Kann ich als Ausländer in der Schweiz eine Immobilie kaufen?
Der Immobilienkauf in der Schweiz ist für Ausländer an strenge Voraussetzungen gebunden. Erfahren Sie, wer kaufen darf, welche Bewilligungen erforderlich sind, mit welchen Kosten zu rechnen ist und wann sich die Einbeziehung von Fachleuten lohnt.
Was regelt der Erwerb von Immobilien durch Ausländer in der Schweiz?
In der Schweiz ist die wichtigste bundesrechtliche Grundlage für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer die Lex Koller (offiziell: Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG, SR 211.412.41). Das Gesetz wurde seit den 1980er-Jahren mehrfach angepasst; in seiner heutigen Form schränkt es vor allem Staatsangehörige ausserhalb der EU/EFTA ein, gilt bei bestimmten Immobilienarten aber auch für EU-Staatsangehörige.
Die bundesrechtlichen Rahmenvorgaben werden durch kantonale Regelungen ergänzt. Das bedeutet: Was im Kanton Zürich bewilligungspflichtig ist, kann im Kanton Genf einem anderen Verfahren unterliegen — und umgekehrt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, ist es unerlässlich, die zuständige Behörde des betreffenden Kantons (Grundbuchamt, Grundbuchamt) zu kontaktieren.
Welche Immobilienarten sind von der Lex Koller betroffen?
Die Lex Koller gilt nicht für alle Immobilien gleichermassen. Die wichtigsten Kategorien sind:
Immobilienart | EU/EFTA-Staatsangehörige (mit Wohnsitz in der Schweiz) | EU/EFTA-Staatsangehörige (von ausserhalb der Schweiz) | Drittstaatsangehörige |
|---|---|---|---|
Dauerwohnsitz (Hauptwohnung) | Frei | Bewilligungspflichtig oder verboten | In der Regel verboten |
Ferienwohnung (Ferienwohnung) | Bewilligungspflichtig (kantonales Kontingent) | Bewilligungspflichtig (kantonales Kontingent) | In der Regel verboten |
Gewerbe- / Geschäftsimmobilie | Frei (gestützt auf FZA) | Einschränkungen möglich | Bewilligungspflichtig |
Landwirtschaftliche Nutzfläche | Nach Spezialgesetz verboten | Verboten | Verboten |
⚠️ Die Tabelle ist eine vereinfachte Zusammenfassung; die Abgrenzung der einzelnen Kategorien ist eine Frage der rechtlichen Auslegung. Im konkreten Fall ist eine Stellungnahme der kantonalen Behörde erforderlich.
Wer kann in der Schweiz Immobilien kaufen, und unter welchen Bedingungen?
Situation ungarischer Staatsangehöriger
Als ungarische Staatsangehörige gelten Sie im schweizerischen Recht aufgrund des FZA als EU-Staatsangehörige. Das ist grundsätzlich eine günstige Ausgangslage, bedeutet aber kein uneingeschränktes Kaufrecht.
Wenn Sie in der Schweiz leben und über eine gültige Aufenthaltsbewilligung (B, C oder L) verfügen: Wohnimmobilien können als Hauptwohnsitz ohne Bewilligung gekauft werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie tatsächlich Ihr Wohnsitz in der Schweiz ist.
Wenn Sie von ausserhalb der Schweiz kaufen möchten (z. B. zu Anlagezwecken, aus Ungarn): In diesem Fall gelten die Einschränkungen des Lex Koller vollumfänglich. Eine Ferienimmobilie kann nur im Rahmen der kantonalen Quote und mit behördlicher Bewilligung erworben werden. Der Kauf einer Wohnimmobilie zu Anlagezwecken ist für EU-Staatsangehörige mit Wohnsitz ausserhalb der Schweiz in den meisten Fällen nicht möglich.
Was sind die häufigsten Bewilligungssituationen?
Ferienimmobilie (Ferienwohnung oder résidence secondaire): Auf Grundlage der eidgenössischen Weber-Initiative (2012, in Kraft seit 2016) dürfen in Gemeinden, in denen der Anteil an Zweitwohnungen über 20 % liegt, keine neuen Ferienimmobilien gebaut werden, und die Nutzung solcher Immobilien ist eingeschränkt. Dies betrifft zahlreiche alpine Tourismusregionen (z. B. Verbier, Zermatt, Davos). Der Kauf bestehender Ferienimmobilien ist an eine kantonale Bewilligung und Quote gebunden.
EU-Staatsangehöriger mit C-Bewilligung und Wohnsitz in der Schweiz: In den meisten Kantonen kann der Inhaber einer C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung) Wohnimmobilien zu denselben Bedingungen erwerben wie ein Schweizer Staatsbürger.
Welche typischen Fehler machen ausländische Käufer?
Genau hier entstehen die meisten finanziellen Schäden. Die häufigsten Fehler sind:
Bewilligungspflicht nicht erkannt. Viele wissen nicht, dass beim Kauf einer Ferienimmobilie oder bei einem von ausserhalb der Schweiz initiierten Kauf eine behördliche Bewilligung erforderlich ist. Ein ohne Bewilligung abgeschlossener Kaufvertrag ist ungültig.
Kantonale Unterschiede ignoriert. Der Rat eines Zürcher Anwalts gilt nicht zwingend auch für den Kanton Wallis. Es ist immer die zuständige Behörde des betroffenen Kantons zu konsultieren.
Die gesamten Kaufkosten unterschätzt. Zusätzlich zum Kaufpreis fallen zahlreiche obligatorische Kosten an (siehe dazu ausführlich im Abschnitt Steuern und Budgetplanung).
Hypothekarbedingungen missverstanden. Schweizer Banken finanzieren in der Regel höchstens 80 % des Kaufpreises, und ein Teil des Eigenkapitals kann bei einem Erstkauf auch nicht unbegrenzt aus der Pensionskasse (Pensionskasse / BVG) bezogen werden.
Zu einem Preis über Marktwert gekauft. Die Immobilienpreise in der Schweiz schwanken regional stark; zwischen dem Angebotspreis und dem tatsächlichen Marktwert kann ein erheblicher Unterschied bestehen.
Die Rolle des Notars missverstanden. In der Schweiz muss der Kaufvertrag vor einem Notar (Notar) abgeschlossen werden, und der Notar ist gemeinsamer Beauftragter von Verkäufer und Käufer — nicht ausschliesslich Ihr Interessenvertreter.
Wie lässt sich der Immobilienkauf als Ausländer finanzieren?
Unter welchen Bedingungen vergeben Schweizer Banken Hypotheken an ausländische Käufer?
Schweizer Banken (Hypothek, Hypothek) vergeben auch an ausländische Staatsangehörige Hypotheken, allerdings sind die Bedingungen strenger als bei Schweizer Staatsangehörigen.
Allgemeine Voraussetzungen (typischerweise 2025–2026):
Eigenkapital: mindestens 20 % des Kaufpreises. Davon müssen mindestens 10 % „echtes" Eigenkapital sein (nicht aus Pensionsgeldern). Bei ausländischen Käufern verlangen einige Banken 25–35 % Eigenkapital.
Einkommensnachweis: eine schweizerische Einkommensquelle ist von Vorteil. Eine Finanzierung auf Basis ausländischen Einkommens ist schwieriger, einige Banken lehnen dies ganz ab.
Aufenthaltsbewilligung: In der Regel ist eine B- oder C-Bewilligung erforderlich. Mit einer L-Bewilligung (Kurzaufenthalt) ist der Erhalt einer Hypothek schwierig.
*Tragbarkeit:* Die Bank prüft, ob die monatliche Belastung (berechnet mit 5 % Zins, Amortisation und Unterhaltskosten) 33 % des Bruttoeinkommens nicht übersteigt.Welche Finanzierungsquellen lassen sich kombinieren?Zweite Säule (berufliche Vorsorge / BVG):
In der Schweiz kann für den Kauf der ersten selbstgenutzten Immobilie ein Teil der obligatorischen Pensionskassenguthaben verwendet werden (
Vorbezug), dies reduziert jedoch die spätere Rente und kann eine Rückzahlungspflicht auslösen.Dritte Säule (Säule 3a):
das steuerbegünstigte individuelle Sparguthaben kann ebenfalls für den Immobilienkauf eingesetzt werden.Aus ungarischen Quellen eingebrachtes Kapital: grundsätzlich möglich, die Banken verlangen jedoch einen Nachweis über die Herkunft der Mittel (Geldwäschereibekämpfung,
Geldwäschereigesetz / GwG).⚠️ Die konkreten Hypothekenbedingungen unterscheiden sich je nach Bank und Kanton; die hier genannten Zahlen dienen nur zur Orientierung.Welche Steuern und Kosten fallen beim Kauf an?
Die tatsächlichen Kosten eines Immobilienkaufs in der Schweiz liegen deutlich über dem Kaufpreis. Nachfolgend die wichtigsten Posten:
Einmalige Kaufkosten
Kostenpositionen
Unter welchen Bedingungen vergeben Schweizer Banken Hypotheken an ausländische Käufer?
Schweizer Banken ( | Mértéke (közelítő) | Megjegyzés |
|---|---|---|
Immobilienhandänderungssteuer (Handänderungssteuer) | 1–3,3% (kantonfüggő) | Nem minden kanton szed ilyet (pl. Zürich nem) |
Grundbuchgebühr (Grundbuchgebühr) | 0,1–0,5% | Kantonfüggő |
Notariatsgebühr (Notariatsgebühr) | 0,1–0,5% | Kantonfüggő |
Jelzáloghitel bejegyzési díj | 0,1–0,25% | Ha jelzáloggal vásárol |
Maklerprovision (Maklerprovision) | 2–3% + ÁFA | Jellemzően az eladó fizeti, de alkuban szerepelhet |
Összesítve: a vételáron felül számoljon 2–5%-os egyszeri tranzakciós költséggel, kantontól és ügylettől függően.
Folyamatos tulajdonosi költségek
*Vagyonadó (Vermögenssteuer):* az ingatlan piaci értéke beleszámít az adóköteles vagyonba; mértéke kantononként eltér, jellemzően 0,1–0,7% évente.
*Ingatlan bérleti értéke (Eigenmietwert):* In der Schweiz muss für selbstgenutztes Wohneigentum ein fiktives Mieteinkommen deklariert und versteuert werden. Dieses System dürfte bis Ende 2026 reformiert werden (das Bundesparlament berät über die Abschaffung), doch Zeitpunkt und Ausgestaltung der Änderung waren Anfang 2026 noch nicht endgültig festgelegt.
Rückstellungen für Unterhalt und Renovationen: Schweizer Banken und Steuerbehörden rechnen in der Regel jährlich mit 1 % des Marktwerts.
Nebenkosten (bei Eigentumswohnungen): Stockwerkeigentümergemeinschaft (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) fällt eine monatliche Gebühr an.
Steuer bei Verkauf
Beim Verkauf einer Immobilie ist Grundstückgewinnsteuer (Grundstückgewinnsteuer) auf den realisierten Gewinn zu entrichten. Die Höhe variiert je nach Kanton und Haltedauer — je kürzer die Immobilie im Besitz war, desto höher der Steuersatz (als Element gegen Spekulation). Bei langer Haltedauer sinkt der Steuersatz.
⚠️ Prüfen Sie den aktuellen Stand der Reform des Eigenmietwert-Systems vor der Veröffentlichung.
Wie vermeiden Sie einen zu hohen Preis? Immobilienbewertung und Marktanalyse
In der Schweiz sind die Immobilienpreise in den letzten zwei Jahrzehnten deutlich gestiegen und regional äußerst unterschiedlich. In den Kantonen Zürich, Genf und Zug gehören die Quadratmeterpreise zu den höchsten in Europa; in kleineren Städten und ländlichen Kantonen liegen sie deutlich tiefer.
Empfohlene Schritte zur Bestimmung des Marktpreises:
Vergleichsanalyse: sehen Sie sich die Angebotspreise ähnlicher Immobilien auf den Plattformen Immoscout24.ch, Homegate.ch und Comparis.ch an.
Kantonale Immobilienpreisstatistiken: das Bundesamt für Statistik (Bundesamt für Statistik / BFS) und das Immobilienanalyseunternehmen Wüest Partner veröffentlichen regelmäßig Preisindizes.
Bankbewertung: die kreditgebende Bank erstellt eine eigene Bewertung (Bankschätzung); sie zeigt, wenn der Kaufpreis den Marktwert deutlich übersteigt.
Unabhängiger Gutachter: bei komplexen oder hochpreisigen Immobilien empfiehlt es sich, einen unabhängigen Experten (Schätzer) zu beauftragen.
Wichtig zu wissen: In der Schweiz werden Immobilien nur selten in einer öffentlichen Versteigerung verkauft; zwischen Angebotspreis und akzeptiertem Preis ist Verhandlungsspielraum vorhanden, der Markt ist jedoch vielerorts stark ein Verkäufermarkt.
Welche rechtliche und fachliche Unterstützung ist für den Kauf erforderlich?
Wer sind die Hauptakteure bei einer Schweizer Immobilientransaktion?
*Notar (Notar):* für den Vertragsabschluss zwingend erforderlich. In der Schweiz vertritt der Notar nicht ausschließlich Ihre Interessen — er vertritt beide Parteien. Wenn Ihre Interessen mit denen des Verkäufers kollidieren, ist es ratsam, zusätzlich einen eigenen Anwalt beizuziehen.
*Immobilienanwalt (Immobilienanwalt):* nicht zwingend erforderlich, aber dringend empfohlen, insbesondere bei ausländischen Käufern, bewilligungspflichtigen Transaktionen oder wenn der Kaufvertrag nicht standardisiert ist.
*Hypothekberater (Hypothekarberater):* hilft beim Vergleich der Bankangebote; einige Berater sind kostenlos (sie werden von der Bank bezahlt), andere sind kostenpflichtig.
*Steuerberater (Steuerberater): kann für die Optimierung des Eigenmietwert, der Grundstückgewinnsteuer* und der Vermögenssteuer erforderlich sein.
Verfügbarkeit deutschsprachiger Fachpersonen
Ein ungarischsprachiger Immobilienanwalt oder Steuerberater in der Schweiz ist nur selten zu finden; in den größeren Städten (Zürich, Genf, Basel) gibt es einige zweisprachige Fachpersonen. Die Empfehlungslisten im Wissensbereich und im Community-Bereich von svajc.com können Ihnen helfen, die passende Fachperson zu finden.
Kaufen oder mieten? Entscheidungskriterien
In der Schweiz ist die Wohneigentumsquote eine der niedrigsten in Europa: Rund 36–38 % der Bevölkerung leben in einer selbstgenutzten Immobilie (BFS, Daten von 2023). Das ist kein Zufall — der Mietwohnungsmarkt ist gut entwickelt, die Einstiegshürde beim Kauf ist hoch, und der finanzielle Vorteil ist nicht immer eindeutig.
Wann lohnt sich ein Kauf?
Ein langfristiger Aufenthalt in der Schweiz (10+ Jahre) ist geplant.
Ein stabiles Schweizer Einkommen und genügend Eigenmittel stehen zur Verfügung.
Die Immobilie wird Ihr Hauptwohnsitz sein (auch im Hinblick auf das Eigenmietwert-System und die Steueroptimierung).
Die Mietpreise in der gewählten Region sind im Verhältnis zum Kaufpreis hoch (niedrige sogenannte Bruttorendite, Bruttorendite).
Wann lohnt sich Mieten eher?
Die Dauer des Aufenthalts in der Schweiz ist ungewiss.
Es steht nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung (mindestens 20 %, besser jedoch 25–30 %).
Die Art der Aufenthaltsbewilligung (z. B. Bewilligung L) ist eingeschränkt.
Die Kaufpreise sind auf dem jeweiligen Markt historisch hoch, und das Zinsniveau ist gestiegen (zwischen 2022 und 2024 sind die Hypothekarzinsen in der Schweiz im Vergleich zum vorangegangenen Jahrzehnt deutlich gestiegen).
Quellen
Bundesamt für Justiz und Polizei (EJPD) — Lex Koller / BewG: https://www.bj.admin.ch
Bundesamt für Statistik (BFS) — Daten zum Immobilienmarkt: https://www.bfs.admin.ch
ch.ch — offizielles Schweizer Informationsportal: https://www.ch.ch/en/
ch.ch — Wohnen und Mieten: https://www.ch.ch/en/housing/rent/
Immoscout24 — Preise auf dem Schweizer Immobilienmarkt: https://www.immoscout24.ch
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Kurz gesagt
In der Schweiz ist der Immobilienkauf durch Ausländer grundsätzlich möglich, die konkreten Möglichkeiten hängen jedoch stark von der Staatsangehörigkeit, der Aufenthaltsbewilligung, der Art der Immobilie und dem Kanton ab. Als EU/EFTA-Staatsangehörige mit Wohnsitz in der Schweiz kann der Kauf einer Hauptwohnung in der Regel ohne Bewilligung erfolgen, während Käufe von ausserhalb der Schweiz, zu Anlagezwecken oder bei Ferienimmobilien meist eine behördliche Bewilligung und teilweise eine kantonale Quote erfordern. Ein Vertrag ohne erforderliche Bewilligung kann ungültig sein; deshalb ist vor dem Kauf die Prüfung der lokalen Behördenpraxis und der rechtlichen Voraussetzungen unerlässlich.
Wichtige Punkte
- Prüfen Sie zuerst, ob für die betreffende Immobilie die Lex Koller gilt, und holen Sie eine Stellungnahme der zuständigen kantonalen Behörde ein.
- Als in der Schweiz lebende EU/EFTA-Staatsangehörige mit gültiger B-, C- oder L-Bewilligung ist der Kauf einer Hauptwohnung in der Regel ohne Bewilligung möglich.
- Bei Käufen von ausserhalb der Schweiz sind Ferienimmobilien und Wohnobjekte zu Anlagezwecken meist bewilligungspflichtig oder verboten.
- Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis mit einmaligen Transaktionskosten von mindestens 2–5 % sowie mit laufender Vermögenssteuer, Unterhaltskosten und bei Eigennutzung mit der Besteuerung nach dem Eigenmietwert.
- Bei einer Hypothek sollten Sie mit mindestens 20 % Eigenmitteln rechnen, davon mindestens 10 % echtes Eigenkapital; bei ausländischen Käufern verlangen einzelne Banken auch 25–35 %.
- Der Notar ist zwingend beteiligt, vertritt jedoch nicht ausschliesslich Ihre Interessen; bei komplexen oder bewilligungspflichtigen Transaktionen ist die Beiziehung eines spezialisierten Immobilienanwalts sinnvoll.
Häufige Fragen
Kann man als Ausländer in der Schweiz überhaupt eine Immobilie kaufen?
Ja, aber die Möglichkeit hängt von der Staatsangehörigkeit, der Aufenthaltsbewilligung, der Art der Immobilie und dem Kanton ab. Die Lex Koller schränkt den Immobilienerwerb durch Ausländer ein, insbesondere bei Käufen von ausserhalb der Schweiz oder bei Ferienimmobilien.
Kann ich als ungarischer Staatsangehöriger in der Schweiz eine Hauptwohnung kaufen?
Ja, wenn Sie in der Schweiz leben und über eine gültige B-, C- oder L-Aufenthaltsbewilligung verfügen, kann Wohnraum als Hauptwohnung in der Regel ohne Bewilligung gekauft werden. Voraussetzung ist, dass die Immobilie tatsächlich Ihr Wohnsitz in der Schweiz ist.
Kann ich von Ungarn aus eine Wohnung in der Schweiz zu Anlagezwecken kaufen?
Laut Artikel ist dies in den meisten Fällen nicht möglich. Bei einem Kauf von ausserhalb der Schweiz gelten die Einschränkungen der Lex Koller vollumfänglich, und der Erwerb von Wohnraum zu Anlagezwecken ist in der Regel verboten oder stark eingeschränkt.
Darf ein ausländischer Käufer in der Schweiz eine Ferienimmobilie erwerben?
Ja, aber nur mit Bewilligung und in vielen Fällen im Rahmen einer kantonalen Quote. Aufgrund der Weber-Initiative dürfen in Gemeinden, in denen der Anteil der Zweitwohnungen über 20 % liegt, keine neuen Ferienimmobilien gebaut werden; der Kauf bestehender Objekte ist zudem eingeschränkt.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Ausländer für eine Hypothek in der Schweiz?
In der Regel sind mindestens 20 % Eigenmittel erforderlich, davon müssen mindestens 10 % echtes Eigenkapital sein und dürfen nicht aus Pensionsgeldern stammen. Bei ausländischen Käufern verlangen einzelne Banken auch 25–35 % Eigenmittel.
Mit welchen Zusatzkosten muss ich neben dem Kaufpreis rechnen?
Die einmaligen Transaktionskosten betragen laut Artikel je nach Kanton und Geschäft in der Regel insgesamt 2–5 % zusätzlich zum Kaufpreis. Hinzu kommen laufend Vermögenssteuer, Unterhaltsreserven, Nebenkosten bei Stockwerkeigentum sowie bei Eigennutzung die Besteuerung nach dem Eigenmietwert.
Was ist das grösste rechtliche Risiko beim Kauf als Ausländer?
Die Missachtung der Bewilligungspflicht. Wird ein bewilligungspflichtiges Geschäft ohne Bewilligung abgeschlossen, kann der Kaufvertrag ungültig sein. Deshalb ist die Abstimmung mit der kantonalen Behörde vor dem Kauf unerlässlich.
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