Wie erhält man eine Hypothek in der Schweiz?

Welche Arten von Hypotheken gibt es in der Schweiz?

In der Schweiz ist der Hypothekenmarkt um drei Hauptprodukttypen organisiert.

Festhypothek Die am häufigsten gewählte Form. Der Zinssatz wird für eine Laufzeit von 2 bis 15 Jahren festgeschrieben. Sie bietet planbare Raten und ist besonders vorteilhaft, wenn das Zinsumfeld zu steigen scheint. Auf dem Schweizer Markt lagen die 5-jährigen Festhypothekenzinsen 2024–2025 typischerweise bei rund 1,5–2,5%, wobei diese Spanne je nach Bank und Marktlage variieren kann.

Variable Hypothek Der Zinssatz folgt den Marktbewegungen, es gibt keine feste Laufzeit. Sie ist flexibel kündbar, aber unberechenbar. 2024 ging diese Form zurück, da Festprodukte wettbewerbsfähige Zinssätze boten.

SARON-Hypothek Das früher verbreitete LIBOR-basierte Produkt wurde Ende 2021 eingestellt; an seine Stelle trat SARON (Swiss Average Rate Overnight). Es basiert auf kurzen, in der Regel 3-monatigen Zinsperioden und folgt dem Leitzins der Schweizerischen Nationalbank (SNB, Schweizerische Nationalbank) eng. In einem niedrigen Zinsumfeld ist es attraktiv, das Zinsänderungsrisiko trägt jedoch die Schuldnerin bzw. der Schuldner.

Wie viel Eigenkapital ist erforderlich, und woher kann es stammen?

Mindesthöhe des Eigenkapitals: 20%

Die Schweizer Bankenregulierung (auf Grundlage der Vorgaben der FINMA – Eidgenössische Finanzmarktaufsicht – und der Selbstregulierungsstandards) verlangt, dass mindestens 20% des Kaufpreises der Immobilie aus eigenen Mitteln finanziert werden. Die Bank gewährt ein Darlehen von höchstens 80% des Immobilienwerts – dies bezeichnet die Fachwelt als LTV-Grenze (Loan-to-Value, also Beleihungsquote).

Die Anforderung an liquide Mittel von 10%

Innerhalb der 20% Eigenkapital müssen mindestens 10% aus sogenanntem „hartem" Eigenkapital bestehen. Das bedeutet: Ersparnisse auf dem Bankkonto, Wertschriften, Erbschaft, Schenkung oder andere liquide Vermögenswerte. Die verbleibenden 10% können mit einem vorbezogenen Betrag aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge (zweite Säule, berufliche Vorsorge / BVG) gedeckt werden (Vorbezug) – dies reduziert jedoch die künftige Rente und kann eine Steuerpflicht auslösen.

Aus welchen Quellen kann sich das Eigenkapital zusammensetzen?

Wichtig aus ungarischer Sicht: Wenn Sie in Ungarn angesparte Mittel als Eigenkapital einsetzen möchten, muss die Bank die Herkunft des Betrags nachweisen können (gemäß den Vorschriften zur Geldwäschereibekämpfung). Es ist sinnvoll, Kontoauszüge und gegebenenfalls Unterlagen zum Verkauf von Immobilien im Voraus zusammenzustellen.

Wie prüft die Bank die Tragbarkeit?

Die Tragbarkeit (Tragbarkeit)

Die Schweizer Banken rechnen nicht mit dem tatsächlichen Marktzins, sondern mit einem theoretischen Kalkulationszins, um zu bestimmen, ob Sie den Kredit tatsächlich tragen können. Dieser Kalkulationszins lag traditionell bei 5% und wurde durch die Branchen-Selbstregulierung vorgegeben. Im Jahr 2024 haben einige Banken und Aufsichtsstellen diesen Wert überprüft, doch der Referenzwert von 5% wird weiterhin breit angewendet.

Die Formel der Tragbarkeitsrechnung:

Jährliche Kreditkosten = (Kreditbetrag × 5%) + Amortisation + Unterhaltskosten

Der so ermittelte Jahresbetrag darf ein Drittel des Bruttojahreseinkommens (33%) nicht übersteigen.

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Beispiel

• Bei einer Liegenschaft im Wert von 800 000 CHF, bei der der Käufer 160 000 CHF Eigenkapital einbringt (20%), beträgt der Kredit 640 000 CHF.

• Theoretischer Zins (5%): 32 000 CHF/Jahr

• Amortisation (1%): 6 400 CHF/Jahr

• Unterhaltskosten (ca. 1%): 6 400 CHF/Jahr

Insgesamt: ~44 800 CHF/JahrFür diesen Kredit muss die Bank mindestens ~134 400 CHF Bruttojahreseinkommen sehen (44 800 × 3). Das entspricht monatlich brutto rund 11 200 CHF.

Dies ist das häufigste Hindernis bei der Beantragung einer Hypothek in der Schweiz. Die Immobilienpreise sind in den letzten zehn Jahren deutlich gestiegen, die Einkommen jedoch nicht im gleichen Maß – deshalb scheitern viele Antragstellende an der Tragbarkeit und nicht am Eigenkapital.

Amortisation: Bis wann muss zurückgezahlt werden?

In der Schweiz wird eine Hypothek nicht automatisch vollständig amortisiert. Die erste Hypothek (erste Hypothek) reicht bis zu 65 % des Kaufpreises – sie muss nicht zurückbezahlt werden. Der Anteil zwischen 65 und 80 % ist die sogenannte zweite Hypothek (zweite Hypothek), die spätestens innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters zurückbezahlt werden muss.

Welche Unterlagen verlangt die Bank?

Schweizer Banken verlangen im Rahmen des Antragsverfahrens in der Regel die folgenden Unterlagen. Die Liste kann je nach Bank und Status der antragstellenden Person variieren.

Persönliche Dokumente:

• Gültiger Personalausweis oder Reisepass

• Aufenthaltsbewilligung (Ausländerausweis) – Typ und Gültigkeit sind entscheidend (siehe unten)

• Meldebestätigung (Anmeldebestätigung) des Wohnsitzes in der Schweiz

Einkommensnachweis:

• Die letzten 3 monatlichen Lohnabrechnungen (Lohnausweis)

• Die Steuererklärungen der letzten 2–3 Jahre (Steuererklärung) sowie der Steuerveranlagung

• Arbeitgeberbestätigung (auch bei unbefristetem Arbeitsvertrag wird sie verlangt)

• Bei Selbstständigen: die Bilanzen und Erfolgsrechnungen der letzten 2–3 Jahre

Vermögenssituation:

• Kontoauszüge der letzten 3–6 Monate

• Saldoausweis der zweiten Säule (BVG) von der Pensionskasse

• Saldo der dritten Säule (Säule 3a), falls relevant

• Dokumentation weiterer Vermögenswerte (Wertschriften, Immobilien)

Unterlagen zur Immobilie:

• Vorvertrag zum Kauf oder Kaufangebot

• Grundbuchauszug

• Baupläne, Energieausweis (bei neueren Gebäuden)

• Immobilienbewertung (durch den bankeigenen Schätzer)

Aus ungarischer Sicht: Wenn Sie auch in Ungarn Einkommen, Vermögen oder eine Immobilie haben, müssen Sie dies ebenfalls angeben. Aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens (Abkommen zwischen Ungarn und der Schweiz aus dem Jahr 1981, mit Änderungen) kann die Schweizer Bank ausländisches Einkommen berücksichtigen, die Bewertung fällt jedoch je nach Bank unterschiedlich aus.

Mit welcher Aufenthaltsbewilligung können Sie eine Hypothek beantragen?

Die Art der Aufenthaltsbewilligung beeinflusst die Chancen auf eine Finanzierung direkt.

Lex Koller: az 1983-as szövetségi törvény (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG) korlátozza a külföldi személyek svájci ingatlanvásárlását. Magyar állampolgárok, akik Svájcban rendelkeznek tartózkodási engedéllyel és ott élnek, főszabály szerint mentesülnek a Lex Koller alól, és svájci állampolgárhoz hasonló feltételekkel vásárolhatnak lakóingatlant. Nyaralóingatlan vagy befektetési célú ingatlan vásárlása esetén a korlátozások eltérőek.

Mibe kerül a jelzáloghitel? Kamatok, díjak és járulékos költségek

Kamatok (2024–2025)

A svájci jelzálogkamatok az SNB kamatpolitikájától és a tőkepiaci hozamoktól függnek. 2024-ben az SNB több lépésben csökkentette az irányadó kamatot, ami a jelzálogkamatok mérséklődéséhez is vezetett.

⚠️ A konkrét aktuális kamatszinteket a BELSŐ MEGJEGYZÉSEK blokkban jelzem ellenőrzésre.

Járulékos egyszeri költségek

Fontos:Die Grundstückgewinnsteuer variiert je nach Kanton erheblich. Im Kanton Zürich gibt es beispielsweise keine solche Steuer, während sie in anderen Kantonen bis zu 3 % des Kaufpreises betragen kann. Bei einer Immobilie für 800 000 CHF kann das einen Unterschied von bis zu 24 000 CHF ausmachen.

Laufende jährliche Kosten

• Hypothekarzins: abhängig von der Kreditsumme und der Zinsperiode

• Liegenschaftssteuer: je nach Kanton unterschiedlich, in einigen Kantonen nicht vorhanden

• Eigenmietwert: In der Schweiz wird für selbstgenutztes Wohneigentum ein steuerpflichtiger fiktiver Mietwert angerechnet – das erhöht die Steuerbasis, der Hypothekarzins kann jedoch davon abgezogen werden

Schritt für Schritt: Der Ablauf der Hypothekarbeantragung

1. Vorläufige finanzielle Standortbestimmung (3–6 Monate vor dem Kauf)

Berechnen Sie das verfügbare Eigenkapital und die Tragbarkeitsschwelle. Prüfen Sie den Stand der zweiten Säule.

1. Bankvorprüfung (Hypothekarofferte / Voranfrage)

Holen Sie bei mehreren Banken unverbindliche Angebote (Indikativofferte) ein. Das führt noch zu keiner Kreditprüfung, gibt Ihnen aber einen Überblick über die möglichen Konditionen.

1. Auswahl der Immobilie und Vereinbarung des Kaufpreises

Vor der Unterzeichnung des Vorvertrags empfiehlt es sich, die Finanzierungszusage der Bank (Finanzierungszusage) einzuholen.

1. Einreichung des formellen Hypothekarantrags

Zusammenstellung und Einreichung des Dossiers bei der ausgewählten Bank. Die Bank nimmt ihre eigene Bewertung der Immobilie vor.

1. Kreditprüfung (Kreditprüfung)

Die Bank prüft Eigenkapital, Einkommen, Tragbarkeit und den Wert der Immobilie. Dies dauert in der Regel 2–4 Wochen.

1. Kreditangebot und Vertrag (Hypothekarvertrag)

Fällt die Prüfung positiv aus, unterbreitet die Bank ein schriftliches Angebot. Nach Annahme des Angebots folgt die Vertragsunterzeichnung.

1. Notarieller Akt und Eintrag im Grundbuch

In der Schweiz erfolgt der Immobilienkauf vor dem Notar (Notar). Die Eintragung der Hypothek im Grundbuch ist Voraussetzung für die Auszahlung.

1. Auszahlung

Die Bank überweist den Betrag direkt an den Verkäufer oder auf das notarielle Treuhandkonto.

An welche Schweizer Bank sollte man sich wenden?

Auf dem Schweizer Hypothekarmarkt sind folgende Akteure vertreten:

• Kantonalbanken (Kantonalbanken): In jedem Kanton gibt es mindestens eine, sie arbeiten mit Staatsgarantie. In der Regel bieten sie wettbewerbsfähige Konditionen und verfügen über ausgezeichnete Kenntnisse des lokalen Immobilienmarkts. Beispiele: Zürcher Kantonalbank (ZKB), Berner Kantonalbank (BEKB).

• Großbanken: UBS, PostFinance. Breites Produktangebot, jedoch ist bei den Kantonalbanken meist die persönlichere Betreuung üblich.

• Raiffeisen: ein genossenschaftlich organisierter Verbund mit starker Präsenz im ländlichen Raum.

• Versicherer und Pensionskassen: gewähren in bestimmten Fällen ebenfalls direkt Hypothekarkredite, in der Regel mit längeren Festzinsperioden.

• Online-Hypothekenvermittler: z. B. Moneypark, Hypomat – sie vergleichen gleichzeitig die Angebote mehrerer Banken.

Praktischer Hinweis: holen Sie nicht nur bei einer Bank ein Angebot ein. Bei den Konditionen kann es für dasselbe Kreditprofil Unterschiede von 0,3–0,5 Prozentpunkten geben, was über 20 Jahre einen Unterschied von mehreren zehntausend CHF ausmachen kann.

Worauf sollten Sie als ungarischer Kreditnehmer besonders achten?

1. Die Gültigkeit der Aufenthaltsbewilligung Die Verlängerung der B-Bewilligung erfolgt automatisch, doch wenn die Bank zum Zeitpunkt des Antrags nur eine kurze Restgültigkeit sieht, kann sie Rückfragen stellen. Es ist sinnvoll, die Verlängerung vor dem Hypothekenantrag zu erledigen.

2. Der Nachweis ausländischer Einkommen und Vermögenswerte Wenn Sie auch in Ungarn Einkommen haben (z. B. aus vermieteter Immobilie), müssen Sie dies mit Unterlagen belegen. Eine mündliche Erklärung akzeptiert die Schweizer Bank nicht.

3. Die steuerlichen Folgen eines Vorbezugs aus der zweiten Säule Der Vorbezug von BVG-Kapital ist in der Schweiz ein steuerpflichtiger Vorgang; die Höhe variiert je nach Kanton. Als ungarischer Staatsangehöriger betrifft dies Ihre Steuerpflicht in der Schweiz, nicht die Besteuerung in Ungarn.

4. Das Rückkehrszenario Wenn Sie künftig nach Ungarn zurückkehren, wirft der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie komplexe steuerrechtliche und bewilligungsrechtliche Fragen auf. Die Kündigungsbedingungen der Hypothek (Vorfälligkeitsentschädigung, also Vorfälligkeitsgebühr) sollten Sie vor Vertragsabschluss genau kennen.

5. Regionale Unterschiede auf dem Schweizer Immobilienmarkt In den Kantonen Zürich, Genf und Zug sind die Immobilienpreise besonders hoch, und das Erreichen der Tragbarkeitsschwelle ist schwieriger. In kleineren Städten und ländlichen Kantonen können die Bedingungen günstiger sein.

Quellen

• Schweizer Bundesportal (ch.ch): https://www.ch.ch/en/

• Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (FINMA, Eidgenössische Finanzmarktaufsicht): https://www.finma.ch

• Schweizerische Nationalbank (SNB, Schweizerische Nationalbank): https://www.snb.ch

• Eidgenössisches Grundbuch- und Zivilstandsamt (EÖBK): https://www.eöbk.admin.ch (⚠️ URL zu prüfen – der korrekte Amtsname und die URL erfordern eine manuelle Überprüfung)

• Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg, Schweizerische Bankiervereinigung): https://www.swissbanking.org

• Verband der Kantonalbanken (VSKB): https://www.kantonalbank.ch (⚠️ URL zu prüfen)

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