Immobilienkauf zur Eigennutzung

Wie kann ich in der Schweiz eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen?

Der Immobilienkauf in der Schweiz ist an strenge Voraussetzungen geknüpft, insbesondere für ausländische Staatsangehörige. Ein Leitfaden vom rechtlichen Rahmen über den Kaufprozess bis zu den tatsächlichen Kosten.

10 Min. LesezeitZuletzt geprüft: 3.7.2026Für registrierte Nutzer

Immobilienkauf in der Schweiz: Grundvoraussetzungen und rechtlicher Rahmen

In der Schweiz wird der Immobilienmarkt auf mehreren Ebenen reguliert: Bundesgesetze, kantonale Vorschriften und das lokale Grundbuchamt spielen dabei eine Rolle.

Die Eigentumsübertragung stützt sich auf das Schweizerische Zivilgesetzbuch (Zivilgesetzbuch, ZGB), das den Immobilienkauf an die öffentliche Beurkundung bindet. Das bedeutet, dass jeder Immobilienkaufvertrag vor einem Notar unterzeichnet werden muss — ein Anwalt allein genügt nicht, anders als in der ungarischen Praxis.

Der Schweizer Immobilienmarkt ist durch eine niedrige Eigentumsquote geprägt: Laut dem Bundesamt für Statistik (Bundesamt für Statistik, BFS) lebten 2023 nur rund 36% der Schweizer Haushalte in Wohneigentum, gegenüber knapp 70% im EU-Durchschnitt. Das ist teilweise auf die hohen Immobilienpreise, teilweise auf die traditionell starke Mietkultur zurückzuführen.

Ausländische Staatsangehörige: Einschränkungen und Bewilligungsverfahren

Gilt die Lex Koller für Ungarn?

Das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) — besser bekannt als Lex Koller — schränkt ein, unter welchen Bedingungen ausländische Staatsangehörige Immobilien in der Schweiz erwerben dürfen.

Als ungarische Staatsangehörige sind Sie EU-Bürger, und die Schweiz behandelt EU-/EFTA-Staatsangehörige aufgrund des Abkommens über die Personenfreizügigkeit mit der EU (Freizügigkeitsabkommen, FZA, 1999) mit einem besonderen Status. Die praktische Folge:

Wenn Sie über eine gültige schweizerische Aufenthaltsbewilligung verfügen (B-Bewilligung / Ausländerausweis B, oder C-Bewilligung / Niederlassungsbewilligung C) und die Immobilie für Ihren eigenen Wohnzweck erwerben: steht die Lex Koller dem Kauf in der Regel nicht entgegen, und es ist kein Bewilligungsgesuch erforderlich.
Wenn Sie keine schweizerische Aufenthaltsbewilligung haben (z. B. wenn Sie aus dem Ausland kaufen würden): gelten die Einschränkungen der Lex Koller, und auch der Kauf zu eigenen Wohnzwecken ist bewilligungspflichtig — eine Bewilligung wird in der Regel nur erteilt, wenn Sie tatsächlich in der Schweiz wohnen werden.
Ferienimmobilien, Immobilien zu Anlagezwecken: Für diese gelten strengere Regeln der Lex Koller, und das kontingentbasierte Bewilligungssystem schränkt ausländische Käufer stark ein. Dieser Artikel befasst sich ausschließlich mit dem Kauf zu eigenen Wohnzwecken.

Kantonale Unterschiede bei der Bewilligung

Das Bewilligungsverfahren wird auf kantonaler Ebene abgewickelt (die kantonale Behörde heißt in der Regel Volkswirtschaftsdirektion oder ähnlich). Fristen und detaillierte Voraussetzungen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton.

Finanzielle Vorbereitung: Finanzierung, Kredit und Sicherheiten

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich?

Die Regeln der Schweizer Banken für Hypothekarkredite (Hypothek) sind deutlich strenger als in den meisten EU-Mitgliedstaaten. Auf Grundlage der Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Nationalbank (Schweizerische Nationalbank, SNB) und der Schweizerischen Bankiervereinigung (Schweizerische Bankiervereinigung, SBVg) gilt:

Mindest-Eigenkapital (Eigenkapital): mindestens 20% des Immobilienwerts.
Davon müssen mindestens 10% aus „echtem" Eigenkapital stammen — also nicht aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge (zweite Säule / berufliche Vorsorge / BVG).
Die verbleibenden 10% können aus dem Kapital der zweiten Säule (BVG-Vorbezug) gedeckt werden, was jedoch die künftige Rente reduziert und steuerliche Folgen hat.

Welche Einkommensvoraussetzungen gelten für den Kredit?

Die Schweizer Banken prüfen die Tragbarkeit mit einer strengen Kalkulation. Nach der allgemein angewandten Regel darf die jährliche Belastung der Hypothek — einschließlich Zinsen, Amortisation und Unterhaltskosten — 33% des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen. . Für die Zinsberechnung wenden Banken in der Regel einen theoretischen, konservativen Zinssatz an (meist 4,5–5 %) und nicht den aktuellen Marktzins.

Welche Finanzierungsformen gibt es?

Finanzierungsform	Beschreibung
Erste Hypothek (1. Hypothek)	Bis maximal 65 % des Immobilienwerts, keine obligatorische Amortisation
Zweite Hypothek (2. Hypothek)	Zwischen 65–80 %, obligatorische Amortisation innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Rentenalter
BVG-Vorbezug (Vorbezug)	Verwendung des Kapitals aus der zweiten Säule als Eigenmittel
BVG-Verpfändung (Verpfändung)	Verpfändung der zweiten Säule statt Eigenmittel, das Kapital bleibt unangetastet

Auswahl und Bewertung der Immobilie: Marktpreise und lokale Faktoren

Wie hoch sind die durchschnittlichen Immobilienpreise in der Schweiz?

Der Schweizer Immobilienmarkt gehört zu den teuersten in Europa. Die Preise variieren je nach Kanton und Stadt extrem stark. Auf Basis der Daten des BFS und des UBS Swiss Real Estate Bubble Index liegen die typischen Preise 2024–2025 bei folgenden Richtwerten (ungefähre Werte, abhängig von Marktbewegungen):

Region	Durchschnittlicher Wohnungspreis (CHF/m²)
Stadt Zürich	14 000–20 000+
Stadt Genf	13 000–18 000+
Stadt Bern	9 000–13 000
Stadt Basel	9 000–13 000
Ländliche Kantone (z. B. Jura, Wallis)	4 000–7 000

Eine durchschnittliche 100-m²-Wohnung in Zürich kostet damit rund 1,4–2 Mio. CHF (ungefähr 560–800 Mio. HUF zum Kurs von Anfang 2025). Dieser Vergleich macht gut deutlich, weshalb die Eigenmittelanforderung in absoluten Zahlen so hoch ist.

Worauf sollten Sie bei der Immobilienbewertung achten?

Offizielle Schätzung: Die Bank erstellt eine eigene Bewertung, die vom Kaufpreis abweichen kann. Grundlage der Hypothek ist die bankeigene Schätzung, nicht der Kaufpreis.
Zustand des Gebäudes und energetische Einstufung (GEAK / Gebäudeenergieausweis der Kantone): der Energieausweis kann beim Kauf und Verkauf je nach Kanton obligatorisch sein.
Mikrolage: die Schweizer Immobilienpreise reagieren äußerst sensibel auf die genaue Lage — selbst innerhalb derselben Stadt kann es erhebliche Unterschiede geben.
Stockwerkeigentum: Bei einer Eigentumswohnung sind auch die Regeln der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer (Stockwerkeigentümergemeinschaft) und die Nebenkosten zu prüfen.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Aus welchen Schritten besteht der Immobilienkauf in der Schweiz?

Finanzielle Vorprüfung (Finanzierungsbestätigung): Bevor Sie ein Angebot abgeben, sollten Sie sich von der Bank eine schriftliche Finanzierungsbestätigung einholen. Seriöse Verkäufer erwarten dies.
Immobilie auswählen und Due Diligence: Besichtigung vor Ort, Prüfung des Grundbuchauszugs (Grundbuchauszug) und Identifikation allfälliger Belastungen (Dienstbarkeiten, Hypotheken).
Angebot abgeben (Kaufangebot / Reservationsvereinbarung): ein unverbindlicher, aber üblicher Schritt. In einigen Kantonen wird eine Anzahlung (Reservationsgebühr) verlangt; die Rückzahlungsbedingungen müssen dabei genau festgehalten werden.
Vorbereitung des notariellen Vertrags: der Notar (Notar) hält die Daten beider Parteien, die genaue Beschreibung der Immobilie, den Kaufpreis und die Zahlungsbedingungen fest.
Vertragsunterzeichnung vor dem Notar: beide Parteien müssen persönlich anwesend sein oder eine bevollmächtigte Person entsenden. Der Vertrag wird in diesem Moment rechtlich verbindlich.
Bezahlung des Kaufpreises: in der Regel über das Treuhandkonto des Notars (Treuhandkonto) oder direkt an den Verkäufer, gemäss den Vertragsbedingungen.
Grundbucheintrag (Grundbucheintrag): der Notar reicht den Eintragungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Der Eigentumsübergang wird mit dem Eintrag vollzogen.

Kaufnebenkosten: Steuern, Notariatsgebühren und weitere Belastungen

Wie hoch sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf in der Schweiz?

Zusätzlich zum Kaufpreis müssen Sie mit den folgenden Positionen rechnen. Die konkreten Ansätze unterscheiden sich je nach Kanton erheblich:

Kostenposition	Typischer Ansatz	Hinweis
Handänderungssteuer (Handänderungssteuer)	0–3,3% des Kaufpreises	In einigen Kantonen (z. B. Zürich) fällt sie nicht an, in anderen (z. B. Fribourg, Wallis) liegt sie bei rund 2–3%
Notariatsgebühr (Notariatsgebühr)	0,1–0,5%	Kantonabhängig, in der Regel auf Basis des Kaufpreises berechnet
Grundbuchgebühr (Grundbuchgebühr)	0,1–0,3%	Kantonabhängig
Jelzálogbejegyzési díj (Pfandrechtserrichtung)	0,1–0,3%	Ha jelzálogot jegyeznek be
Banki értékbecslési díj	500–2 000 CHF	Bankonként változó
Ügyvédi / tanácsadói díj (opcionális)	egyedi	Ha külső jogi tanácsadót von be

Összesítve: a vételár 1–5%-ával kell számolni járulékos költségként, a kantontól és a finanszírozás struktúrájától függően. Zürichben ez alacsonyabb (nincs átruházási illeték), Fribourg-ban vagy Wallisban magasabb.

Adózás és tulajdonjogok: szerzési illetékek és folyamatos kötelezettségek

Milyen adókötelezettség terheli az ingatlan tulajdonosát?

A svájci adórendszerben az ingatlan-tulajdonláshoz több folyamatos adókötelezettség kapcsolódik:

Eigenmietwert (imputált bérleti érték): Svájc egyedülálló módon adóztatja azt a „jövedelmet", amelyet a tulajdonos azáltal realizál, hogy saját ingatlanában lakik, és nem fizet bérleti díjat. Ez egy fiktív bérleti értéket jelent, amelyet az adóalaphoz adnak hozzá. A mértéket kantonálisan határozzák meg, általában a piaci bérleti érték 60–70%-a körül. Ez a rendszer 2025-ben is érvényes, bár politikai viták övezik esetleges eltörléséről.
Vagyonadó (Vermögenssteuer): az ingatlan adóértéke (Steuerwert, jellemzően a piaci érték alatt) beleszámít a vagyonadó alapjába. A mérték kantonfüggő.
Jelzálogkamat levonhatósága: a jelzáloghitel kamata levonható az adóalapból, ami részben ellensúlyozza az Eigenmietwert-terhet.
Ingatlan-nyereségadó (Grundstückgewinnsteuer): eladáskor az értéknövekedés után adót kell fizetni. Mértéke és számítási módja kantonfüggő, és általában csökken a tulajdonban töltött évek számával.

Magyar-svájci adóvonatkozások

Magyar állampolgárként, aki Svájcban él és ott vásárol ingatlant, a magyar-svájci kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény (1981, módosításokkal) vonatkozik Önre. Az ingatlanból származó jövedelmeket (pl. ha bérbe adja) és az ingatlan értékesítésekor keletkező nyereséget általában abban az országban adóztatják, ahol az ingatlan található — tehát Svájcban. Az egyezmény részleteit adótanácsadóval érdemes áttekinteni, különösen ha Önnek Magyarországon is van adóköteles jövedelme vagy vagyona.

Ingatlanvásárlás után: regisztráció, biztosítás és fenntartás

Mi a teendő az adásvétel lezárása után?

Épületbiztosítás (Gebäudeversicherung): számos kantonban az épületbiztosítás kötelező és a kantoni biztosítónál (pl. GVZ Zürichben, EGK Bernben) kell megkötni. Más kantonokban szabad piaci biztosítás is lehetséges. A biztosítás jellemzően automatikusan átszáll az új tulajdonosra, de ezt ellenőrizni kell.
Háztartási biztosítás (Hausratversicherung): a berendezési tárgyakra külön biztosítás szükséges.
Közüzemi átírás: víz, áram, gáz, internet — a közüzemi szerződéseket az új tulajdonos nevére kell átírni.
Lakóhely-bejelentés (Anmeldung): wenn Sie bereits in der Schweiz leben, muss die neue Adresse innerhalb von 14 Tagen nach dem Einzug bei der örtlichen Einwohnerkontrolle / Contrôle des habitants gemeldet werden (die Frist ist kantonal unterschiedlich).
Erneuerungsreserve: Bei Stockwerkeigentum sind regelmässige Einzahlungen in den Erneuerungsfonds der Gemeinschaft obligatorisch. Bei einem Einfamilienhaus empfiehlt es sich, eine eigene Reserve zu bilden — als Faustregel 0,5–1 % des Immobilienwerts pro Jahr.

Quellen

Bundesamt für Justiz und Polizei (EJPD) — Lex Koller / BewG: https://www.bj.admin.ch
Bundesamt für Statistik (BFS) — Immobilienmarktdaten: https://www.bfs.admin.ch
Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) — Richtlinien zur Hypothekarvergabe: https://www.swissbanking.ch
ch.ch — allgemeines Schweizer Verwaltungsportal: https://www.ch.ch/en/
ch.ch — Wohnen: https://www.ch.ch/en/housing/rent/
Schweizerisches Zivilgesetzbuch (ZGB): https://www.fedlex.admin.ch

Kurz gesagt

In der Schweiz ist der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung für ungarische Staatsangehörige in der Regel ohne Bewilligungsgesuch möglich, wenn eine gültige B- oder C-Bewilligung vorliegt; ohne Bewilligung gelten die Einschränkungen des Lex Koller. Für den Kauf sind mindestens 20% Eigenmittel erforderlich, davon müssen 10% echtes Eigenkapital sein, und die Bank akzeptiert eine Belehnung nur bis zu 33% des Bruttoeinkommens.

Wichtige Punkte

Bei einer Immobilie zur Eigennutzung ist mit einer gültigen B- oder C-Bewilligung in der Regel keine Lex Koller-Bewilligung erforderlich.
Vor der Finanzierung müssen mindestens 20% Eigenmittel vorhanden sein, davon 10% als echtes Eigenkapital.
Bei der Bonitätsprüfung der Bank darf die gesamte jährliche Belastung 33% des Bruttoeinkommens nicht überschreiten.
Vor dem Kauf sollte eine schriftliche Finanzierungsbestätigung eingeholt werden, da seriöse Verkäufer diese erwarten.
Der Vertrag muss vor einem Notar unterzeichnet werden; ein Anwalt allein genügt nicht.
Zusätzlich zum Kaufpreis sind je nach Kanton und Finanzierungsstruktur mit 1–5% Nebenkosten zu rechnen.

Häufige Fragen

Kann eine ungarische Staatsangehörige oder ein ungarischer Staatsangehöriger in der Schweiz eine Immobilie zur Eigennutzung kaufen?

Ja, aber die Möglichkeit hängt vom Aufenthaltsstatus ab. Mit einer gültigen Schweizer B- oder C-Bewilligung ist für die Eigennutzung in der Regel keine separate Lex Koller-Bewilligung erforderlich. Ohne Bewilligung kann der Kauf eingeschränkt und bewilligungspflichtig sein.

Wie viel Eigenmittel sind für den Immobilienkauf in der Schweiz erforderlich?

Der übliche Mindestanteil beträgt 20% des Immobilienwerts. Davon müssen mindestens 10% aus echtem Eigenkapital stammen, der restliche Teil kann in bestimmten Fällen auch aus der zweiten Säule finanziert werden. Diese Regel ist Teil der strengen Finanzierungspraxis der Schweizer Banken.

Welches Einkommen erwarten Schweizer Banken für eine Finanzierung?

Die Banken prüfen die Tragbarkeit so, dass die jährliche Belastung der Hypothek 33% des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen darf. Bei der Berechnung wird in der Regel nicht der Marktzins, sondern ein konservativer theoretischer Zinssatz verwendet. Deshalb fällt der tatsächlich verfügbare Kreditbetrag oft tiefer aus als erwartet.

Braucht man in der Schweiz für den Immobilienkauf einen Notar?

Ja, der Kaufvertrag für eine Immobilie muss vor einem Notar unterzeichnet werden. Nach Schweizer Recht ist der Vertrag nur in Form einer öffentlichen Urkunde gültig, daher genügt ein Anwalt allein nicht. Der endgültige Eigentumsübergang erfolgt mit dem Eintrag im Grundbuch.

Mit welchen Zusatzkosten muss man neben dem Kaufpreis rechnen?

Laut Artikel ist in der Regel mit Nebenkosten von 1–5% des Kaufpreises zu rechnen. Dazu können die Handänderungssteuer, Notariatsgebühren, die Kosten für den Grundbucheintrag und die Gebühr für den Hypothekeneintrag gehören. Die genaue Höhe unterscheidet sich je nach Kanton erheblich.

Welche Steuern belasten Immobilieneigentum in der Schweiz?

Auf Eigentümer können mehrere laufende Steuerpflichten zukommen, etwa der Eigenmietwert, also der fiktive Mietwert für die Eigennutzung. Zusätzlich kann Vermögenssteuer anfallen, während Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehbar sind. Beim Verkauf kann zudem eine Grundstückgewinnsteuer fällig werden, je nach kantonalen Regeln.

Was passiert nach dem Kauf?

Nach Abschluss des Kaufs sollten die Gebäudeversicherung überprüft, die Versorgungsverträge umgeschrieben und bei in der Schweiz wohnenden Eigentümern die Adresse bei der zuständigen Behörde gemeldet werden. Bei Eigentum in einer Stockwerkeigentümergemeinschaft können zudem regelmässige Einzahlungen in den gemeinschaftlichen Erneuerungsfonds anfallen. Bei einem Einfamilienhaus ist es sinnvoll, eine separate Instandhaltungsreserve zu bilden.

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