Hypothek und Eigenkapital in der Schweiz: Welche Fehler sollte man vermeiden?
Eine Hypothek in der Schweiz zu beantragen erfordert eine sorgfältige Vorbereitung. Erfahren Sie mehr über die Regeln zum Eigenkapital, die Tragbarkeit und die häufigsten Fehler – mit konkreten Zahlen.
Wie viel Eigenkapital verlangen Schweizer Banken?
Die Schweizer Hypothekarregelung (Hypothek) beruht auf dem Grundsatz, dass die Bank höchstens 80% des Marktwerts der Immobilie finanziert. Das ist die sogenannte erste Hypothek (erste Hypothek / premier rang hypothécaire), die bis zu 65% des Immobilienwerts reicht, sowie eine zweite Hypothek (zweite Hypothek), die den verbleibenden Teil abdeckt — sofern die Bank auch diese gewährt.
Das Eigenkapital beträgt also mindestens 20%, in der Praxis ist die Lage jedoch komplexer.
Was gilt als „echtes" Eigenkapital — und was nicht?
Die Schweizer Bankenregulierung (gestützt auf die Selbstregulierungsrichtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung / Schweizerische Bankiervereinigung) schreibt vor, dass mindestens 10% des Eigenkapitals nicht aus der obligatorischen zweiten Säule stammen dürfen (BVG-Guthaben). Das bedeutet:
Eigenkapitalquelle | Akzeptiert? | Hinweis |
|---|---|---|
Erspartes auf dem Bankkonto | Ja | Einfachste Quelle |
Wertschriftenportfolio | Ja | Wird in der Regel zu 80% des Werts angerechnet |
Schenkung / Erbschaft | Ja | Muss dokumentiert werden |
Dritte Säule (Säule 3a) | Ja | Mit Einschränkungen |
Zweite Säule (BVG) — obligatorischer Teil | Bis maximal 10% | Kann das gesamte Eigenkapital nicht ersetzen |
Zweite Säule — freiwillige Einkäufe | Ja, vollständig | Kantonale Unterschiede sind möglich |
Privatkredit | In der Regel nein | Gilt als Schuld |
Magyar szempontból fontos: Wenn Sie bei Ihrer Ankunft in der Schweiz sofort über einen Immobilienkauf nachdenken, wird der im zweiten Pfeiler angesparte Betrag in den ersten Jahren noch gering sein. Das eigentliche Eigenkapital muss daher in der Regel aus Ersparnissen, dem Verkauf einer Immobilie in Ungarn oder aus einer Erbschaft aufgebracht werden.
Welche Hypothekentypen gibt es in der Schweiz?
Festhypothek / hypothèque à taux fixe
Während der Laufzeit — in der Regel 2–15 Jahre — bleibt der Zinssatz unverändert. Das sorgt für planbare Raten, eine Kündigung vor Laufzeitende ist jedoch in der Regel mit einer erheblichen Vorfälligkeitsentschädigung (Vorfälligkeitsentschädigung) verbunden. In den Jahren 2024–2025 lag der 10-jährige Festzinssatz in der Schweiz ungefähr bei 1,5–2,5% , wobei dies je nach Bank und Marktlage variierte.
Variable Hypothek / hypothèque variable
Es gibt keine feste Laufzeit, der Zinssatz passt sich der Marktlage an. Flexibel, aber unberechenbar. In der Schweiz ist diese Variante in den letzten zehn Jahren zurückgegangen, da Festkonstruktionen wettbewerbsfähiger geworden sind.
SARON-basierte Hypothek
Seit der Abschaffung des LIBOR im Jahr 2021 ist der kurzfristige Schweizer Referenzzinssatz der SARON (Swiss Average Rate Overnight). Der Zinssatz von SARON-basierten Krediten ändert sich alle 3 Monate und enthält den von der Bank aufgeschlagenen Margenanteil (Marge) auf den SARON. In einem niedrigen Zinsumfeld ist dies vorteilhaft, bei steigenden Zinsen jedoch riskant.
Wann ist welche Variante sinnvoll?
Diese Entscheidung hängt von Ihrer persönlichen Risikobereitschaft, der geplanten Dauer des Aufenthalts in der Immobilie und den Erwartungen zur Zinsentwicklung ab. Als allgemeine Orientierung gilt:
Langfristige Pläne, Bedarf an Planbarkeit → Festzinssatz, längere Laufzeit
Flexibilität, möglicher früher Verkauf → kürzere Laufzeit oder SARON-basiert
Gemischte Strategie → einen Teil des Betrags in eine Festhypothek, den anderen Teil in eine SARON-basierte Hypothek legen (Tranche-Strategie)
Was bedeutet Tragbarkeit — und was ist die 5%-Regel?
Die Schweizer Banken prüfen nicht nur, ob Sie über genügend Eigenkapital verfügen. Sie prüfen auch, ob die Finanzierung langfristig tragbar ist — das nennt das Schweizer System Tragbarkeit.
Die Logik der Berechnung
Die Bank addiert die folgenden Positionen, und die so entstehende jährliche Belastung darf 33% des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen (bei einigen Banken 35%):
Kalkulatorischer Zins: Die Bank verwendet nicht den aktuellen Marktzins, sondern einen kalkulatorischen Zinssatz von 5% — unabhängig davon, ob der tatsächliche Zins gerade 1,8% oder 2,3% beträgt.
Amortisation: der zweite Hypothekarkredit (der Teil des Immobilienwerts zwischen 65 und 80 %) muss innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden, was einer jährlichen Amortisation von rund 1 % entspricht.
Unterhaltskosten: rund 1 % des Immobilienwerts pro Jahr.
Beispiel: Immobilie im Wert von 1 000 000 CHF, bei einem Kredit von 800 000 CHF:
Kalkulatorischer Zins (5 %): 40 000 CHF/Jahr
Amortisation (1 %): 8 000 CHF/Jahr (für den zweiten Hypothekarkredit)
Unterhalt (1 %): 10 000 CHF/Jahr
Total: 58 000 CHF/Jahr
Für diese Belastung erwartet die Bank, dass das Bruttojahreseinkommen mindestens 175 000 CHF beträgt (58 000 / 0,33 ≈ 175 758 CHF).
Warum 5 %? — Die Logik des Risikopuffers
Der kalkulatorische Zinssatz von 5 % ist ein konservativer Stresstest. In der Schweiz haben Anfang der 1990er-Jahre der Einbruch des Immobilienmarkts und steigende Zinsen viele Haushalte finanziell in Schwierigkeiten gebracht. Die heutige Regulierung soll dieses Risiko vorbeugen.
Was ist LTV und was bedeutet die 65-%-Regel?
Der LTV (Loan-to-Value), also das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert, beträgt in der Schweiz maximal 80 %. Die erste Hypothek (erste Hypothek) deckt bis zu 65 % des Immobilienwerts ab — diesen Teil erwartet die Bank in der Regel nicht amortisiert. Der Bereich zwischen 65 % und 80 % ist die zweite Hypothek, die innerhalb von 15 Jahren zurückbezahlt werden muss.
Welche Fehler machen Käufer am häufigsten?
Fehler 1: Das Eigenkapital wird unterschätzt — Nebenkosten werden nicht berücksichtigt
Zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie fallen mehrere einmalige Kosten an, die aus dem Eigenkapital gedeckt werden müssen:
Notariatsgebühr und Grundbucheintrag (Grundbucheintrag): je nach Kanton unterschiedlich, typischerweise 0,1–0,5 %
Handänderungssteuer (Handänderungssteuer): existiert nicht in allen Kantonen; wo sie erhoben wird, beträgt sie typischerweise 1–3 % (z. B. Fribourg, Bern, Jura); in den Kantonen Zürich und Zug gibt es diese Steuer nicht
Bankgebühren und Schätzung: typischerweise 500–2000 CHF között
Anwalts- / Vermittlungsgebühren: variabel
Diese können bis zu 3–5 % des Kaufpreises betragen. Wird dies nicht eingeplant, „schmilzt“ das Eigenkapital dahin, und die Bank lehnt den Antrag ab.
2. Fehler: Das Zinsrisiko wird ignoriert
Wer 2021–2022 einen Kredit mit 10-jähriger Festhypothek aufgenommen hat, zahlt auch 2025 noch den damaligen — historisch tiefen — Zinssatz. Wer jedoch eine Hypothek mit kurzer Laufzeit oder auf SARON-Basis gewählt hat, spürte 2022–2023 die volle Wirkung des Zinserhöhungszyklus.
Szenario 2025–2026: Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im Verlauf von 2024 in mehreren Schritten gesenkt. Die Markterwartungen deuten für 2025–2026 auf einen stabilen oder leicht sinkenden Zinsverlauf hin, doch garantiert ist das nicht. Wer jetzt eine Hypothek aufnimmt, sollte:
Die monatliche Rate mit mindestens 1–1,5 Prozentpunkten Zinserhöhung modellieren
Das Ende der Festlaufzeit nicht auf ein einziges Jahr konzentrieren (Tranche-Strategie)
Nicht den maximal möglichen Betrag beantragen, sondern einen Puffer einplanen
3. Fehler: Abweichung zwischen Bankbewertung und Kaufpreis
Die Bank legt nicht den Kaufpreis zugrunde, sondern den von ihr festgelegten Marktwert der Immobilie (Belehnungswert). Wenn die Bank die Immobilie auf 900 000 CHF bewertet, Sie aber 1 000 000 CHF bezahlen, finanziert die Bank nur 720 000 CHF (900 000 × 80 %) — die Differenz müssen Sie selbst aufbringen.
Das kommt besonders in heissen Immobilienmärkten (Zürich, Genf, Zug) vor, wo die Kaufpreise die bankseitigen Bewertungen übersteigen.
4. Fehler: Situationen ohne Versicherungsschutz
In der Schweiz sind einige immobilienbezogene Versicherungen obligatorisch, andere wiederum dringend zu empfehlen:
Gebäudeversicherung (Gebäudeversicherung): in den meisten Kantonen obligatorisch und über eine staatliche Monopoleinrichtung organisiert (z. B. GVZ in Zürich, GVB in Bern)
Lebensversicherung / Invaliditätsversicherung: fällt das Einkommen einer Partei weg, kann der Tragbarkeitstest scheitern — das wird im Vorfeld oft nicht ausreichend bedacht
5. Fehler: Langfristige Folgen des Bezugs aus der 2. Säule
Die Verwendung von BVG-Guthaben für den Immobilienkauf (Vorbezug) reduziert die künftige Rente. Wird die Immobilie später verkauft, muss der bezogene Betrag an die Pensionskasse zurückbezahlt werden — oder es fallen darauf Steuern an. Das ist besonders für Ungarn relevant, die möglicherweise nach einigen Jahren zurückkehren: Die Rückzahlungspflicht endet beim Verkauf der Immobilie nicht automatisch.
Wie beurteilen Schweizer Banken einen Kreditantrag?
Schweizer Banken prüfen insbesondere die folgenden Punkte:
Kriterium | Was prüft die Bank? |
|---|---|
Einkommen | Bruttojahreseinkommen, Stabilität (unbefristeter Arbeitsvertrag von Vorteil) |
Aufenthaltsbewilligung | C-Bewilligung (Niederlassungsbewilligung) ist vorteilhafter, mit B-Bewilligung (Ausländerausweis B) ist es ebenfalls möglich, jedoch sind manche Banken vorsichtiger |
Quelle des Eigenkapitals | Dokumentierte, rechtlich nachweisbare Herkunft |
Kreditgeschichte | In der Schweiz die ZEK (Zentralstelle für Kreditinformation)-Einträge; ein negativer Eintrag ist ein Ausschlusskriterium |
Immobilientyp | Eine Erstwohnung (Erstwohnung) wird günstiger beurteilt als eine Ferien- oder Anlageimmobilie |
Kantonale Unterschiede | In einzelnen Kantonen unterscheiden sich Steuerbelastung und Immobilienpreise, was die Tragfähigkeitsberechnung beeinflusst |
Aus ungarischer Sicht: Auch mit B-Bewilligung kann eine Hypothek beantragt werden, jedoch verlangen manche Banken ein höheres Eigenkapital oder ein höheres Einkommen. Der Erhalt der C-Bewilligung (in der Regel nach 5 Jahren rechtmässigen Aufenthalts, als EU-Bürger) verbessert die Beurteilung. Bei Staatsangehörigen aus Drittstaaten (nicht EU/EFTA) kann das Lex Koller-Gesetz den Immobilienkauf einschränken — als ungarischer Staatsangehöriger betrifft Sie das nicht, da Ungarn EU-Mitglied ist und Sie aufgrund des Abkommens über die Personenfreizügigkeit (FZA, 1999) als EU-Bürger gelten.
Worauf sollten Sie bei Zinserhöhungsszenarien achten?
Der weltweite Zinserhöhungszyklus 2022–2023 erreichte auch die Schweiz: Der Leitzins der SNB stieg aus dem zuvor negativen Bereich auf 1,75 % und wurde 2024 schrittweise wieder gesenkt. Für den Zeitraum 2025–2026 erwarten Marktanalysten einen Leitzins im Bereich von rund 0,5–1 %, dies kann sich jedoch ändern.
Was Sie im Voraus modellieren sollten:
Wenn der SARON-basierte Zinssatz um 1 Prozentpunkt steigen würde, um wie viel erhöht sich die monatliche Rate?
Bleibt der Kredit tragbar, wenn die feste Laufzeit endet und der neue Zinssatz 2 Prozentpunkte höher ist?
Gibt es ausreichende liquide Reserven (allgemein empfohlen: 3–6 Monatsraten) für unerwartete Ausgaben?
Welche Rolle spielt ein unabhängiger Berater?
In der Schweiz können Hypothekarvermittler und unabhängige Finanzberater helfen, die Angebote mehrerer Banken zu vergleichen. Die hauseigenen Berater der Banken empfehlen die eigenen Produkte — ein unabhängiger Experte vertritt Ihre Interessen.
Ein unabhängiger Berater ist besonders zu empfehlen, wenn:
Der Immobilienwert 1 Mio. CHF übersteigt
Sie als Selbstständigerwerbender einen Kredit beantragen, bei dem der Einkommensnachweis komplexer ist
Sie über eine gemischte Einkommensstruktur verfügen (z. B. Bonus, Teilzeit, mehrere Einkommensquellen)
Sie über eine B-Bewilligung verfügen und bei der bankinternen Beurteilung unsicher sind
Quellen
Schweizer Bundesportal: https://www.ch.ch/en/
Schweizerische Bankiervereinigung (Schweizerische Bankiervereinigung / Swiss Bankers Association): www.swissbanking.org
Schweizerische Nationalbank (SNB / Schweizerische Nationalbank): www.snb.ch
Schweizerisches Bundesamt für Sozialversicherungen — BVG-Regelung (BSVI / OFAS): www.bsv.admin.ch
Schweizerisches Bundesamt für Statistik — Immobilienmarktdaten (BFS / OFS): www.bfs.admin.ch
ZEK (Zentralstelle für Kreditinformation): www.zek.ch
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Kurz gesagt
Für eine Hypothek in der Schweiz sind mindestens 20% Eigenkapital erforderlich, davon dürfen jedoch mindestens 10% nicht aus der obligatorischen zweiten Säule stammen. Die Banken prüfen nicht nur das Eigenkapital, sondern auch die Tragbarkeit des Kredits: Sie rechnen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, Amortisation und Unterhaltskosten, weshalb das Einkommen in der Regel mindestens das Dreifache der Belastung decken muss.
Wichtige Punkte
- Man muss auch die Nebenkosten über dem Kaufpreis einkalkulieren, da sie das erforderliche Eigenkapital um 3–5% erhöhen können.
- Es ist zu prüfen, dass mindestens 10% des Eigenkapitals nicht aus dem obligatorischen BVG-Teil stammen.
- Bei der Wahl der Finanzierung sollten Laufzeit und Zinsrisiko an die geplante Aufenthaltsdauer angepasst werden.
- Massgebend ist die bankseitige Schätzung und nicht der Kaufpreis, da die Finanzierung darauf basiert.
- Die Tragbarkeit sollte im Voraus mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5% modelliert werden, nicht mit dem aktuellen Marktzins.
- Auch die Folgen für Versicherungen und die Pensionskasse sollten berücksichtigt werden, insbesondere bei der Verwendung der zweiten Säule.
Häufige Fragen
Wie viel Eigenkapital ist für eine Hypothek in der Schweiz erforderlich?
Die Banken finanzieren höchstens 80% des Marktwerts der Immobilie, daher sind mindestens 20% Eigenkapital erforderlich. In der Praxis kann jedoch wegen der Nebenkosten mehr Eigenkapital nötig sein.
Was gilt in der Schweiz als akzeptables Eigenkapital?
Als Eigenkapital können unter bestimmten Voraussetzungen Ersparnisse auf dem Bankkonto, ein Wertschriftenportfolio, eine Schenkung, ein Erbe und die dritte Säule angerechnet werden. Aus der obligatorischen zweiten Säule können höchstens 10% verwendet werden; das gesamte Eigenkapital kann dadurch nicht ersetzt werden.
Was bedeutet Tragbarkeit und warum ist sie wichtig?
Die Tragbarkeit bezeichnet die finanzielle Tragfähigkeit der Hypothek. Die Bank prüft, ob kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Unterhaltskosten zusammen ungefähr 33% des Bruttojahreseinkommens nicht übersteigen.
Warum rechnet die Bank mit 5% Zins, wenn der Marktzins tiefer ist?
Das ist ein Stresstest, der das Risiko künftiger Zinserhöhungen abbildet. Ziel der Regelung ist, dass der Kredit auch dann tragbar bleibt, wenn das Zinsniveau deutlich steigt.
Welchen Fehler machen Käufer bei der Eigenkapitalplanung am häufigsten?
Ein häufiger Fehler ist, nur den Kaufpreis zu berücksichtigen und nicht die Notariatskosten, die Grundbucheintragung, eine allfällige Grundstückgewinnsteuer sowie Bank- und Schätzungskosten. Zusammen können diese 3–5% des Kaufpreises ausmachen.
Was passiert, wenn die zweite Säule für den Immobilienkauf verwendet wird?
Die Verwendung von BVG-Guthaben reduziert die künftige Rente. Wird die Immobilie später verkauft, muss der bezogene Betrag in die Pensionskasse zurückbezahlt werden, oder es entsteht eine Steuerpflicht.
Ist eine Festhypothek oder eine SARON-basierte Hypothek in der Schweiz günstiger?
Das hängt von der Risikobereitschaft, der geplanten Haltedauer und dem Zinsverlauf ab. Für eine langfristige, planbare Lösung kann eine Festhypothek geeignet sein; für mehr Flexibilität oder eine gemischte Strategie kann eine SARON-basierte Lösung oder eine Tranche-Lösung passend sein.
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