Wohnungsabrechnung bei Auszug: Was muss man wissen?

Wann und wie muss der Mietvertrag gekündigt werden?

Nach dem Schweizer Mietrecht (Mietgesetz, Obligationenrecht / OR, Art. 253–274) sind die Kündigungsfrist und die gültigen Kündigungstermine im Vertrag festgelegt. Enthält der Vertrag dazu keine Regelung, gilt Art. 266d OR.

Die wichtigsten Regeln:

• Die Kündigung muss schriftlich, per eingeschriebenem Brief, eingereicht werden.

• Die Kündigungsfrist beträgt bei Wohnraummiete in der Regel 3 Monate, der Vertrag kann aber auch eine längere Frist vorsehen.

• Die Kündigung ist nur auf die im Vertrag festgelegten Kündigungstermine wirksam — in der Regel der 31. März, 30. Juni oder 30. September, je nach Kanton und Vertrag kann dies jedoch abweichen.

• Fällt der Kündigungstermin nicht mit dem vertraglich festgelegten Termin zusammen, verschiebt sich die Kündigung auf den nächsten gültigen Termin.

Praktischer Tipp: Prüfen Sie im Vertrag, wann der nächste gültige Kündigungstermin ist, und rechnen Sie 3 Monate zurück. Wenn Sie beispielsweise per 30. Juni ausziehen möchten, muss die Kündigung dem Vermieter spätestens bis 31. März zugehen.

Was passiert, wenn Sie auf den falschen Termin kündigen?

Die Kündigung verschiebt sich automatisch auf den nächsten gültigen Termin, ausser der Vermieter akzeptiert das frühere Datum. Alternativ können Sie einen Ersatzmieter: Finden Sie eine zahlungsfähige und für den Vermieter akzeptable Person, muss der Vermieter diese übernehmen, und das Mietverhältnis kann früher enden (Art. 264 OR).

Wie dokumentieren Sie die Wohnung vor dem Auszug?

Die Wohnungsübergabe / das Übergabeprotokoll ist der kritischste Punkt des gesamten Abrechnungsprozesses. Der dort festgehaltene Zustand entscheidet darüber, ob der Vermieter zu Recht Geld von der Kaution abziehen darf.

Was sollte vor der Übergabe festgehalten werden?

Bevor Sie die Wohnung gemeinsam mit dem Vermieter begehen, erstellen Sie auch selbst eine Dokumentation:

• Fotos und Videos von allen Räumen, den Wänden, dem Boden, den Fenstern und den Einrichtungsgegenständen — mit Datumsstempel.

• Eine Kopie des ursprünglichen Einzugsprotokolls: Das ist die Grundlage, mit der der Zustand verglichen wird.

• Die Dokumentation des normalen Verschleisses / usure normale: Nach Schweizer Recht haftet der Mieter nicht für Abnutzung, die durch den vertragsgemässen Gebrauch entsteht. Das natürliche Verblassen von Farbe nach 10 Jahren kann dem Mieter zum Beispiel nicht angelastet werden.

Was gilt als normale Abnutzung, und was nicht?

Die Schweizer Gerichte und das Mietgericht beurteilen anhand der Paritätische Lebensdauertabelle(die gemeinsam von den Schweizer Mieter- und Vermieterverbänden herausgegebene Lebensdauertabelle), ob ein Gegenstand bereits abgeschrieben ist. Diese Tabelle legt zum Beispiel fest, nach wie vielen Jahren ein Teppich als vollständig verbraucht gilt.

Ablauf der Übergabe

Die Übergabe findet in der Regel am Tag des Auszugs oder kurz davor statt. Daran nehmen der Vermieter oder seine Vertretung und nach Möglichkeit auch Sie teil. Das Übergabeprotokoll muss von beiden Parteien unterschrieben werden. Unterschreiben Sie nicht, wenn Sie mit etwas nicht einverstanden sind — vermerken Sie Ihre Vorbehalte oder bitten Sie um Zeit für die Durchsicht.

Wie schließen Sie Strom-, Wasser- und andere Verträge sowie Abonnements ab?

Wenn Sie die Abmeldung von Versorgungsleistungen versäumen, kann das zu nachträglichen Forderungen und unnötigen Gebühren führen. Die folgende Liste enthält die am häufigsten vergessenen Posten.

Checkliste für die Abmeldung von Versorgungsleistungen und Dienstleistern

1. Strom und Gas — Melden Sie dem Energieversorger das Auszugsdatum und lesen Sie den Zählerstand am Tag der Übergabe ab. Tragen Sie den Zählerstand auch ins Übergabeprotokoll ein.

2. Wasser — In vielen Kantonen wird die Wasserrechnung vom Vermieter abgewickelt, prüfen Sie jedoch den Vertrag.

3. Internet und Telefon — Schweizer Anbieter (Swisscom, Sunrise, Salt) wenden in der Regel eine Kündigungsfrist von 30–60 Tagen an. Diese muss rechtzeitig eingereicht werden, sonst müssen Sie die Gebühren auch nach dem Auszug weiter bezahlen.

4. TV-Gebühr (Serafe) — Die Serafe-Gebühr (früher Billag) muss pro Person angemeldet werden. Nach dem Auszug endet die Zahlungspflicht, dies muss jedoch Serafe gemeldet werden.

5. Versicherungen — Hausratsversicherung und Privathaftpflichtversicherung: Kündigen Sie diese parallel zum Auszug, aber nicht früher als am Tag der Übergabe — für mögliche Schäden in letzter Minute könnten Sie sie noch brauchen.

6. Postnachsendung (Nachsendeauftrag) — Bei der Swiss Post gegen Gebühr erhältlich, in der Regel für 1–12 Monate.

7. Abmeldung des Wohnsitzes (Abmeldung) — Der Auszug muss bei der Einwohnerkontrolle / contrôle des habitants gemeldet werden. Das ist zugleich Voraussetzung dafür, dass die Krankenversicherungspflicht endet.

Wie können Sie die Kaution zurückfordern?

Nach dem Schweizer Mietrecht darf die Kaution höchstens 3 Monatsmieten betragen (OR Art. 257e), und der Vermieter ist verpflichtet, sie auf einem dafür eröffneten, gesperrten Bankkonto (Mietkautionskonto) zu hinterlegen — er darf sie nicht auf seinem eigenen Konto behalten.

Wann wird die Kaution freigegeben?

Die Freigabe der Kaution hängt von folgenden Voraussetzungen ab:

• Alle Nebenkostenabrechnungen sind beglichen.

• Es gibt keine offenen Mietstreitigkeiten.

• Der Vermieter hat nach der Übergabe keine Schadenersatzforderung geltend gemacht.

Für die Rückzahlung der Kaution gibt es für den Vermieter keine gesetzliche Frist; in der Praxis zahlt die Bank, die das Mietkautionskonto verwaltet (z. B. UBS, Raiffeisen, PostFinance), den Betrag jedoch nur auf schriftliche Freigabeanweisung des Vermieters aus. Verweigert der Vermieter dies oder verzögert er es, kann der Mieter den Fall vor die Schlichtungsbehörde bringen.

Welche Abzüge sind zulässig?

Der Vermieter darf von der Kaution rechtmäßig abziehen:

• Die nachgewiesenen, dem Mieter anzulastenden Reparaturkosten für Schäden (anteilig gemäss Lebensdauertabelle).

• Offene Mietzinsrückstände.

• Verbleibende Nebenkosten, sofern der Mieter sie nicht beglichen hat.

Nicht abgezogen werden dürfen normale Abnutzung, der Ersatz bereits abgeschriebener Elemente oder Reparaturen, zu denen der Vermieter gesetzlich ohnehin verpflichtet wäre.

Was ist zu tun, wenn unrechtmäßig abgezogen wurde?

1. Widersprechen Sie dem Abzug schriftlich und begründen Sie dies im Detail.

2. Wenn keine Einigung zustande kommt, wenden Sie sich an die örtliche Schlichtungsbehörde für Mietverhältnisse — das Verfahren ist kostenlos.

3. Führt auch die Schlichtung zu keinem Ergebnis, entscheidet das Mietgericht. Das Verfahren ist vergleichsweise schnell und günstig.

Was enthält die Mietabrechnung, und wie prüfen Sie sie?

Die Mietabrechnung ist die abschließende finanzielle Abrechnung, die der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses ausstellt. Sie enthält:

• Den Saldo aus ausstehenden Mietzinsen und vorausbezahlten Beträgen.

• Die jährliche Abrechnung der Nebenkosten (Nebenkosten / charges) — diese kommt oft separat, erst am Jahresende.

• Allfällige Schadenersatzforderungen im Einzelnen, mit Rechnung belegt.

• Die Anweisung an die Bank zur Freigabe der Kaution.

Wie prüfe ich die Abrechnung?

• Vergleichen Sie die Akontozahlungen für die Nebenkosten mit dem tatsächlichen Verbrauch. War die Vorauszahlung höher, muss Ihnen die Differenz zurückerstattet werden.

• Verlangen Sie für jeden Abzug eine detaillierte Abrechnung — der Vermieter ist verpflichtet, diese vorzulegen.

• Prüfen Sie, ob die Schadenersatzforderungen mit der Lebensdauertabelle (Paritätische Lebensdauertabelle) übereinstimmen.

• Wenn die Nebenkostenabrechnung sich verzögert (das kommt häufig vor, weil die Jahresabrechnung des Energieversorgers erst Monate später eintrifft), darf der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten — aber nur in angemessenem Umfang und mit Begründung.

Nach dem Auszug: letzte Schritte und Klärung von Streitigkeiten

Der Tag des Auszugs bedeutet nicht, dass alle Erledigungen abgeschlossen sind. In den meisten Fällen sind die folgenden Schritte noch nötig:

1. Schlüssel zurückgeben — Geben Sie bei der Übergabe alle Schlüssel zurück, einschließlich der Schlüssel für Briefkasten und Keller, und lassen Sie sich dies schriftlich bestätigen.

2. Abmeldung der Adresse (Abmeldung) — Innerhalb von 14 Tagen nach dem Auszug müssen Sie dies bei der zuständigen Einwohnerkontrolle melden. Bei einer Rückkehr in die Heimat ist dies auch Voraussetzung dafür, dass die Pflicht zur Krankenversicherung (KVG / LAMal) endet.

3. Steuererklärung abschließen — Wenn Sie der Quellensteuer unterlagen, muss die Steuererklärung für das Auszugsjahr bei der kantonalen Steuerbehörde eingereicht werden. Das ist je nach Kanton unterschiedlich.

4. Kontaktdaten angeben — Geben Sie dem Vermieter und der Bank Ihre neue Adresse an, damit die Rückzahlung der Kaution und allfällige Post Sie erreichen.

Was ist zu tun, wenn ein Streit entsteht?

So läuft die Klärung von Mietstreitigkeiten in der Schweiz ab:

1. Schriftlicher Einigungsversuch mit dem Vermieter.

2. Schlichtungsbehörde — kostenloser, obligatorischer Schritt vor einem Gerichtsverfahren.

3. Mietgericht — wenn die Schlichtung zu keinem Ergebnis führt.

Mieterverbände (z. B. Mieterinnen- und Mieterverband, MV) bieten ihren Mitgliedern Rechtsberatung und Vertretung an — es lohnt sich, vor dem Auszug beizutreten, wenn Sie mit einem komplizierteren Streit rechnen.

Kantonale und lokale Unterschiede — worauf sollten Sie achten?

In der Schweiz sind die Grundlagen des Mietrechts auf Bundesebene einheitlich (OR), in der praktischen Umsetzung gibt es jedoch kantonale Unterschiede.

Besonders beachten Sie dies, wenn Sie in den Kantonen Genf, Vaud oder Ticino leben: In den französisch- und italienischsprachigen Kantonen weichen die Anwendung des Mietrechts und die üblichen Fristen teilweise von den deutschsprachigen Kantonen ab.

Ungarische Aspekte: Was Sie in einem allgemeinen Auszugsartikel nicht finden

• Krankenversicherung und Rückmeldung bei OEP: Nach dem Ende der KVG-Versicherung in der Schweiz — wenn Sie nach Ungarn zurückkehren — müssen Sie sich bei der ungarischen Nationalen Krankenversicherungsverwaltung (NEAK) anmelden. Am besten erledigen Sie dies parallel zur Rückmeldung Ihrer Adresse.

• Kaution und Bankkonto: Wenn Sie Ihr Schweizer Bankkonto nach dem Umzug auflösen, stellen Sie sicher, dass die Freigabe des Mietkautionskontos und die Überweisung des Betrags erfolgt sind, bevor Sie das Konto schliessen.

• Postweiterleitung nach Ungarn: Der Nachsendeauftrag der Swiss Post funktioniert unbegrenzt nur innerhalb der Schweiz und in einige Nachbarländer; eine Weiterleitung nach Ungarn ist möglich, prüfen Sie jedoch die aktuellen Bedingungen auf der Website der Swiss Post.

• Aufbewahrung von Dokumenten: Bewahren Sie das Übergabeprotokoll, den Nachweis über die Rücküberweisung der Kaution und die gesamte Korrespondenz mindestens 5 Jahre auf — die schweizerischen Verjährungsfristen machen dies erforderlich.

Quellen

• Schweizer Bundesportal für Rechtsinformationen – Mietrecht: https://www.ch.ch/en/housing/rent/

• ch.ch allgemeines Informationsportal: https://www.ch.ch/en/

• Schweizerisches Obligationenrecht (OR) Artikel 253–274 – Mietvertrag: https://www.fedlex.admin.ch/eli/cc/27/317_321_377/en (⚠️ der Text des OR ist auf fedlex.admin.ch auf Englisch sowie auf Deutsch/Französisch/Italienisch verfügbar; die genaue URL sollte von der Redaktion überprüft werden)

• Mieterinnen- und Mieterverband (MV) – Schweizer Mieterverband: https://www.mieterverband.ch

• Serafe (Anmeldung der TV-Gebühr): https://www.serafe.ch

• Swiss Post – Nachsendeauftrag: https://www.post.ch

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