Mi változhat a svájci ingatlantulajdonosok adózásában?
Svájcban a saját lakás fiktív bérleti értékének, az Eigenmietwertnek az eltörlése várható, de a rendszer tényleges bevezetési időpontja és részletszabályai még nem véglegesek. Ezzel együtt szűkülhet a jelzálogkamatok és a karbantartási költségek levonhatósága, miközben az első lakásvásárlók átmeneti kedvezményeiről és a másodlagos ingatlanok kantonális adóztatásáról külön szabályok dönthetnek.
Mi az az Eigenmietwert, és mikor szűnik meg a fiktív lakbér adóztatása?
Az Eigenmietwert (saját lakáshasználat fiktív bérleti értéke) egy sajátos svájci szabály. A lényege, hogy aki a saját ingatlanában lakik, annak a be nem szedett, „elméleti" lakbért is jövedelemként kell adóznia, mintha bérbe adná az ingatlant.
Ez a rendszer évtizedeken át meghatározta a svájci lakástulajdonosok adóterhét. A gyakorlatban azt jelentette, hogy a saját otthon nem csak vagyonelem, hanem folyamatos adóköteles „bevételi forrás" is volt a papíron.
A 2025. szeptember 28-i országos szavazás célja éppen ennek a fiktív lakbér-adóztatásnak a megszüntetése volt (Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung, azaz rendszerváltás a lakástulajdon adóztatásában).
A rendszerváltás azonban nem egyik napról a másikra lép életbe. A bevezetés a végrehajtási szabályok és a szükséges kantonális lépések kidolgozásához kötött, ezért a tényleges hatálybalépés a jövőben, több lépcsőben várható.
Mely levonások szűnnek meg, és kik maradnak jogosultak kamatlevonásra?
Az Eigenmietwert eltörlésének logikus következménye, hogy a hozzá kapcsolódó levonások jelentős része is eltűnik. Ha nincs többé fiktív jövedelem, akkor a vele szemben elszámolt költségek levonása is okafogyottá válik.
Ez több csoportot érinthet:
Jelzáloghitel kamatai: a saját lakás után fizetett hitelkamatok levonhatósága szűkül, mivel megszűnik az a fiktív jövedelem, amellyel szemben eddig elszámolhatók voltak.
Karbantartási és felújítási költségek: a fenntartási kiadások levonhatósága szintén átalakul.
Első lakásvásárlók (Ersterwerberabzug): a viták középpontjában áll, hogy az első ingatlant vásárlók számára maradjon-e átmeneti, korlátozott kamatlevonási lehetőség, hogy a rendszerváltás ne sújtsa aránytalanul a most vásárlókat.
A pontos küszöbök és feltételek a végrehajtási szabályozásban dőlnek el. Ezért aki most tervez hitelfelvételt vagy nagyobb felújítást, annak érdemes a döntést az aktuális szabályok ismeretében meghoznia.
Hogyan adóztathatják a kantonok a másodlagos ingatlanokat?
A rendszerváltás egyik legérzékenyebb pontja a nyaralók és második otthonok kezelése. Az Eigenmietwert eltörlése ugyanis a turisztikai kantonokban komoly bevételkiesést okozhat, ezért a rendszer lehetőséget ad a kantonoknak, hogy külön adóztassák a másodlagos ingatlanokat.
Ez a kantonális ingatlanadó a másodlagos lakóhelyekre (Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften, más néven objektumadó / Objektsteuer) egy olyan eszköz, amely a fiktív lakbér kiesését hivatott pótolni a nyaralórégiókban.
Bern kantonban a kantonális kormány éppen ezért a kanton alkotmányának módosítását tervezi, hogy a másodlagos ingatlanokat adóztatni lehessen. Ez a lépés nem automatikus: a berni lakosságnak külön népszavazáson kell döntenie róla.
Ez jól mutatja, hogy a rendszerváltás nem egységes egész Svájcban. Az országos irány adott, de a másodlagos ingatlanok adóztatásának bevezetése kantononkénti politikai döntés és szavazás kérdése.
Milyen egyéb ingatlanadók változnak kantononként?
Az Eigenmietwert eltörlése a többi ingatlanadóra is nyomást helyezhet. Ha egy kanton vagy község elveszít egy bevételi forrást, jellemzően más adónemeknél keres kompenzációt.
A magyar olvasók számára fontos ismerni ezeket a párhuzamos adónemeket:
Vagyonátruházási adó (Handänderungssteuer): ingatlan tulajdonjogának átruházásakor fizetendő, mértéke kantononként eltér.
Ingatlan-értéknövekedési adó / nyereségadó (Grundstückgewinnsteuer): az ingatlan eladásakor keletkező árfolyamnyereséget terheli.
Kantonális ingatlanadó (Liegenschaftssteuer): az ingatlan értéke alapján kivetett adó, amelyet nem minden kanton alkalmaz.
Több kanton — köztük Graubünden — is napirendre vette a témát, hiszen a saját szabályaikat hozzá kell igazítaniuk az új rendszerhez. A gyakorlati kép ezért a következő években kantononként fog kirajzolódni.
Mit jelenthet ez Svájcban élő magyaroknak?
A svájci adójogban a magyar állampolgár EU-állampolgárként, a személyek szabad mozgásáról szóló megállapodás (FZA, 1999) alapján ugyanazokkal a lakástulajdon-adózási szabályokkal szembesül, mint bármely más lakos. A rendszerváltás tehát a Svájcban ingatlant vásárló vagy birtokló magyarokat is ugyanúgy érinti.
Külön figyelmet érdemel a Magyarországon meglévő ingatlan kérdése. Aki Svájcban adóügyi illetőségű, annak a külföldi ingatlanja is szerepet játszhat a svájci adómegállapításban, jellemzően az adókulcs meghatározásánál. A magyar-svájci kettős adóztatási egyezmény (1981) rendelkezik arról, melyik állam adóztathat, ezért a magyar ingatlan kezelése összetett lehet.
A hazatérést tervezőknek is releváns a téma: az ingatlan vétele, tartása és későbbi értékesítése körüli adók (különösen a Grundstückgewinnsteuer) hosszú távon jelentős összeget tehetnek ki. A tulajdonlás időtartama sok kantonban befolyásolja a nyereségadó mértékét.
Aki magyar közösségben, például Zürich, Bern, Bázel vagy Genf környékén tervez ingatlant vásárolni, annak a helyi kanton szabályait külön érdemes megismernie, mert az adóteher és a jövőbeli változások kantononként eltérnek.
Mire figyeljenek az érintettek?
A legfontosabb, hogy a rendszerváltás iránya eldőlt, de a részletek még nem véglegesek. Ez a következő évekre tervezési bizonytalanságot jelent.
Néhány gyakorlati szempont:
Hitel- és felújítási döntések időzítése: a kamat- és karbantartási levonások átalakulása befolyásolhatja, mikor éri meg felújítani vagy törleszteni.
Másodlagos ingatlan tervezése: nyaraló vásárlása előtt érdemes tisztázni, az adott kanton bevezet-e objektumadót.
Kantonváltás hatása: költözésnél az új kanton ingatlanadói jelentősen eltérhetnek.
Dokumentáció megőrzése: a felújítási számlák és a vételi dokumentumok a jövőbeli nyereségadó szempontjából is fontosak lehetnek.
Milyen bizonytalanságok maradnak a rendszerváltás bevezetése körül?
A legnagyobb nyitott kérdés a pontos hatálybalépés időpontja. A rendszerváltás végrehajtási szabályai és a kantonális jogszabályi kiigazítások időt igényelnek, ezért a tényleges bevezetés a következő évekre húzódik.
További nyitott pontok:
Az első lakásvásárlók kamatlevonásának pontos formája és időtartama.
A másodlagos ingatlanok adóztatásának kantononkénti sorsa (Bernben például népszavazás dönt).
Az egyéb ingatlanadók esetleges emelése a kieső bevételek pótlására.
Mivel a szabályok kantononként és időben is változnak, minden konkrét számítás előtt az aktuális kantonális állapot ellenőrzése szükséges. Összetett vagyoni helyzetben — például több ingatlan, magyarországi ingatlan vagy tervezett hazatérés esetén — szakértői tanács igénybevétele javasolt.
Források
nzz.ch
admin.ch (2025-09-28 szavazás)
gr.ch (Graubünden kanton)
be.ch (Bern kanton, taxinfo)
Kapcsolódó cikkek a Tudástárban
Röviden
A 2025. szeptember 28-i országos szavazás nyomán Svájcban megszűnhet az Eigenmietwert, vagyis a saját lakás fiktív bérleti értékének megadóztatása. A részletek, a hatálybalépés és az első lakásvásárlók kamatlevonása még nem végleges; a másodlagos ingatlanok adóztatásáról a kantonok külön dönthetnek.
Lényeges tudnivalók
- Ellenőrizze az aktuális kantonális szabályokat, mielőtt hitelfelvételről vagy nagyobb felújításról dönt.
- Első lakás vásárlásakor kövesse a kamatlevonásra vonatkozó végrehajtási szabályokat, mert a pontos feltételek még nem véglegesek.
- Nyaraló vagy másodlagos ingatlan vásárlása előtt tisztázza, hogy az adott kanton bevezet-e objektumadót.
- Kantonváltás előtt hasonlítsa össze az új kanton ingatlanadóit és kapcsolódó szabályait.
- Őrizze meg a felújítási számlákat és a vételi dokumentumokat a későbbi nyereségadó megállapításához.
- Magyarországi ingatlan, több svájci ingatlan vagy tervezett hazatérés esetén kérjen szakértői tanácsot.
Gyakori kérdések
Mi az Eigenmietwert?
Az Eigenmietwert a saját tulajdonú lakás használatának fiktív bérleti értéke. Svájcban ezt a be nem szedett, elméleti lakbért jövedelemként adóztatják, mintha a tulajdonos bérbe adná az ingatlant.
Mikor szűnik meg az Eigenmietwert megadóztatása?
A 2025. szeptember 28-i országos szavazás a fiktív lakbér adóztatásának megszüntetését célozta. A tényleges hatálybalépés időpontja azonban még nem végleges, mert végrehajtási szabályokra és kantonális jogszabályi kiigazításokra van szükség.
Milyen levonások változhatnak az Eigenmietwert eltörlésével?
Szűkülhet a saját lakás után fizetett jelzáloghitel-kamatok és a karbantartási, illetve felújítási költségek levonhatósága. Ennek oka, hogy a levonások korábban a fiktív jövedelemmel szemben voltak elszámolhatók.
Kapnak-e kedvezményt az első lakásvásárlók?
Felmerült egy átmeneti, korlátozott kamatlevonási lehetőség az első ingatlant vásárlók számára. A pontos küszöböket, feltételeket és időtartamot a végrehajtási szabályozás határozza meg.
Hogyan adóztathatják a másodlagos ingatlanokat?
A kantonok lehetőséget kaphatnak arra, hogy a nyaralókat és más másodlagos ingatlanokat külön ingatlanadóval, úgynevezett objektumadóval terheljék. A bevezetés kantononként eltérhet; Bernben például külön népszavazás dönthet róla.
Ugyanúgy érinti-e a változás a Svájcban élő magyarokat?
Igen. A Svájcban ingatlant vásárló vagy birtokló magyarokra ugyanazok a lakástulajdon-adózási szabályok vonatkoznak, mint más lakosokra. A magyarországi ingatlan a svájci adómegállapításban is szerepet játszhat, jellemzően az adókulcs meghatározásánál.
Kapcsolódó cikkek
Mérsékelten emelkedtek a svájci termelői és importárak szeptemberben
A svájci termelői és importárindex szeptemberben havi alapon 0,3 százalékkal nőtt, az egy évvel korábbi szinttől azonban 0,2 százalékkal elmaradt.
Zürichi technológiai cégre figyelnek a bankok az AI-adatvédelem miatt
A finews szerint nőtt a svájci bankok érdeklődése a Phoeniqs iránt, amely saját svájci infrastruktúrán teszi lehetővé a mesterséges intelligencia használatát.
Egy korábbi háztartási felmérés a svájci középosztályról
A BFS 2013-ban megjelent tanulmánya a középső jövedelmi csoportot vizsgálja a svájci magánháztartások 1998–2009-es adatai alapján.