Was könnte sich bei der Besteuerung von Immobilieneigentümern in der Schweiz ändern?
Svájcban a saját lakás fiktív bérleti értékének, az Eigenmietwertnek az eltörlése várható, de a rendszer tényleges bevezetési időpontja és részletszabályai még nem véglegesek. Ezzel együtt szűkülhet a jelzálogkamatok és a karbantartási költségek levonhatósága, miközben az első lakásvásárlók átmeneti kedvezményeiről és a másodlagos ingatlanok kantonális adóztatásáról külön szabályok dönthetnek.
Was ist der Eigenmietwert, und wann wird die Besteuerung der fiktiven Miete abgeschafft?
Der Eigenmietwert (der fiktive Mietwert der Eigennutzung einer Wohnung) ist eine besondere schweizerische Regelung. Sie bedeutet, dass Personen, die in ihrer eigenen Immobilie wohnen, auch die nicht tatsächlich erzielte, „theoretische“ Miete als Einkommen versteuern müssen – so, als würden sie die Immobilie vermieten.
Dieses System prägte über Jahrzehnte die Steuerbelastung der Schweizer Wohneigentümer. In der Praxis bedeutete dies, dass das eigene Zuhause nicht nur ein Vermögenswert, sondern auf dem Papier auch eine fortlaufende steuerpflichtige „Einnahmequelle“ war.
Die Volksabstimmung vom 28. September 2025 hatte genau die Abschaffung dieser Besteuerung der fiktiven Miete zum Ziel (Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung).
Der Systemwechsel tritt jedoch nicht von heute auf morgen in Kraft. Seine Einführung hängt von der Ausarbeitung der Ausführungsbestimmungen und den erforderlichen kantonalen Schritten ab. Daher ist das tatsächliche Inkrafttreten erst in Zukunft und voraussichtlich in mehreren Etappen zu erwarten.
Welche Abzüge entfallen, und wer bleibt zum Zinsabzug berechtigt?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts hat folgerichtig zur Konsequenz, dass auch ein erheblicher Teil der damit verbundenen Abzüge wegfällt. Wenn es kein fiktives Einkommen mehr gibt, entfällt auch die Grundlage für den Abzug der damit verrechneten Kosten.
Dies kann mehrere Gruppen betreffen:
Hypothekarzinsen: Die Abzugsfähigkeit der für die eigene Wohnung bezahlten Zinsen wird eingeschränkt, da das fiktive Einkommen entfällt, dem sie bisher gegenübergestellt werden konnten.
Unterhalts- und Renovationskosten: Auch die Abzugsfähigkeit der Unterhaltsausgaben wird neu geregelt.
Ersterwerberabzug: Im Zentrum der Diskussion steht die Frage, ob Personen, die ihre erste Immobilie erwerben, weiterhin vorübergehend einen begrenzten Zinsabzug geltend machen können, damit der Systemwechsel diejenigen, die jetzt kaufen, nicht unverhältnismässig belastet.
Die genauen Schwellenwerte und Voraussetzungen werden in den Ausführungsbestimmungen festgelegt. Wer derzeit eine Kreditaufnahme oder eine grössere Renovation plant, sollte seine Entscheidung daher auf Grundlage der aktuell geltenden Regeln treffen.
Wie können die Kantone Zweitliegenschaften besteuern?
Einer der sensibelsten Punkte des Systemwechsels ist der Umgang mit Ferienwohnungen und Zweitwohnsitzen. Die Abschaffung des Eigenmietwerts kann in den Tourismuskantonen zu erheblichen Einnahmeausfällen führen. Deshalb ermöglicht das System den Kantonen, Zweitliegenschaften gesondert zu besteuern.
Diese kantonale Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften (auch Objektsteuer genannt) ist ein Instrument, mit dem der Wegfall der fiktiven Miete in Ferienregionen ausgeglichen werden soll.
Im Kanton Bern plant die Kantonsregierung deshalb eine Änderung der Kantonsverfassung, damit Zweitliegenschaften besteuert werden können. Dieser Schritt erfolgt nicht automatisch: Die Berner Bevölkerung muss darüber in einer separaten Volksabstimmung entscheiden.
Dies zeigt deutlich, dass der Systemwechsel nicht in der ganzen Schweiz einheitlich umgesetzt wird. Die nationale Richtung ist vorgegeben, doch die Einführung einer Besteuerung von Zweitliegenschaften hängt von politischen Entscheiden und Abstimmungen in den einzelnen Kantonen ab.
Welche anderen Immobiliensteuern ändern sich je nach Kanton?
Die Abschaffung des Eigenmietwerts könnte auch andere Immobiliensteuern unter Druck setzen. Wenn einem Kanton oder einer Gemeinde eine Einnahmequelle wegfällt, sucht sie in der Regel bei anderen Steuerarten nach einem Ausgleich.
Für ungarische Leserinnen und Leser ist es wichtig, diese parallel bestehenden Steuerarten zu kennen:
Handänderungssteuer: Sie fällt bei der Übertragung des Eigentums an einer Immobilie an; ihre Höhe variiert je nach Kanton.
Grundstückgewinnsteuer: Sie wird auf den beim Verkauf einer Immobilie erzielten Gewinn erhoben.
Kantonale Liegenschaftssteuer: Eine Steuer auf den Wert der Immobilie, die nicht in allen Kantonen erhoben wird.
Mehrere Kantone – darunter Graubünden – haben das Thema ebenfalls auf ihre Agenda gesetzt, da sie ihre eigenen Regelungen an das neue System anpassen müssen. Das konkrete Bild wird sich daher in den kommenden Jahren je nach Kanton herauskristallisieren.
Was könnte dies für in der Schweiz lebende Ungarinnen und Ungarn bedeuten?
Im Schweizer Steuerrecht gelten für ungarische Staatsangehörige als EU-Bürgerinnen und EU-Bürger aufgrund des Abkommens über die Personenfreizügigkeit (FZA, 1999) bei der Besteuerung von Wohneigentum dieselben Regeln wie für alle anderen Einwohnerinnen und Einwohner. Der Systemwechsel betrifft somit auch Ungarinnen und Ungarn, die in der Schweiz eine Immobilie kaufen oder besitzen.
Besondere Aufmerksamkeit verdient die in Ungarn gelegene Immobilie. Wer in der Schweiz steuerlich ansässig ist, muss damit rechnen, dass auch sein ausländisches Immobilienvermögen bei der Schweizer Steuerveranlagung berücksichtigt wird – in der Regel bei der Bestimmung des Steuersatzes. Das ungarisch-schweizerische Doppelbesteuerungsabkommen (1981) regelt, welcher Staat Steuern erheben darf. Daher kann die steuerliche Behandlung einer ungarischen Immobilie komplex sein.
Auch für Personen, die eine Rückkehr nach Ungarn planen ist das Thema relevant: Die Steuern rund um den Erwerb, das Halten und den späteren Verkauf einer Immobilie – insbesondere die Grundstückgewinnsteuer – können langfristig einen erheblichen Betrag ausmachen. Die Besitzdauer beeinflusst in vielen Kantonen die Höhe der Gewinnsteuer.
Wer in einer ungarischen Gemeinschaft, etwa in der Umgebung von Zürich, Bern, Basel oder Genf, eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich mit den Regelungen des jeweiligen Kantons gesondert vertraut machen, da die Steuerbelastung und künftige Änderungen von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind.
Worauf sollten Betroffene achten?
Entscheidend ist, dass die Richtung des Systemwechsels feststeht, die Details jedoch noch nicht endgültig festgelegt sind. Für die Planung der kommenden Jahre bedeutet dies eine gewisse Unsicherheit.
Einige praktische Aspekte:
Zeitpunkt von Kredit- und Renovierungsentscheidungen: Die Veränderungen bei den Abzügen für Schuldzinsen und Unterhalt können beeinflussen, wann sich eine Renovierung oder Schuldentilgung lohnt.
Planung einer Zweitimmobilie: Vor dem Kauf eines Ferienhauses sollte geklärt werden, ob der betreffende Kanton eine Objektsteuer erhebt.
Auswirkungen eines Kantonswechsels: Bei einem Umzug können sich die Immobiliensteuern im neuen Kanton erheblich unterscheiden.
Dokumentation aufbewahren: Renovierungsrechnungen und Kaufunterlagen können auch im Hinblick auf die künftige Grundstückgewinnsteuer von Bedeutung sein.
Welche Unsicherheiten bestehen noch bei der Einführung des Systemwechsels?
Die grösste offene Frage betrifft den genauen Zeitpunkt des Inkrafttretens. Die Ausführungsbestimmungen zum Systemwechsel sowie die Anpassungen der kantonalen Rechtsgrundlagen benötigen Zeit. Daher wird sich die tatsächliche Einführung bis in die kommenden Jahre hinziehen.
Weitere offene Punkte:
Die genaue Ausgestaltung und Dauer des Zinsabzugs für Erstwohnungskäufer.
Die kantonale Ausgestaltung der Besteuerung von Zweitimmobilien (in Bern beispielsweise entscheidet eine Volksabstimmung).
Eine mögliche Erhöhung anderer Immobiliensteuern, um die wegfallenden Einnahmen zu kompensieren.
Da sich die Regelungen je nach Kanton und im Zeitverlauf ändern, muss vor jeder konkreten Berechnung der aktuelle kantonale Stand geprüft werden. Bei komplexen Vermögensverhältnissen – beispielsweise bei mehreren Immobilien, einer Immobilie in Ungarn oder einer geplanten Rückkehr nach Ungarn – empfiehlt sich die Inanspruchnahme fachkundiger Beratung.
Quellen
nzz.ch
admin.ch (Abstimmung vom 28.09.2025)
gr.ch (Kanton Graubünden)
be.ch (Kanton Bern, taxinfo)
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Kurz gesagt
Nach der nationalen Abstimmung vom 28. September 2025 könnte in der Schweiz der Eigenmietwert abgeschafft werden, also die Besteuerung des fiktiven Mietwerts selbst genutzten Wohneigentums. Die Einzelheiten, das Inkrafttreten und der Zinsabzug für Ersterwerber sind noch nicht endgültig festgelegt; über die Besteuerung von Zweitliegenschaften können die Kantone separat entscheiden.
Wichtige Punkte
- Prüfen Sie die aktuellen kantonalen Vorschriften, bevor Sie über eine Kreditaufnahme oder eine grössere Renovation entscheiden.
- Informieren Sie sich beim Kauf Ihres ersten Eigenheims über die Ausführungsbestimmungen zum Zinsabzug, da die genauen Voraussetzungen noch nicht feststehen.
- Klären Sie vor dem Kauf eines Ferienhauses oder einer Zweitliegenschaft, ob der betreffende Kanton eine Objektsteuer einführt.
- Vergleichen Sie vor einem Kantonswechsel die Immobiliensteuern und die damit verbundenen Vorschriften im neuen Kanton.
- Bewahren Sie Renovationsrechnungen und Kaufunterlagen für die spätere Berechnung der Grundstückgewinnsteuer auf.
- Holen Sie fachkundige Beratung ein, wenn Sie eine Immobilie in Ungarn oder mehrere Immobilien in der Schweiz besitzen oder eine Rückkehr nach Ungarn planen.
Häufige Fragen
Was ist der Eigenmietwert?
Der Eigenmietwert ist der fiktive Mietwert der Nutzung einer selbst bewohnten Eigentumswohnung oder eines selbst bewohnten Hauses. In der Schweiz wird diese nicht tatsächlich vereinnahmte, theoretische Miete als Einkommen besteuert, als würde die Eigentümerin oder der Eigentümer die Immobilie vermieten.
Wann wird die Besteuerung des Eigenmietwerts abgeschafft?
Die nationale Abstimmung vom 28. September 2025 zielte auf die Abschaffung der Besteuerung des fiktiven Mietwerts ab. Der konkrete Zeitpunkt des Inkrafttretens steht jedoch noch nicht fest, da Ausführungsbestimmungen und Anpassungen der kantonalen Gesetzgebung erforderlich sind.
Welche Abzüge könnten sich mit der Abschaffung des Eigenmietwerts ändern?
Der Abzug von Hypothekarzinsen sowie von Unterhalts- und Renovationskosten für selbst genutztes Wohneigentum könnte eingeschränkt werden. Der Grund dafür ist, dass diese Abzüge bisher mit dem fiktiven Einkommen verrechnet werden konnten.
Erhalten Ersterwerberinnen und Ersterwerber Vergünstigungen?
Vorgesehen ist möglicherweise ein befristeter und begrenzter Zinsabzug für Personen, die erstmals eine Immobilie kaufen. Die genauen Schwellenwerte, Voraussetzungen und die Dauer werden in den Ausführungsbestimmungen festgelegt.
Wie können Zweitliegenschaften besteuert werden?
Die Kantone könnten die Möglichkeit erhalten, Ferienhäuser und andere Zweitliegenschaften mit einer separaten Immobiliensteuer, einer sogenannten Objektsteuer, zu belasten. Die Einführung kann von Kanton zu Kanton unterschiedlich ausfallen; in Bern könnte beispielsweise eine separate Volksabstimmung darüber entscheiden.
Sind in der Schweiz lebende Ungarinnen und Ungarn gleichermassen von der Änderung betroffen?
Ja. Für Ungarinnen und Ungarn, die in der Schweiz eine Immobilie kaufen oder besitzen, gelten grundsätzlich dieselben Regeln zur Besteuerung von Wohneigentum wie für andere Einwohnerinnen und Einwohner. Eine Immobilie in Ungarn kann auch bei der Schweizer Steuerveranlagung eine Rolle spielen, in der Regel bei der Bestimmung des Steuersatzes.
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