Wie bekomme ich meine Kaution in der Schweiz vollständig zurück?
Schweizer Mietkaution Schritt für Schritt zurückfordern: Fristen, Unterlagen, Streitbeilegung und die häufigsten Fehler, die Sie vermeiden sollten.
Wozu dient die Kaution, und wie hoch darf sie sein?
Das schweizerische Mietrecht (Obligationenrecht, OR — Kötelmi Törvény) regelt in Artikel 257e die Mietkaution. Die Kaution soll dem Vermieter als Sicherheit dienen, falls der Mieter Zahlungen schuldig bleibt oder Schäden an der Wohnung verursacht, die über die normale Abnutzung (ordentliche Abnutzung) hinausgehen.
Maximalbetrag: Die Kaution darf das Dreifache der monatlichen Nettomiete nicht übersteigen (OR, Artikel 257e Absatz 2). Beträgt die monatliche Miete 1 800 CHF, liegt die maximal verlangbare Kaution bei 5 400 CHF.
Hinterlegung: Der Vermieter ist verpflichtet, den gesamten Kautionsbetrag auf ein dafür eröffnetes, gesperrtes Bankkonto (Sperrkonto, auch Mietzinsdepot genannt) auf Ihren Namen einzuzahlen. Auf die Kaution zahlt die Bank Zinsen, die ebenfalls Ihnen zustehen.
Alternative Lösung: Manche Mieter schliessen eine Kautionsversicherung ab, um kein Bargeld binden zu müssen. In diesem Fall läuft die Rückforderung anders ab als unten beschrieben — abgerechnet wird mit der Versicherungsgesellschaft.
Welche Schritte sind nach der Kündigung zu erledigen?
Ob Sie die Kaution erfolgreich zurückerhalten, hängt zu einem grossen Teil davon ab, was Sie vor dem Auszug tun. Die folgenden Schritte sollten Sie möglichst in dieser Reihenfolge erledigen.
Kündigungsfristen und schriftliche Mitteilung
Das schweizerische Mietrecht sieht in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten vor, die auf die im Vertrag festgelegten Kündigungstermine abgestimmt sein muss — diese können je nach Kanton und Vertrag variieren. Die Kündigung sollte per Einschreiben eingereicht werden, und der Vermieter muss sie nachweislich erhalten haben.
Dokumentation in der Wohnung erstellen
Erstellen Sie vor dem Auszug eine detaillierte Foto- und Videodokumentation aller Räume mit Datum. Besonders wichtig ist es, Folgendes festzuhalten:
den Zustand von Wänden, Boden und Decke,
die Funktionsfähigkeit sämtlicher Einrichtungsgegenstände und Haushaltsgeräte,
den Zustand von Fenstern, Türen und Schlössern,
die Zählerstände (Strom, Wasser, Gas) am Tag des Auszugs.
Falls ein bei Einzug erstelltes Übergabeprotokoll vorliegt, vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit den darin festgehaltenen Angaben.
Kleinere Reparaturen erledigen
Bei kleineren Schäden, die über die normale Abnutzung hinausgehen, etwa Dübellöcher in der Wand oder punktuell verkratzter Boden, sollten Sie abwägen, ob Sie die Reparatur selbst veranlassen oder dem Vermieter überlassen — in letzterem Fall kann er die Kosten von der Kaution abziehen. Nach Schweizer Recht ist der Mieter verpflichtet, sogenannte kleine Unterhaltsarbeiten (kleine Unterhaltsarbeiten) zu erledigen; der genaue Umfang ergibt sich aus dem Vertrag und dem kantonalen Gewohnheitsrecht.
Was muss man bei der Wohnungsübergabe und der Kontrolle durch den Vermieter wissen?
Das Übergabe- und Rückgabeprozedere (Wohnungsabgabe / Rückgabe)
Der Übergabetermin muss mit dem Vermieter oder der Hausverwaltung / Gérance abgestimmt werden. Am Übergabetag geht man die Wohnung gemeinsam durch und hält alle Feststellungen schriftlich in einem neuen Übergabeprotokoll fest.
Wichtig: Unterschreiben Sie das Übergabeprotokoll nur dann, wenn Sie mit seinem Inhalt einverstanden sind. Wenn der Vermieter Mängel festhält, die Sie bestreiten, vermerken Sie diesen Einwand vor der Unterschrift handschriftlich auf dem Dokument. Ein unterschriebenes Protokoll ohne Vorbehalt kann einen späteren Streit erheblich erschweren.
Schlüssel und Zubehör zurückgeben
Geben Sie alle Schlüssel, Magnetkarten und sonstigen Zutrittsmittel zurück. Fehlen diese, kann sich die Freigabe der Kaution verzögern, und die Kosten für einen Schlossaustausch kann der Vermieter von der Kaution abziehen.
Reinigung und Malerarbeiten
Einer der häufigsten Streitpunkte bei der Wohnungsabgabe in der Schweiz ist die Qualität der Reinigung. Viele Verträge verlangen einen Zustand nach sogenannter Schweizer Reinlichkeit, was deutlich über dem hierzulande üblichen Standard liegt. Wenn Sie sich bei der eigenen Reinigung nicht sicher sind, lohnt es sich, eine professionelle Reinigungsfirma zu beauftragen und die Rechnung aufzubewahren.
Die Pflicht zum Streichen (Ausmalen) hängt vom Vertrag und vom Zustand der Wohnung ab. Allgemein gilt: Wände, die vor mehr als zehn Jahren gestrichen wurden, muss der Mieter in der Regel nicht neu streichen; bei kürzerem Zeitraum kann der Vermieter einen anteiligen Beitrag verlangen.
Wie läuft die Rückzahlung der Kaution ab?
Freigabe des Sperrkontos
Für die Freigabe der Kaution auf dem gesperrten Bankkonto müssen beide Parteien — Sie und der Vermieter — das Freigabeformular der Bank unterschreiben. Die Bank überweist den Betrag erst zurück, wenn beide zugestimmt haben oder ein rechtskräftiger Gerichtsentscheid dies anordnet.
Zulässige Abzüge des Vermieters
Der Vermieter darf von der Kaution Folgendes abziehen:
die Reparaturkosten für Schäden, die der Mieter verursacht hat und die über normale Abnutzung hinausgehen,
ausstehende Mietzahlungen,
die Differenz aus der Nebenkostenabrechnung,
sonstige vertraglich festgehaltene und nachgewiesene Kosten.
Die Abzüge muss der Vermieter schriftlich und mit Rechnungen belegt mitteilen.
Fristen für die Rückzahlung
Das schweizerische Obligationenrecht legt keine einheitliche, taggenau bestimmte Frist für die Rückzahlung fest. In der Praxis hängt die Rückzahlung von folgenden Faktoren ab:
der Erstellung der Nebenkostenabrechnung — das kann 6–12 Monate dauern,
der Durchführung und Rechnungsstellung allfälliger Reparaturarbeiten,
den administrativen Abläufen des Vermieters.
Wenn der Vermieter ohne triftigen Grund verzögert und Sie die Wohnung bereits zurückgegeben haben, können Sie den Vermieter schriftlich auffordern, das Sperrkonto freizugeben. Führt auch das zu keinem Ergebnis, ist die nächste Instanz die Schlichtungsbehörde.
Was können Sie bei einem Streit tun?
Schlichtungsbehörde
In der Schweiz ist bei mietrechtlichen Streitigkeiten das Schlichtungsverfahren zwingend, bevor eine der Parteien vor Gericht gehen kann. Die Schlichtungsbehörde ist auf Kantonsebene tätig, und das Verfahren ist kostenlos oder mit nur minimalen Gebühren verbunden.
Das Einreichen des Gesuchs ist unkompliziert und kann auch persönlich erfolgen; die Behörde informiert die andere Partei und setzt eine gemeinsame Anhörung an. Kommt eine Einigung zustande, hält die Behörde diese fest. Kommt keine Einigung zustande, erteilt die Behörde die Klagebewilligung für den Gang vor Gericht.
Mieterverbände
In der Schweiz gibt es starke Mieterorganisationen, die ihren Mitgliedern Rechtsberatung und Vertretung bieten:
Deutschschweiz: Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MV)
Romandie: Asloca (Association suisse des locataires)
Ticino: ASTIA (Associazione ticinese inquilini e affittuari)
Der Jahresbeitrag liegt in der Regel zwischen 100 und 200 CHF und kann sich bei einem konkreten Streitfall schnell auszahlen.
Gerichtsweg
Wenn die Schlichtung zu keiner Einigung führt, muss innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Klagebewilligung beim zuständigen kantonalen Gericht Klage eingereicht werden. Die Einzelheiten des Verfahrens unterscheiden sich je nach Kanton.
Wie gehen Sie mit der Kaution aus finanzieller und steuerlicher Sicht um?
Die Rückzahlung der Kaution in der Schweiz stellt kein steuerpflichtiges Einkommen dar — es handelt sich um Ihr eigenes, früher hinterlegtes Geld, das Sie zurückerhalten. Die Zinsen auf dem Bankkonto können jedoch in dem Steuerjahr steuerpflichtig sein, dem sie zuzurechnen sind.
Wenn Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung nicht mehr in der Schweiz steuerlich ansässig sind, richtet sich die Besteuerung der Zinsen nach dem schweizerisch-ungarischen Doppelbesteuerungsabkommen (1981, mit Änderungen). Zinserträge können in der Regel zwischen dem Quellenstaat (Schweiz) und dem Wohnsitzstaat (Ungarn) aufgeteilt besteuert werden — je nach konkreter Höhe und Situation lohnt es sich, die Informationen der Schweizer Steuerbehörde (ESTV — Eidgenössische Steuerverwaltung) zu prüfen.
Prüfung der letzten Rechnungen: Vergewissern Sie sich vor dem Auszug, dass alle Nebenkostenrechnungen (Strom, Wasser, Internet, Kehrichtgebühr) beglichen sind und dass Sie die entsprechenden Verträge umgeschrieben oder gekündigt haben. Offene Rechnungen können von der Kaution abgezogen werden.
Welche Fehler sollten Sie vermeiden?
Nachfolgend haben wir die Situationen zusammengestellt, die bei der Rückforderung der Kaution am häufigsten Probleme verursachen.
Fehler | Folge | Vorbeugung |
|---|---|---|
Keine Fotodokumentation beim Einzug | Frühere Schäden lassen sich nur schwer nachweisen | Machen Sie auch beim Einzug detaillierte Fotos |
Sie unterschreiben das Übergabeprotokoll vorbehaltlos | Streitige Punkte lassen sich nachträglich nur schwer anfechten | Vermerken Sie Ihre Vorbehalte, bevor Sie unterschreiben |
Sie kündigen den Mietvertrag nicht per Einschreiben | Der Zugang der Kündigung kann nicht nachgewiesen werden | Senden Sie die Kündigung immer per Einschreiben |
Die Reinigung entspricht nicht dem erwarteten Standard | Reinigungskosten werden von der Kaution abgezogen | Professionelle Reinigungsfirma, Rechnung aufbewahren |
Sie verfolgen die Freigabe des Sperrkontos nicht | Das Geld kommt monatelang nicht zurück | Fordern Sie die Freigabe schriftlich an, wenn es zu Verzögerungen kommt |
Sie nehmen nicht persönlich an der Übergabe teil | Sie können vor Ort nicht gegen die Feststellungen Einspruch erheben | Seien Sie anwesend oder schicken Sie eine bevollmächtigte Vertretung |
Sie verlassen die Schweiz, bevor der Streit beigelegt ist | Die Teilnahme am Verfahren vor der Schlichtungsbehörde ist schwieriger | Klären Sie den Streit vor dem Auszug oder erteilen Sie eine Vollmacht |
Ungarnspezifischer Hinweis: wenn Sie vor der Rückkehr in die Heimat stehen, ist es besonders wichtig, die Kautionsangelegenheit spätestens vor der Abmeldung Ihrer Schweizer Adresse anzustossen. Am Verfahren vor der Schlichtungsbehörde kann man auch von einer ausländischen Adresse aus schriftlich teilnehmen, doch das Fehlen der persönlichen Anwesenheit kann nachteilig sein. Erwägen Sie, einer in der Schweiz verbleibenden Person oder einer rechtlichen Vertretung eine Vollmacht (Vollmacht) zu erteilen.
Quellen
Schweizerisches Obligationenrecht (OR), insbesondere Artikel 257e — admin.ch
Mieterinnen- und Mieterverband Schweiz (MV): mieterverband.ch
Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) — Doppelbesteuerung: estv.admin.ch
Verwandte Artikel
Mietvertrag in der Schweiz: Was muss man vor der Kaution wissen?
Wohnungsübergabe und -übernahme: Wie funktioniert das in der Schweiz?
Wie schliesst man seine Angelegenheiten in der Schweiz bei der Rückkehr ins Heimatland richtig ab?
Vor dem Umzug in die Schweiz: Welche Schritte musst du erledigen?
Studentisches Wohnen in der Schweiz: Was kostet es und worauf sollte man achten?
Bewerbungsdossier für eine Wohnung: Was muss man in der Schweiz wissen?
Kurz gesagt
In der Schweiz darf die Mietkaution höchstens das Dreifache der monatlichen Nettomiete betragen und muss auf einem gesperrten Bankkonto auf den Namen der Mieterin oder des Mieters hinterlegt werden. Die vollständige Rückzahlung ist am wahrscheinlichsten, wenn vor dem Auszug eine saubere Dokumentation erstellt wird, strittige Punkte im Übergabeprotokoll festgehalten sind und alle Schlüssel sowie Rechnungen vollständig geregelt sind.
Wichtige Punkte
- Die Kündigung sollte immer per Einschreiben eingereicht und an die vertraglichen Kündigungstermine angepasst werden.
- Vor dem Auszug sollte eine detaillierte, datierte Foto- und Videodokumentation des Wohnungszustands erstellt werden.
- Das Übergabeprotokoll sollte nur unterschrieben werden, wenn neben den strittigen Mängeln auch ein handschriftlicher Vorbehalt festgehalten ist.
- Alle Schlüssel, Magnetkarten und Zugangsmittel müssen zurückgegeben werden, da ihr Fehlen die Freigabe der Kaution verzögern kann.
- Die Reinigung muss dem im Vertrag erwarteten Standard entsprechen; im Streitfall kann die Rechnung einer professionellen Reinigung ein nützlicher Beleg sein.
- Wenn der Vermieter die Freigabe der Kaution verzögert, sollte zunächst schriftlich die Auflösung des Sperrkontos verlangt werden; falls nötig, ist anschließend die Schlichtungsbehörde anzurufen.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution in der Schweiz sein?
Die Kaution darf das Dreifache der monatlichen Nettomiete nicht übersteigen. Beträgt die monatliche Miete 1 800 CHF, liegt die maximal verlangbare Kaution bei 5 400 CHF.
Wo muss die Kaution in der Schweiz hinterlegt werden?
Der Vermieter ist verpflichtet, den gesamten Betrag auf einem gesperrten Bankkonto, also auf einem Sperrkonto oder Mietzinsdepot, auf den Namen der Mieterin oder des Mieters zu hinterlegen. Die Bank zahlt auf die Kaution Zinsen, und diese Zinsen stehen der Mieterin oder dem Mieter zu.
Wann wird die Kaution nach dem Auszug zurücküberwiesen?
Das Schweizer Recht nennt keine einheitliche, taggenaue Frist. Die Rückzahlung kann sich wegen der Nebenkostenabrechnung, von Reparaturen und der Verwaltung durch den Vermieter oft über Monate hinziehen, sogar 6–12 Monate.
Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?
Abgezogen werden dürfen Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen, ausstehende Mietzahlungen, Differenzen bei der Nebenkostenabrechnung sowie vertraglich festgelegte, nachgewiesene weitere Kosten. Abzüge müssen schriftlich und mit Rechnungen belegt mitgeteilt werden.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht freigeben will?
Sobald die Wohnung zurückgegeben wurde, kann der Vermieter schriftlich zur Freigabe des Sperrkontos aufgefordert werden. Führt das zu keinem Ergebnis, ist der nächste Schritt die Schlichtungsbehörde, die bei mietrechtlichen Streitigkeiten ein obligatorisches Verfahren ist.
Muss die Wohnung vor dem Auszug neu gestrichen werden?
Das hängt vom Vertrag und vom Zustand der Wohnung ab. Laut Artikel gilt allgemein, dass bei Wänden, die vor mehr als zehn Jahren gestrichen wurden, keine Neuanstrichpflicht besteht; bei kürzerem Zeitraum kann der Vermieter jedoch einen anteiligen Beitrag verlangen.
Ist die Rückzahlung der Kaution in der Schweiz steuerpflichtig?
Die Rückzahlung der Kaution gilt nicht als steuerpflichtiges Einkommen, weil es ursprünglich ohnehin das eigene Geld der Mieterin oder des Mieters war. Die Zinsen auf dem Bankkonto können jedoch im jeweiligen Steuerjahr steuerpflichtig sein.
Dieser Ratgeber ist nach Registrierung verfügbar
Während der Startphase ist die gesamte Wissensdatenbank mit kostenloser Registrierung zugänglich.
0 CHF während der Startphase
- Alle Ratgeber und Checklisten
- Herunterladbare PDF-Vorlagen
- Musterdokumente
- Frühzeitiger Zugang zu neuen Inhalten
Vorschau - der Ratgeber geht nach Anmeldung weiter