Hogyan költözhet a francia Svájcba felesleges költségek nélkül?

Miért nehezebb lakást találni Genfben és Lausanne-ban, mint a német kantonokban?

Genfben és Lausanne-ban magas a lakáskeresés pénzügyi belépési küszöbe: egy nappaliból és két hálószobából álló lakás bérleti díja Genfben könnyen meghaladhatja a havi 2 800–3 500 Sfr-ot, Lausanne-ban pedig jellemzően 2 200–2 800 Sfr körül alakulhat. A bérbeadók és az ingatlankezelők ezért rendszerint részletes pályázati csomagot kérnek.

A „német kantonokhoz képest nehezebb” megállapítást nem lehet egyetlen, országosan egységes lakáspiaci mutatóval igazolni. A Genfre és Lausanne-ra vonatkozó ellenőrzött adatok azonban azt mutatják, hogy a belépéshez magas jövedelemre, jelentős kezdőtőkére, valamint gyors és hiánytalan ügyintézésre lehet szükség.

A Genf és Lausanne közötti különbség sem csupán a város nevén múlik. Az összköltséget többek között az alábbiak befolyásolják:

• a háztartás igazolható nettó jövedelme;

• az egyedülálló, párkapcsolati vagy családi helyzet;

• a lakás mérete, állapota és pontos fekvése;

• a bérleti díjhoz kapcsolódó mellékköltségek (die Nebenkosten; les charges);

• a kötelező egészségbiztosítás díjának régiója;

• a forrásadó (Quellensteuer; impôt à la source) alkalmazandó kantonális táblája.

A lakáskereséskor nem elegendő kizárólag a hirdetésben szereplő alapbérleti díjat összehasonlítani. A bérleti szerződés (der Mietvertrag; le contrat de bail) megkötése előtt tisztázni kell, milyen formában jelennek meg a közüzemi és egyéb mellékköltségek, valamint mekkora összeg szükséges a kaucióhoz.

Mekkora kezdőtőkét célszerű elkülöníteni a bérléshez?

A kaució a svájci bérleti szabályok szerint legfeljebb háromhavi lakbérnek megfelelő összeg lehet. Ez azt jelenti, hogy egy Genfben havi 2 800–3 500 Sfr-os lakás esetében a kaució elérheti a 8 400–10 500 Sfr-ot is.

Lausanne-ban, 2 200–2 800 Sfr-os havi bérleti díj esetén ugyanez legfeljebb 6 600–8 400 Sfr lehet. A kaució mellett az első havi bérleti díj és az esetleges, szerződésből eredő további induló költségek is terhelhetik a háztartási költségvetést.

Mik azok a régie-k, és hogyan kerülhetők el a velük kapcsolatos leggyakoribb hibák?

A régie (la régie immobilière) a francia nyelvű Svájcban jellemzően ingatlankezelő vagy ingatlanközvetítő szervezet. Német megfelelője a Liegenschaftsverwaltung, illetve a Verwaltung, míg francia nyelven a gérance megnevezés is használatos. A régie a bérbeadó nevében kezelheti a lakáspályázatot, a szerződést, a kauciót és a bérlettel kapcsolatos adminisztrációt.

A leggyakoribb hiba nem az, hogy valaki „túl kevés lakásra jelentkezik”, hanem az, hogy hiányos, lejárt vagy az előírt formátumtól eltérő dokumentumokat nyújt be. A régie-k dokumentumigénye eltérhet, ezért minden lakáshirdetéshez és jelentkezési laphoz külön ellenőrzőlista szükséges.

A költségek elkerülésének egyik legegyszerűbb módja, ha a pályázat beadása előtt tisztázza az alábbiakat:

• A jelentkezési csomaghoz kért dokumentumok pontos körét. A régie kérhet adósságmentességi igazolást, tartózkodási dokumentumot, munkaszerződést és bérpapírokat, de a konkrét lista kezelőnként változhat.

• A lakbér és az igazolt nettó jövedelem arányát. A Vaud kantoni bérlői tájékoztató szerint a pályázatnál elvárt nettó jövedelem tipikusan legalább a lakbér háromszorosa lehet. Ez nem minden régie-nél azonos szabály, de a pénzügyi alkalmasságot érdemes előzetesen ellenőrizni.

• A kaució formáját. Az összeget zárolt bérleti garanciaszámlán (compte de garantie de loyer) lehet elhelyezni, vagy banki, illetve biztosítói garanciával is kiváltható.

• A szerződés és a mellékköltségek részleteit. A bérleti szerződés aláírása előtt a szerződésben szereplő alapbért, a charges összegét és az esetleges egyéb fizetési kötelezettségeket együtt kell értékelni.

Mit jelent a kaució biztosítói garanciával történő kiváltása?

A bérleti kaució nem kizárólag készpénz zárolásával teljesíthető. Banki vagy biztosítói garancia is alkalmazható; például ilyen szolgáltatási modellhez kapcsolódhat a SwissCaution neve.

A garancia nem azonos a „kaució nélküli” bérlettel: a bérbeadó számára nyújtott biztosíték más formában jön létre. A szerződési feltételeket, a díjakat és a garancia pontos körét minden esetben közvetlenül a szolgáltatónál és a régie-nél kell ellenőrizni.

Milyen iratok kellenek a bérleti pályázati csomaghoz és a kaucióhoz?

Genf és Lausanne lakáspiacán a bérleti jelentkezéshez rendszerint három hónapnál nem régebbi adósságmentességi igazolást, tartózkodási engedélyt vagy munkaszerződést, valamint az utolsó három havi bérpapírt kérhetik. A dokumentumok körét a régie egyedileg határozhatja meg.

Az adósságmentességi igazolás a francia nyelvű környezetben a Registre des poursuites nyilvántartásához kapcsolódik. Német nyelvű Svájcban ennek ismert elnevezése a Betreibungsauszug. Az igazolás kiállítási dátuma különösen lényeges: az igazolás nem lehet három hónapnál régebbi.

Miből álljon a lakáspályázati mappa?

A pályázati mappa célszerűen különálló, jól áttekinthető dokumentumként tartalmazza a régie által előírt iratokat. Az ellenőrzött források alapján gyakran az alábbi dokumentumok szerepelnek benne:

Újonnan érkező magyar állampolgár esetében előfordulhat, hogy még nincs svájci fizetési előzmény vagy helyi Registre des poursuites-igazolás. Ilyenkor nem szabad feltételezni, hogy minden régie ugyanazt az alternatív dokumentumot fogadja el. A szükséges igazolásokról írásban kell érdeklődni az adott lakás kezelőjénél.

Milyen különbségek vannak a genfi és a vaud-i tartózkodási engedély igénylésében?

EU/EFTA-állampolgárként, így magyar állampolgárként is, a személyek szabad mozgására vonatkozó szabályok keretében legfeljebb három hónapig lehet Svájcban munkát keresni tartózkodási engedély nélkül. Munkaszerződés esetén a lakóhely szerinti kanton hatóságánál a bejelentkezést 14 napon belül, valamint a munkakezdés előtt kell elintézni.

A tartózkodási engedély (die Aufenthaltsbewilligung; le permis de séjour) és a külföldi igazolvány (Ausländerausweis; permis de séjour) intézése Genfben és Vaud kantonban nem ugyanazon a hivatalnál, illetve nem teljesen azonos ügyintézési sorrendben történik.

Hogyan zajlik az ügyintézés Genfben?

Genf kantonban a tartózkodási engedélyekért az Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) felel. Az EU/EFTA-állampolgárok tartózkodási ügyeire vonatkozó kantonális tájékoztatást a Canton de Genève hivatalos oldala tartalmazza.

A munkaszerződés, a tényleges lakóhely és az OCPM által kért dokumentumok összhangját még a munkakezdés előtt ellenőrizni kell. A szövetségi alapelv szerinti 14 napos bejelentkezési kötelezettség mellett a kanton saját formanyomtatványai és dokumentumigényei is irányadóak.

Hogyan zajlik az ügyintézés Vaud kantonban?

Vaud kantonban a tartózkodási ügyeket a Service de la population (SPOP) kezeli. A Vaud-i eljárás egyik fontos sajátossága, hogy a beköltözés után először a helyi önkormányzatnál kell bejelentkezni, a contrôle des habitants vagy a greffe municipal ügyfélszolgálatán.

Az összeállított anyag szerint ezt a helyi bejelentkezést nyolc napon belül kell megtenni. Ezt követően a SPOP az illetékes szerv a kantonális tartózkodási ügyben.

Mi vonatkozik a nem EU/EFTA jogállású költözőkre?

Az előző, három hónapos munkakeresésre és EU/EFTA-alapú jogállásra vonatkozó szabály nem alkalmazható automatikusan minden költözőre. A nem EU/EFTA-állampolgárok, illetve az eltérő tartózkodási jogállású családtagok engedélyezési helyzetét a State Secretariat for Migration (SEM), valamint az illetékes kanton előírásai alapján külön kell ellenőrizni.

Különösen körültekintő eljárás szükséges, ha a magyar állampolgár házastársa vagy más, vele együtt költöző családtagja nem EU/EFTA-állampolgár. Ilyen esetben a „magyar állampolgárként EU/EFTA-jogállás” nem terjeszthető ki automatikusan minden családtagra.

Mennyivel drágább az élet Genfben, mint Lausanne-ban?

Az ellenőrzött lakásbérleti adatok alapján Genfben ugyanaz a nappaliból és két hálószobából álló lakástípus havonta körülbelül 600–700 Sfr-ral is többe kerülhet, mint Lausanne-ban. Genfben az ilyen lakások havi bérleti díja 2 800–3 500 Sfr fölé kerülhet, Lausanne-ban pedig a 2 200–2 800 Sfr közötti szint jellemző.

Ez a különbség éves szinten 7 200–8 400 Sfr lakbérkülönbséget is jelenthet, ha a két városi ársáv alsó, illetve felső értékeit hasonlítjuk össze. Ez azonban nem személyre szabott költségvetés: az eredmény a lakás típusától, a városrésztől, a háztartás méretétől és a konkrét szerződéstől függ.

Az életköltségek összevetésekor nem helyes kizárólag a lakbérből kiindulni. Genf és Vaud esetében a forrásadó, a betegbiztosítás, a lakás elhelyezkedése, valamint a háztartás jogi és családi helyzete együtt adja a tényleges különbséget.

Hogyan tér el a forrásadó és a betegbiztosítás Genfben és Vaud kantonban?

A forrásadó (Quellensteuer; impôt à la source) táblái és levonásai Genf és Vaud kanton között eltérnek. A forrásadó nem azonos egy egységes országos jövedelemadókulccsal: az alkalmazandó teher függhet a kantontól, a jövedelemtől és a családi helyzettől is.

A Federal Tax Administration (ESTV) forrásadó-tájékoztatója szerint az összehasonlításhoz a vonatkozó kantonális tarifákat kell vizsgálni. Az összeállított anyag Genfben egyes jövedelemsávoknál magasabb terhet jelez, ugyanakkor azt is rögzíti, hogy a családi kedvezmények rendszere eltérhet.

A kötelező egészségbiztosítás díja szintén nem egységes Svájcban. A Federal Office of Public Health (FOPH) prémiumkeresője, a Priminfo alapján a díj kantononként és régiónként változik.

Genf a magas prémiumú kantonok közé tartozik. Vaud díjai valamivel kedvezőbbek lehetnek, de az összeállított anyag szerint országos átlag feletti szinten maradhatnak. Konkrét havi díjat csak az adott év, a lakóhelyi régió, a biztosítási modell, az önrész és a biztosító megadásával lehet felelősen összehasonlítani.

Miért veszélyes egyetlen nettó bérszám alapján dönteni?

Két azonos bruttó fizetés nem feltétlenül eredményez azonos elkölthető összeget Genfben és Vaud kantonban. A forrásadó-tarifa, a családi helyzet, a lakbér, a kaució lekötése és a betegbiztosítási díj eltérő lehet.

A költözési döntés előtt ezért célszerű külön költségsorként kezelni a lakbért, a legfeljebb háromhavi kauciót, az egészségbiztosítást és az adólevonást. A Comparis és a Priminfo összehasonlító eszközei, valamint az ESTV hivatalos forrásadó-oldala használható kiindulópontként, de nem helyettesítik az egyedi szerződés és a tényleges lakóhely adatain alapuló számítást.

Mikor szükséges írásos engedély az albérletbe adáshoz?

Albérletbe adáshoz a főbérlő írásos beleegyezése szükséges. Ez a szabály akkor is releváns, ha valaki ideiglenesen más városban dolgozik, átmenetileg külföldön tartózkodik, vagy a bérelt lakás egyik szobáját adná használatba.

Az albérletbe adás francia megfelelője a sous-location, németül pedig Untermiete. A szóbeli egyeztetés nem helyettesíti az írásos hozzájárulást, ezért az engedélyt célszerű a lakás tényleges átengedése előtt beszerezni.

A bérleti szerződésben szereplő feltételeket is ellenőrizni kell. A ch.ch albérletbe adásról szóló tájékoztatója a főbérlő írásos engedélyét alapfeltételként említi.

Mikor éri meg relokációs szakértőt, jogi képviselőt vagy az ASLOCA-t bevonni?

Alapvető lakáskeresési helyzetben a hivatalos kantonális tájékoztatók, a régie írásos követelményei és a bérleti szerződés gondos átolvasása lehet az első lépés. Külső segítség akkor lehet indokolt, ha a helyzet több jogterületet vagy egymásra épülő adminisztratív döntést érint.

Az ASLOCA (Association suisse des locataires) a francia Svájc bérlővédelmi szervezete. Tagsága a rendelkezésre álló információk szerint hozzávetőleg évi 80–100 Sfr, és a szervezet a régie-kkel kapcsolatos vitákban jogi tanácsadást, illetve adott esetben képviseletet is nyújthat.

Az ASLOCA szolgáltatásainak tartalma, az elérhető tanácsadás és a képviselet feltételei területenként változhatnak. A tagság nem jelent automatikusan minden ügyben azonos mélységű jogi szolgáltatást.

Külön mérlegelést igényelhet például az alábbi helyzetek egyike:

• vitás kaució-visszafizetés vagy a kaució kezelésével kapcsolatos nézeteltérés;

• a régie által kifogásolt vagy elutasított szerződéses feltétel;

• az albérletbe adás írásos engedélyének hiánya vagy vitája;

• Genf és Vaud kanton közötti költözés esetén az engedélyezési, lakhatási és adózási lépések együttes megtervezése;

• nem EU/EFTA-állampolgár családtag bevonásával történő kiköltözés.

Források

• ch.ch – Renting accommodation

• Canton de Genève – Louer un logement

• Canton de Vaud – Locataires

• State Secretariat for Migration (SEM)

• Canton de Genève – Demander un permis de séjour UE/AELE

• Canton de Vaud – Entrée et séjour de la population étrangère

• Federal Tax Administration (ESTV) – Source tax

• Federal Office of Public Health (FOPH) – Priminfo

• Comparis – Swiss comparison platform

• ASLOCA – Association suisse des locataires

• ch.ch – Subletting

Kapcsolódó cikkek a Tudástárban

• Hogyan működik a bérleti szerződés és kaució Svájcban?

• Hogyan telepedhet le magyarként Genfben vagy Lausanne-ban?

• Mennyit lehet keresni Svájcban? Bérsávok, költségek, valóság

• Hogyan újítom meg az engedélyem Svájcban lépésről lépésre?