Wie ziehen Sie ohne unnötige Kosten in die französische Schweiz?

Warum ist es in Genf und Lausanne schwieriger, eine Wohnung zu finden, als in den Deutschschweizer Kantonen?

In Genf und Lausanne ist die finanzielle Einstiegshürde bei der Wohnungssuche hoch: Die Miete für eine Wohnung mit Wohnzimmer und zwei Schlafzimmern kann in Genf leicht CHF 2 800–3 500 pro Monat übersteigen und liegt in Lausanne typischerweise bei etwa CHF 2 200–2 800. Vermieter und Immobilienverwaltungen verlangen daher in der Regel ein ausführliches Bewerbungsdossier.

Die Aussage, dass es „schwieriger als in den Deutschschweizer Kantonen“ sei, lässt sich nicht mit einem einzigen, landesweit einheitlichen Wohnungsmarktindikator belegen. Die geprüften Daten zu Genf und Lausanne zeigen jedoch, dass für den Einstieg ein hohes Einkommen, erhebliches Anfangskapital sowie eine rasche und vollständige Abwicklung erforderlich sein können.

Auch der Unterschied zwischen Genf und Lausanne hängt nicht allein vom Namen der Stadt ab. Die Gesamtkosten werden unter anderem durch Folgendes beeinflusst:

• das nachweisbare Nettoeinkommen des Haushalts;

• die Situation als alleinstehende Person, Paar oder Familie;

• die Grösse, der Zustand und die genaue Lage der Wohnung;

• die mit der Miete verbundenen Nebenkosten (die Nebenkosten; les charges);

• die Prämienregion der obligatorischen Krankenversicherung;

• die anwendbare kantonale Tabelle der Quellensteuer (Quellensteuer; impôt à la source).

Bei der Wohnungssuche reicht es nicht aus, ausschliesslich die in der Anzeige aufgeführte Nettomiete zu vergleichen. Der Mietvertrag (der Mietvertrag; le contrat de bail) abgeschlossen wird, sollte geklärt werden, in welcher Form die Nebenkosten für Versorgungsleistungen und sonstige Zusatzkosten anfallen und welcher Betrag für die Mietkaution erforderlich ist.

Wie viel Startkapital sollte für die Anmietung eingeplant werden?

Gemäss den Schweizer Mietvorschriften darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten betragen. Das bedeutet, dass bei einer Wohnung in Genf mit einer Monatsmiete von CHF 2 800–3 500 die Kaution bis zu CHF 8 400–10 500 betragen kann.

In Lausanne kann sie bei einer monatlichen Miete von CHF 2 200–2 800 entsprechend bis zu CHF 6 600–8 400 betragen. Neben der Kaution können auch die erste Monatsmiete und allfällige weitere, vertraglich bedingte Anfangskosten das Haushaltsbudget belasten.

Was sind régies, und wie lassen sich die häufigsten Fehler im Umgang mit ihnen vermeiden?

Eine régie (la régie immobilière) ist in der französischsprachigen Schweiz in der Regel eine Immobilienverwaltung oder ein Immobilienvermittler. Die deutsche Entsprechung lautet Liegenschaftsverwaltung, beziehungsweise Verwaltung, während auf Französisch auch die Bezeichnung gérance verwendet wird. Eine régie kann im Namen des Vermieters die Wohnungsbewerbung, den Vertrag, die Kaution und die mit dem Mietverhältnis verbundene Administration verwalten.

Der häufigste Fehler besteht nicht darin, sich auf „zu wenige Wohnungen zu bewerben“, sondern darin, unvollständige, abgelaufene oder nicht dem vorgeschriebenen Format entsprechende Unterlagen einzureichen. Die Anforderungen der régies an die Unterlagen können unterschiedlich sein, weshalb für jedes Wohnungsinserat und Bewerbungsformular eine eigene Checkliste erforderlich ist.

Eine der einfachsten Möglichkeiten, Kosten zu vermeiden, besteht darin, vor der Einreichung der Bewerbung Folgendes zu klären:

• Den genauen Umfang der für das Bewerbungsdossier verlangten Unterlagen. Eine régie kann eine Schuldenfreiheitsbescheinigung, Aufenthaltsdokumente, einen Arbeitsvertrag und Lohnabrechnungen verlangen; die konkrete Liste kann jedoch je nach Verwaltung variieren.

• Das Verhältnis zwischen Miete und nachgewiesenem Nettoeinkommen. Gemäss der Mieterinformation des Kantons Vaud kann bei der Bewerbung in der Regel ein Nettoeinkommen von mindestens dem Dreifachen der Miete erwartet werden. Dies ist nicht bei jeder Régie gleich geregelt, jedoch sollte die finanzielle Eignung im Voraus geprüft werden.

• Die Form der Mietkaution. Der Betrag kann auf einem gesperrten Mietkautionskonto (compte de garantie de loyer) hinterlegt oder durch eine Bank- oder Versicherungsgarantie ersetzt werden.

• Die Einzelheiten des Vertrags und der Nebenkosten. Vor der Unterzeichnung des Mietvertrags müssen der im Vertrag angegebene Grundmietzins, die Höhe der charges sowie allfällige weitere Zahlungsverpflichtungen gemeinsam beurteilt werden.

Was bedeutet es, die Kaution durch eine Versicherungsgarantie zu ersetzen?

Die Mietkaution muss nicht ausschliesslich durch die Sperrung eines Geldbetrags geleistet werden. Auch eine Bank- oder Versicherungsgarantie kann verwendet werden; beispielsweise ist der Name SwissCaution mit einem solchen Dienstleistungsmodell verbunden.

Eine Garantie ist nicht gleichbedeutend mit einem Mietverhältnis «ohne Kaution»: Die Sicherheit für den Vermieter wird in anderer Form geleistet. Die Vertragsbedingungen, Gebühren und der genaue Umfang der Garantie müssen in jedem Fall direkt beim Anbieter und bei der Régie geprüft werden.

Welche Unterlagen werden für das Mietbewerbungsdossier und die Kaution benötigt?

Auf dem Wohnungsmarkt in Genève und Lausanne können für die Mietbewerbung in der Regel ein nicht älter als drei Monate alter Betreibungsregisterauszug, eine Aufenthaltsbewilligung oder ein Arbeitsvertrag sowie die Lohnabrechnungen der letzten drei Monate verlangt werden. Welche Unterlagen erforderlich sind, kann die Régie individuell festlegen.

Der Nachweis der Schuldenfreiheit ist im französischsprachigen Umfeld mit dem Register Registre des poursuites verbunden. In der Deutschschweiz lautet die gebräuchliche Bezeichnung Betreibungsauszug. Das Ausstellungsdatum ist besonders wichtig: Der Nachweis darf nicht älter als drei Monate sein.

Was sollte eine Wohnungsbewerbungsmappe enthalten?

Die Bewerbungsmappe sollte die von der Verwaltung verlangten Unterlagen zweckmässig als separates, übersichtlich gegliedertes Dokument enthalten. Den geprüften Quellen zufolge gehören häufig die folgenden Dokumente dazu:

Bei neu eingereisten ungarischen Staatsangehörigen kann es vorkommen, dass noch keine Schweizer Zahlungshistorie oder kein lokaler Registre des poursuites-Auszug vorliegt. In diesem Fall sollte nicht davon ausgegangen werden, dass jede Verwaltung dasselbe alternative Dokument akzeptiert. Welche Nachweise erforderlich sind, sollte schriftlich bei der Verwaltung der betreffenden Wohnung erfragt werden.

Welche Unterschiede bestehen bei der Beantragung einer Aufenthaltsbewilligung in Genève und Vaud?

Als EU/EFTA-Staatsangehörige, also auch als ungarische Staatsangehörige, können Personen im Rahmen der Regelungen über die Personenfreizügigkeit bis zu drei Monate ohne Aufenthaltsbewilligung in der Schweiz Arbeit suchen. Bei Vorliegen eines Arbeitsvertrags muss die Anmeldung bei der Behörde des Wohnkantons innerhalb von 14 Tagen sowie vor Arbeitsantritt erfolgen.

Die Aufenthaltsbewilligung (die Aufenthaltsbewilligung; le permis de séjour) und der Ausländerausweis (Ausländerausweis; permis de séjour) werden in Genf und im Kanton Waadt nicht bei derselben Behörde und auch nicht in genau derselben Reihenfolge abgewickelt.

Wie läuft das Verfahren in Genf ab?

Im Kanton Genf ist das Office cantonal de la population et des migrations (OCPM) für Aufenthaltsbewilligungen zuständig. Die kantonalen Informationen zu Aufenthaltsangelegenheiten von EU/EFTA-Staatsangehörigen finden sich auf der offiziellen Website des Canton de Genève.

Noch vor Arbeitsbeginn sollte sichergestellt werden, dass Arbeitsvertrag, tatsächlicher Wohnsitz und die vom OCPM verlangten Dokumente übereinstimmen. Neben der nach dem bundesrechtlichen Grundsatz geltenden Anmeldepflicht innerhalb von 14 Tagen sind auch die kantonseigenen Formulare und Dokumentenanforderungen massgebend.

Wie läuft das Verfahren im Kanton Waadt ab?

Im Kanton Waadt bearbeitet der Service de la population (SPOP) Aufenthaltsangelegenheiten. Eine wichtige Besonderheit des Verfahrens im Kanton Waadt besteht darin, dass die Anmeldung nach dem Einzug zunächst bei der Gemeinde, beim contrôle des habitants oder bei der greffe municipal erfolgen muss.

Gemäss den zusammengestellten Informationen muss diese lokale Anmeldung innerhalb von acht Tagen erfolgen. Anschliessend ist der SPOP für die kantonale Aufenthaltsangelegenheit zuständig.

Was gilt für Personen, die nicht unter den EU/EFTA-Status fallen?

Die vorstehende Regelung zur dreimonatigen Stellensuche und zum EU/EFTA-basierten Status kann nicht automatisch auf alle Zuziehenden angewendet werden. Die Bewilligungssituation von Nicht-EU/EFTA-Staatsangehörigen sowie von Familienangehörigen mit abweichendem Aufenthaltsstatus muss anhand der Vorgaben des Staatssekretariats für Migration (SEM) und des zuständigen Kantons gesondert geprüft werden.

Besonders sorgfältig ist vorzugehen, wenn der Ehepartner oder ein anderer mitziehender Familienangehöriger eines ungarischen Staatsangehörigen nicht EU/EFTA-Staatsangehöriger ist. In solchen Fällen kann der „EU/EFTA-Status aufgrund der ungarischen Staatsangehörigkeit“ nicht automatisch auf alle Familienangehörigen ausgedehnt werden.

Wie viel teurer ist das Leben in Genf als in Lausanne?

Auf Grundlage geprüfter Mietdaten kann derselbe Wohnungstyp mit Wohnzimmer und zwei Schlafzimmern in Genf monatlich rund 600–700 Sfr mehr kosten als in Lausanne. In Genf kann die Monatsmiete für solche Wohnungen über 2 800–3 500 Sfr liegen, während in Lausanne ein Niveau von 2 200–2 800 Sfr typisch ist.

Dieser Unterschied kann auf Jahresbasis eine Mietdifferenz von 7 200–8 400 Sfr bedeuten, wenn die unteren beziehungsweise oberen Werte der Preisspannen beider Städte verglichen werden. Dies ist jedoch keine individuelle Budgetplanung: Das Ergebnis hängt vom Wohnungstyp, dem Stadtteil, der Haushaltsgrösse und dem konkreten Vertrag ab.

Beim Vergleich der Lebenshaltungskosten ist es nicht sinnvoll, nur von der Miete auszugehen. In Genf und im Kanton Waadt ergeben Quellensteuer, Krankenversicherung, Lage der Wohnung sowie die rechtliche und familiäre Situation des Haushalts zusammen den tatsächlichen Unterschied.

Wie unterscheiden sich Quellensteuer und Krankenversicherung in Genf und im Kanton Waadt?

Die Quellensteuer (Quellensteuer; impôt à la source) weist in Genf und im Kanton Waadt unterschiedliche Tarife und Abzüge auf. Die Quellensteuer entspricht nicht einem einheitlichen landesweiten Einkommenssteuersatz: Die anwendbare Belastung kann vom Kanton, vom Einkommen und auch von der familiären Situation abhängen.

Laut dem Quellensteuer-Leitfaden der Federal Tax Administration (ESTV) sind für einen Vergleich die jeweiligen kantonalen Tarife zu prüfen. Die zusammengestellten Informationen weisen in Genf bei einzelnen Einkommensstufen auf eine höhere Belastung hin, halten jedoch auch fest, dass das System der Familienvergünstigungen unterschiedlich sein kann.

Auch die Prämien der obligatorischen Krankenversicherung sind in der Schweiz nicht einheitlich. Gemäss der Prämienvergleichssuche Priminfo des Federal Office of Public Health (FOPH) variieren die Prämien je nach Kanton und Region.

Genf gehört zu den Kantonen mit hohen Prämien. Die Prämien im Kanton Waadt können etwas günstiger sein, bleiben den zusammengestellten Informationen zufolge jedoch möglicherweise über dem Schweizer Durchschnitt. Ein konkreter monatlicher Betrag lässt sich nur unter Angabe des jeweiligen Jahres, der Wohnregion, des Versicherungsmodells, der Franchise und des Versicherers verantwortungsvoll vergleichen.

Warum ist es riskant, eine Entscheidung auf Grundlage einer einzigen Nettolohnberechnung zu treffen?

Zwei identische Bruttolöhne führen in Genf und im Kanton Waadt nicht zwingend zu einem gleich hohen frei verfügbaren Betrag. Quellensteuertarif, familiäre Situation, Miete, gebundene Mietkaution und Krankenversicherungsprämie können unterschiedlich sein.

Vor einem Umzug empfiehlt es sich daher, Miete, die auf höchstens drei Monatsmieten begrenzte Kaution, Krankenversicherung und Steuerabzug als separate Kostenpositionen zu behandeln. Die Vergleichstools von Comparis und Priminfo sowie die offizielle Quellensteuer-Seite der ESTV können als Ausgangspunkt dienen, ersetzen jedoch keine Berechnung auf Grundlage des individuellen Vertrags und der Daten zum tatsächlichen Wohnort.

Wann ist für die Untervermietung eine schriftliche Bewilligung erforderlich?

Für eine Untervermietung ist die schriftliche Zustimmung des Hauptvermieters erforderlich. Diese Regel ist auch relevant, wenn jemand vorübergehend in einer anderen Stadt arbeitet, sich zeitweise im Ausland aufhält oder ein Zimmer der gemieteten Wohnung zur Nutzung überlassen möchte.

Die französische Bezeichnung für Untervermietung lautet sous-location, auf Deutsch Untermiete. Eine mündliche Absprache ersetzt die schriftliche Zustimmung nicht; daher sollte die Bewilligung vor der tatsächlichen Überlassung der Wohnung eingeholt werden.

Auch die im Mietvertrag enthaltenen Bedingungen müssen überprüft werden. Die Informationen von ch.ch zur Untervermietung nennen die schriftliche Bewilligung des Hauptvermieters als Grundvoraussetzung.

Wann lohnt es sich, einen Relocation-Experten, einen Rechtsvertreter oder die ASLOCA hinzuzuziehen?

In einer grundlegenden Wohnungssuche können die offiziellen kantonalen Informationen, die schriftlichen Anforderungen der régie und das sorgfältige Lesen des Mietvertrags erste Schritte sein. Externe Unterstützung kann angezeigt sein, wenn die Situation mehrere Rechtsbereiche oder aufeinander aufbauende administrative Entscheidungen betrifft.

Die ASLOCA (Association suisse des locataires) ist die Mieterschutzorganisation der französischen Schweiz. Gemäss den verfügbaren Informationen beträgt der Mitgliederbeitrag ungefähr CHF 80–100 pro Jahr; die Organisation kann bei Streitigkeiten mit régies Rechtsberatung und gegebenenfalls auch Vertretung anbieten.

Der Umfang der Dienstleistungen der ASLOCA, die verfügbare Beratung und die Voraussetzungen für eine Vertretung können je nach Region unterschiedlich sein. Die Mitgliedschaft bedeutet nicht automatisch, dass in jedem Fall gleich umfassende Rechtsdienstleistungen erbracht werden.

Eine besondere Prüfung kann beispielsweise in einer der folgenden Situationen erforderlich sein:

• eine strittige Rückzahlung der Mietkaution oder eine Meinungsverschiedenheit über deren Verwaltung;

• eine von der régie beanstandete oder abgelehnte Vertragsklausel;

• das Fehlen oder eine Streitigkeit bezüglich der schriftlichen Genehmigung zur Untervermietung;

• bei einem Umzug zwischen den Kantonen Genève und Vaud die gemeinsame Planung der Bewilligungs-, Wohn- und Steuerangelegenheiten;

• ein Umzug unter Einbezug eines Familienmitglieds ohne EU/EFTA-Staatsangehörigkeit.

Quellen

• ch.ch – Wohnraum mieten

• Canton de Genève – Eine Wohnung mieten

• Canton de Vaud – Mieterinnen und Mieter

• Staatssekretariat für Migration (SEM)

• Canton de Genève – Eine Aufenthaltsbewilligung EU/AELE beantragen

• Canton de Vaud – Einreise und Aufenthalt der ausländischen Bevölkerung

• Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) – Quellensteuer

• Bundesamt für Gesundheit (BAG) – Priminfo

• Comparis – Schweizer Vergleichsplattform

• ASLOCA – Schweizer Mieterinnen- und Mieterverband

• ch.ch – Untermiete

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