck.

Wie läuft die Wohnungssuche Schritt für Schritt ab?

1. Online-Plattformen

Der überwiegende Teil der Wohnungssuche in der Schweiz beginnt online. Die wichtigsten Plattformen sind:

2. Lokale Gepflogenheiten und persönliche Kontakte

In der Schweiz sind Wohnungsangebote, die über Mundpropaganda (Mundpropaganda) verbreitet werden, nicht selten. Es lohnt sich:

• Sich in lokalen Community-Gruppen anzumelden (Facebook-Gruppen, z. B. „Magyarok Zürichben“, „Magyarok Bernben").

• Arbeitskollegen zu fragen — viele Unternehmen pflegen Kontakte zu Immobilienverwaltungen.

• Verwaltungen von Wohngebäuden direkt zu kontaktieren (Hausverwaltung / gérance), die Interessenten manchmal schon vor der Ausschreibung informieren.

3. Die Besichtigung (Wohnungsbesichtigung)

Erscheinen Sie pünktlich und gepflegt zur Besichtigung. Bringen Sie alle erforderlichen Unterlagen mit — viele Vermieter verlangen die Bewerbung direkt am Ende der Besichtigung.

Was sollte das Bewerbungsdossier enthalten?

Ein vollständiges Schweizer Wohnungsbewerbungsdossier (Bewerbungsdossier / dossier de candidature) enthält in der Regel Folgendes:

• Kopie eines Ausweisdokuments (Reisepass oder Personalausweis)

• Kopie der Aufenthaltsbewilligung (Ausländerausweis — Bewilligung B, C oder L)

• Einkommensnachweis (Lohnausweis / Lohnabrechnung der letzten 3 Monate)

• Betriebsauszug / Schuldenregisterauszug — Auszug aus dem Betreibungsregister (Betreibungsregisterauszug): Dies ist eines der wichtigsten Dokumente; es bestätigt, dass keine Betreibung gegen Sie läuft. Er kann beim örtlichen Betreibungsamt beantragt werden und kostet in der Regel etwa 17–20 CHF.

• Referenzen von früheren Vermietern (schriftlich)

• Motivationsschreiben (optional, aber empfohlen — insbesondere bei Haustieren oder mehreren Kindern)

Wichtig aus ungarischer Sicht: Wenn Sie erst kürzlich in die Schweiz gezogen sind und keinen Schweizer Betreibungsregisterauszug haben, weisen Sie in der Bewerbung darauf hin und legen Sie stattdessen eine Bestätigung bei, dass gegen Sie auch in Ungarn kein Betreibungsverfahren lief. Das ist nicht gleichwertig, aber besser als zu schweigen.

Was sollten Sie im Mietvertrag sorgfältig lesen?

Der Schweizer Mietvertrag (Mietvertrag / contrat de bail) ist in der Regel ein Standardformular, doch die Zusatzvereinbarungen (Zusatzvereinbarungen / clauses complémentaires) können individuelle Klauseln enthalten.

Achten Sie insbesondere auf Folgendes:

• Kündigungsfrist und Fristen (Kündigungsfrist / délai de résiliation): Das gesetzliche Minimum beträgt in der Regel 3 Monate, der Vertrag kann jedoch auch eine längere Kündigungsfrist vorsehen.

• Klausel zu Haustieren: Wenn die Bewilligung an Bedingungen geknüpft ist, welche genau sind das?

• Verbot von Untermiete und Schlafen: Viele Verträge verbieten Airbnb-ähnliche Vermietung und Untermiete ohne Zustimmung des Vermieters.

• Renovierungs- und Unterhaltspflichten: was ist die Verantwortung des Mieters (kleine Reparaturen, Streichen beim Auszug)?

• Indexierungsklausel: die Miete ist an die Entwicklung des schweizerischen Referenzzinssatzes (Referenzzinssatz / taux de référence hypothécaire) gekoppelt. Steigt der Referenzzinssatz, kann der Vermieter eine Mietzinserhöhung verlangen; sinkt er, kann der Mieter eine Mietzinssenkung verlangen.

Wie hoch muss die Kaution sein und wie funktioniert sie?

Die gesetzliche Obergrenze für die schweizerische Mietkaution (Mietkaution / dépôt de garantie) beträgt 3 Monatsnettomieten (OR Art. 257e). Sie dürfen sie nicht direkt an den Vermieter übergeben — sie muss auf einem dafür vorgesehenen Bankkonto (Depot-Konto) gesperrt hinterlegt werden, auf das der Vermieter während des Mietverhältnisses keinen Zugriff hat.

Eine Alternative ist die Kautionsbürgschaft bzw. Mietkautionsversicherung, die z. B. von Firstcaution, SwissCaution oder Zurich Insurance angeboten wird. In diesem Fall müssen Sie nicht den gesamten Betrag blockieren — Sie zahlen der Versicherung eine Jahresprämie (in der Regel 3–5 % der Kautionssumme pro Jahr). Das kann besonders hilfreich sein, wenn Ihnen zu Beginn nur wenig Liquidität zur Verfügung steht.

Wie planen Sie Ihr Budget?

Bei der Planung der Wohnkosten sollten Sie mit folgenden Posten rechnen:

Versteckte Kosten, die viele übersehen: die Pflicht zum Streichen und Reinigen beim Auszug. Wenn Sie die Wohnung nicht in „mietergerechtem" Zustand zurückgeben, zieht der Vermieter die Kosten für die Wiederherstellung von der Kaution ab. Eine professionelle Endreinigung einer durchschnittlichen Wohnung kann 500–1 500 CHF kosten.

Was sind aus ungarischer Perspektive die häufigsten Stolpersteine?

1. Unvollständige Unterlagen. In der Schweiz ist die Vollständigkeit der Bewerbung eine Grundvoraussetzung. Fehlt ein Dokument, kann die Bewerbung ohne Weiteres nicht berücksichtigt werden.

2. Das Fehlen eines Betreibungsauszugs. Neu ankommende Ungarn verfügen nicht über einen schweizerischen Auszug aus dem Schuldenregister. Das sollte proaktiv kommuniziert und nach Möglichkeit mit einem ungarischen Pendant ergänzt werden (z. B. KHR-Auszug, gerichtliche Unbedenklichkeitsbescheinigung) — auch wenn diese nicht gleichwertig sind, zeigen sie doch den guten Glauben.

3. Das Missverständnis rund um den Referenzzinssatz. Vielen ist nicht bewusst, dass die Miete nicht für immer fix ist: Mit der Änderung des schweizerischen Referenzzinssatzes darf der Vermieter sie rechtmäßig anpassen. In den Jahren 2023–2024 ist der Zinssatz gestiegen, was bei vielen Mietern zu einer Erhöhung geführt hat.

4. Das Verschweigen von Haustieren. Wenn Sie im Antrag kein Haustier angeben und der Vermieter später davon erfährt, kann das als Vertragsverletzung gewertet werden und sogar zu einer Kündigung führen.

5. Die Missachtung der Kündigungsfristen. In der Schweiz muss die Kündigung genau innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist eingereicht werden — in der Regel drei Monate im Voraus auf den 31. März, 30. Juni oder 30. September. Schon ein Tag Verspätung bedeutet, dass der Mieter bis zum nächsten Kündigungstermin bleibt.

6. Die Frage der Maklergebühr. In der Schweiz zahlt der Vermieter den Makler, nicht der Mieter — wenn jemand von Ihnen eine Mietergebühr verlangt, ist das verdächtig und in der Regel rechtlich nicht durchsetzbar.

Quellen

• Obligationenrecht (OR), Artikel 253–274 — Schweizerische Bundeskanzlei: https://www.fedlex.admin.ch

• Bundesamt für Statistik (BFS) — Wohnungsmarktdaten: https://www.bfs.admin.chAMICUS-Hunderegisterdatenbank (BLV)

• : https://www.blv.admin.chSchweizerischer Mieterinnen- und Mieterverband (MV)

• : https://www.mieterverband.chch.ch — offizielles Schweizer Verwaltungsportal

• : https://www.ch.chFirstcaution (Alternative zur Mietkaution): https://www.firstcaution.ch

• SwissCaution: https://www.swisscaution.chVerwandte Artikel

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